2024年Q4深圳租赁住房数据概况

CRIC Shenzhen Rental Reporteport

第四季度深圳集中式公寓开业数量比三季度相对降温。根据克而瑞不动产运营华南监测，2024年第四季度深圳集中式长租公寓开业项目达到24个，比三季度的26个下降0.76%，合计新增房源量达到13255间，中海友里公寓、华润有巢、雅诗阁、安居乐寓、寓见安居、融寓、金地草莓供应量比较大。整体今年第三、第四季度集中式公寓开业积极性远高于第一和第二季度。

2024年以来深圳集中式公寓入市已达至85个。10月相对活跃，11月、12月相对降温。深圳长租公寓供应从“城中村”型也转向“产业型”客群的重视，包括一些新发展产业大区，及其高度汇聚的商务区也在吸引了相对体量租赁项目入市。但也可见随着年底的到来，一年周期性的“换租潮”、“换工潮”，包括“离深潮”正在发生，这带来的工作机会变动或者“腾房”空置现象，均导致一些区域租房市场变化。事实上四季度以来深圳集中式坪效租金呈现高位下降为主，出租率也从“高峰”开始逐步“回落”。整体长租企业因市场而调整策略，不少头部企业在布局“新产品”，甚至在为“节后”市场做筹备，抓年后关键的一波租赁行情！

01

政策及热点

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1.深圳重点政策层面：

“市场投放”成为四季度亮点，租赁住房“信用体系”构建也走进深圳政策核心！

（来源：克而瑞不动产运营华南），

◾四季度深圳租赁住房政策多指向“租赁住房”企业信用体系构建，及相关的“产规”首次提出允许“合理配套租赁居住空间”等。

总结来看，比起三季度深圳国企率先下场“收房”，“社会化保租房细则征集”出台等，四季度深圳租赁住房方向更侧重是“规范与市场投放”，其投放的力度不止于传统公租房房源量，还有大批量的“保租房”房源量，就连投放的租金也创新低。

比如深圳保租房措施调整，首次面向个人集中配租，租金低至六折。其首次推出房源的2705套，面向符合条件的市民配租，租金约为市场价格的六折，而且无需轮候，不限户籍，这也是深圳首次由政府组织面向个人配租保障性租赁住房。房源分布在深圳市光明区、坪山区、大鹏新区，共7个项目保障性租赁住房。随后“第二批”保租房3000多套也再次入市，还吸引了近3万人的认租，可谓引起社会广泛关注。也凸显从政策层面，转向“市场化投放”阶段。

同时，深圳抓租赁住房企业的“信用体系”建设，《深圳市住房租赁企业信用管理办法（征求意见稿）》也已经出台，提出对租赁企业分五个等级评分，将住房租赁企业公共信用评价结果纳入评价总分，占比30%；行业监管信用评价占比70%，由市住房和建设主管部门专门构建指标体系进行评价。对信用等级为D的住房租赁企业，将依法纳入联合惩戒名单等。此举将进一步规范深圳的租赁住房企业，从“信用体系”来提升行业的标准化程度。

02

深圳租赁住房市场概况

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1、深圳腰中部以上企业开始活跃，中海等企业加大了“租赁社区”品质的升华！

四季度以来，深圳长租企业开业公寓积极性仍然比较高，尤其一些腰中部及以上企业表现活跃，体现出对市场绝对信心。表现活跃包括中海友里公寓、金地草莓、华润有巢、招商伊敦、安居乐寓、雅诗阁、万科泊寓、窝趣、融寓等为主。尤其体现在加大对“产业区域”集中式长租公寓的拓展，推动“租赁社区”型公寓纷纷入市。

比如，中海友里公寓纷纷在光明、宝龙、北站这些核心产业区加大了新项目的集中式入市，其品质也是令人眼前一亮。比如红山的项目，光明高铁城项目，在品质的打造，产品的收纳，公区的设计，个性的把关等，均属于2024年比较上乘的作品。

还有比如金地草莓、窝趣、万科泊寓、融寓、华润有巢这些企业，其在四季度入市的项目质量都相对水平上有“大提升”。充分展现了深圳的长租企业开始在“产品品质”上的重视，在市场竞争中加大对“产品力”打造。也展现了“新产品形态”正进入深圳的市场，促使市场格局的“新变”。

