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“近年来，地产行业一地鸡毛，许多开发商面临着资金链断裂、项目烂尾的困境，随着最近万科深陷风波，同为‘优等生’的龙湖集团，也吸引了更多投资者的目光。”

2025年1月16日，“久未露面”的万科突然传来惊雷。据经济观察网报道，深圳相关工作专班已经全面介入万科，万科公司或将面临接管改组。

同日，市场传闻万科总裁、首席执行官祝九胜被“带走”，更是惊掉了一众投资者的下巴，即便祝九胜不久后在自己的朋友圈“露面”，依旧难解市场的疑虑。

作为曾经的标杆地产企业之一，万科是最早喊出“活下去”的房企。即便拥有辉煌的过往业绩和极强的市场嗅觉，万科尚且难逃本轮周期影响，而当其真正站在“悬崖边”后，自然引发市场对另一位“优等生”——龙湖集团的担忧。

01

“优等生”的苦恼

作为当前少数在境内外信用债市场尚未遭遇风险的民营房企之一，龙湖集团近期再次展现其财务稳健性，决定提前偿还债务。据财联社报道，龙湖集团已将“22龙湖01”与“20龙湖02”两笔公司债的兑付资金预先划转至偿债专用账户。具体而言，“22龙湖01”发行总额为20亿元，票面利率3.49%，此次行权回售金额达17.881亿元；而“20龙湖02”发行规模为23亿元，票面利率4.2%，行权回售金额为21.89亿元。两笔债券行权回售部分总计39.78亿元，龙湖集团已悉数完成兑付。

此外，在多数民营房企收缩阵线的背景下，龙湖集团依然保持着积极的拿地态势。据中指研究院近