土地方面，四季度深圳有3宗租赁住房土地成交，比起三季度的1宗，二季度的2宗，相对增量活跃。2024全年深圳只成交9宗租赁住房土地，大部分为划拨方式。但在深汕这样的区域已经出让了一宗“挂拍出让”租赁住房土地，核心为当地的“产城”企业提供公寓型租赁住房宿舍。整个2024年深圳“宅地”出让也比较偏少，但随着年底180多亿“粤海地王”出现，国企拿地积极性在提升，预计2025年这波行情会影响到土地市场。

（来源：克而瑞不动产运营华南），

对比之下，上海四季度租赁土地成交依旧十分活跃，整个四季度成交超过20宗，单12月达到16宗，其至今累计成交租赁土地达到621宗（相比深圳143宗），数量十分庞大，说明其持续在增强“租赁住房”模式的构建，大批量的土地供应也加速其“租赁社区”市场供应，预计上海未来长租市场竞争将变得十分大。但总体来看，深圳、广州一些华南区的“租赁住房”土地供应十分稀少，存量的开发依旧是扩大“租赁住房”供应的核心主力。

2、深圳市场租金监测

深圳租金“先高后低”，年底全市租金6个月来“第一次”下跌调整！

整个四季度深圳全市租金“二连涨”后迎来第一波的“调整”，租金在市场调整中延续一定的热度，但年底也终究迎来第一次调整，出现“止涨”。这说明市场的确呈现季节性调整，全市的租金也出现环比下跌，但同比出现了“两连涨”，显示出今年的租房市场逐步好于去年同期。

截止至12月底深圳全市平均租金为92.28元/平方/月，环比下跌0.21%，同比上涨0.96%。深圳今年租金自6月以来连涨后在四季度也表现“十分强势”，尽管年底略微调整，但同比涨幅还在扩大。

图：深圳全市租赁住房租金均价走势图表

（来源：克而瑞不动产运营华南），

◾12月底，龙华、宝安一些租金出现小幅“反弹”，但福田、南山、龙岗，甚至光明区域的租金均出现调整。由于四季度市场“换租”、“工作调整搬迁”等需求因素，一些区域正迎来新的租客群，刺激市场迎来新的改变。

3、各区租金分析

12月底深圳大部分区域租金“向下”调整，福田、南山均跌，宝安、龙华“走高”！

（来源：克而瑞不动产运营华南），

◾四季度深圳各大区域租金整体下跌为主，个别区域租金比较稳定，过程中“先高后低，再高，再低”一种趋势。

截止12月底深圳大部分区域租金微幅“向下”。除开宝安、龙华、大鹏区小幅上涨外，南山、福田、罗湖、龙岗、坪山等区比较一致性环比“下跌”。临近年底，离深潮正在出现，租房市场也在变化，说明局部地区市场租房开始结构变化。比如福田、南山继11月小幅反弹后，12月又迎来下跌；但是宝安、龙华两区租金连续2个月回升。

季度末，宝安、龙华、大鹏租金环比上涨为主。涨幅最大为大鹏区，环比大涨6.15%，平均租金为65.21元/平方/月，并达至今年1月以来“新高”。其次宝安区涨幅为0.21%，租金为76.28元/平方/月，同为今年的较高水平；龙华区租金为78.77 元/平方/月，环比上涨0.11%。龙华、宝安两区租金在年底的“逆势上涨”，正说明年底一些业主正在“加价”，同时叠加一些租赁客群“流向”，增加一些出租房源的信心。

租金最高仍然为南山区，为116.20元/平方/月，其租金自10月跌破“116”元/平方/月核心价位后，随后基本稳定在“116”元/平方/月水平之上。但南山区的租金比起年初1月的117.34 元/平方/月，明显有降温迹象。

12月，大部分区域租金下降为主，包括罗湖、福田、龙岗等区租金均有所下降。降幅最大为坪山区，达到0.45%，租金为49.18元/平方/月，但此租金仍为该区域较高点，影响面并没有明显降温扩大。福田区租金为113.75 元/平方/月，环比11月略微降温，降幅为0.04%，但此租金明显好于三季度，乃至10月的水平，说明福田作为深圳核心CBD区，其租金一直比较稳健，因为核心地段价值所在，叠加人群比较稳定，租房市场比较“稳固”；同时观看其2025年1月租金表现，福田租金仍然维持在“113”元/平方/月这个价位之上，尽管调整在延续，但波动不会太大。光明区在12月结束了今年中旬以来的连续上涨，其12月租金为58.60 元/平方/月，环比下跌0.31%，但总体低于去年同期的61.06元/平方/月。罗湖区租金也小幅降温，12月为84.84元/平方/月，环比降幅为0.08%，整体核心区租金调整幅度比较小，偏远点的龙岗、坪山、盐田租金调整幅度相对较大。

03

各类公寓供应及走势

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1.集中式长租公寓：

深圳集中式公寓坪效租金在四季度“稳中有跌”，有降温迹象！

四季度以来，深圳集中式长租公寓在租量季度初下降为主，但年末逐月有提升趋势，说明市场出租难度在增加。

截止至12月底，在租量为7299间，比年初的9400多间，少2200多间，比7月7494间，季度降幅达到2.6%，出现“在租量”仍旧持续缩量现象。深圳集中式公寓在租量持续缩量，体现市场需求旺盛；但年末的“反弹”，说明市场长租出租压力在增大。事实上深圳集中式公寓出租率在季度初突破95.61%高位出租率后，11月开始回落。

比起在租量，深圳集中式公寓坪效租金在四季度呈现“稳中有跌”的状态。

12月坪效租金为3.48元/天/平方，此坪效租金水平远低于去年9月的3.75元/天/平方，但高于去年同期12月的3.42元/天/平方。说明深圳集中式坪效租金在调整，但今年的情况好于去年同期，降温没有去年同期如此之快，但整体而言四季度深圳集中式坪效租金正在“降温”。

图：深圳每个月集中式长租公寓在租量走势图

（来源：克而瑞不动产运营华南）

◾12月底深圳30平方以下集中式公寓房源分布比例为39.31%，30-50平方为42.26%，这是自三季度30平方以下占据主流后，四季度的30-50平方户型市场诉求在提升，比重也在提高。30平方以下户型比例比三季度下降2个点，但30-50平户型比例提升了2个点。说明四季度一些“改善型”，或者空间较大的户型备受市场关注青睐，这些需求也拉动了集中式户型比较均衡分布调整。说明一些长租企业在调整户型结构适应市场的变化所需。

图：2024年Q4深圳集中式长租公寓面积结构分布

（12月底深圳集中式公寓面积结构分布，来源：克而瑞不动产运营华南）

◾目前全深圳94.6%的房源比例都在80平方以下，120平方比例只有2.13%，但值得关注的是，50-80平方户型比例也在提升，提升大约0.3个点，说明一些较大租赁社区的入市正在加大户型结构的变化。

相反深圳个人出租房源30平方以下只有3.10%比重，远低于集中式公寓，大部分这样的小户型被集中式或者分散式公寓所取代。

不过令人关注的是，12月底分散式公寓30平以下比例在提升，涨幅大约达到6%，说明分散式公寓也在加大对单身这类年轻群体租客的关注，在提升这客群的市场占有程度。

此外，从四季度集中式公寓房源结构来看，白领公寓在租量在快速提升，说明白领市场正受到影响。

图：深圳Q4集中式公寓分类房源结构在租量比重分布

（来源：克而瑞不动产运营华南）

2.分散式公寓：

分散式公寓在租量“继续缩量”，坪效租金年末反弹至“高位”！

四季度以来，分散式公寓在租量“缩量”为主，可见分散式行情相对比较好，其坪效租金也在年底达到新的高点，比三季度都高。

截至12月底分散式公寓在租量为1350间，比11月的1368间，继续环比下跌1.31%，少出30多间。比今年2月高峰的1.08万间，缩量近九千间。12月分散式公寓在租量持续缩量，说明市场出租行情有点逆势回升。

图：深圳分散式公寓在租房间数与坪效租金走势

（来源：克而瑞不动产运营华南）

分散式公寓12月继续扩张，但增量减慢，只有1个小区数，对比三季度的9月新增供应达到6个，明显降低。

分散式公寓坪效租金10月降至最低，但11月开始反弹，一直延续到12月。12月深圳分散式坪效租金降低至4.6元/天/平方，整体月坪效租金达到138元/月/平方，比起今年1月的127.80 元/月/平方还高。但比去年5月的高峰值“150.90 元/月/平方”还有差距，然比起去年同期12月的126.00 元/月/平方，今年的分散式租金明显在“复苏”。

目前深圳全市分散式公寓累计小区数已经达到34706个，累计房间数达到354268间，突破35万间，这数量远在集中式公寓31.8万间之上。

3.个人房源：

个人房源供应挂牌整体小于三季度，挂牌价也下降“明显”！

与集中式长租公寓在租量“提升”的同时，个人房源挂牌量则顺势降低，其挂牌价也在降低。

截止至12月底深圳个人房源挂牌出租房源为1.73万套，环比7月的2.3万套明显降温。这反馈因季节性因素影响，个人房源挂牌活跃程度已经明显降温。

图：深圳个人房源挂牌量走势

图注：2024年第四季度深圳个人租赁房源的走势图表（来源：克而瑞不动产运营华南）

◾值得关注的，个人房源挂牌价也明显降温，可以说是今年以来的最低。目前全深圳挂牌套均租价为6445元每月，比起3月的7165.9元每月还低。

在“以价换量”氛围下，深圳个人房源成交与成交价12月则回升为主，其12月个人房源成交套数环比上涨达到6.54%，反映市场诉求因价格优势在吸引成交的机会。

04

保障房分析

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从重“企业”到关注“个人”，深圳保障房市场化程度在四季度“强化”！

（来源：克而瑞不动产运营华南）

四季度，深圳保障性住房的市场化投放十分活跃，尤其一个重大变化点就是，从支持企业到支持“个人”，推动市场化。

从投放量来看，南山、宝安、福田、罗湖、光明等区，均有大量的公租房、保租房投向市场。

比如11月，深圳市住房保障署启动七个保障性租赁住房项目配租工作，2700多套，包括光明区安联尚璟府项目280套、电建洺悦鹏著花园项目365套、龙光玖瑞府项目138套、安居凤桐苑项目414套，坪山区玖誉雅筑项目186套、燕澜和鸣花园项目634套等。投放的重点是从以前的“企业”为对象，到首次面向“个人”。紧跟着，第二批保租房也入市，超过“3000”套保障性租赁住房投入，这些房源租金低于60%，远低于曾经保租房的90%。

与此同时，对人才的投放频率也高。比如前海面向香港人才常态化配租人才住房，提供包括龙海家园、塘朗城B座、科技生态园1栋C座等，房源建筑面积从30-70平方米不等，户型涵盖单房、一房一厅和两房。只要是在深圳无房且未选择保障性住房的港澳台人才，还可以申请每月最高5000元的租房补贴。福田还对产业人才给予租房支持，启动2024年产业人才保障性租赁住房（第二批次）配租工作，符合配租企业数量达到151家，包括平安科技等企业。

此外，保租房认定也空前活跃。尤其罗湖和光明区，大批量的保租房被认定。比如，光明已经认定到了“第12批”；罗湖将国威公寓、中洲铂玺坊、特发华日花园、万城工业区、缙山府1栋项目认定为保障性租赁住房（社会主体出租）项目，超过900套房源。

除开提供房源，政府还联动对应的租赁住房企业面向2025年应届毕业生投放公寓，比如“深梦扬帆”公益行动计划启动，安居乐寓拿出1万套房源，将为各地高校应届毕业生提供来深免费7天居住权益。寓见安居还参加中国高校毕业生双选会，提供超过1000多套房源为全国高校毕业生来深安居。

05

市场总结与下季度市场展望

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深圳集中式长租公寓提前“演绎节后”策略，“节后”市场可期中充满竞争性！

四季度以来，深圳集中式公寓出租率持续下降，尽管租金平稳，但年底也迎来调整下滑。

从一些城中村公寓来看，大部分集中式公寓出现一轮年底“腾房、换租”情况，甚至一些公寓方也感觉到“市场压力”。

但从集中式公寓企业来看，12月以来一些公寓企业开业节奏仍在延续，一些新的公寓项目已经在节前入市，或者筹备入市。尽管行情“变淡”，但不少企业已经在发力“稳租”、扩大租户“续租”积极性等策略。

展望2025年的一季度，市场将迎来“量变到竞争化”过程，充满更多的“挑战性”。企业必须要“敬畏”与“谨慎”，叠加深圳大批量入市的“保租房”，正加速市场化压力，一些房源的价格也在不断调整。但总体而言，明年开年的市场行情依然可期。全新的经济形势，叠加新进入深圳特大城市找工作及应届毕业生的大批年轻人，将为市场注入新的活力。尤其在品质化、管理化愈发增强的长租公寓市场中，多方主体参与下公寓必须走出同质化、躺平化思维，在运营与品牌势能，及公寓的多元空间上下功夫，争取抢夺“节后”租房旺季更多“市场份额”！

来源：克而瑞不动产运营华南

本报告数据均来自克而瑞不动产运营华南。

本报告所选取样本侧重集中式长租公寓项目。（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）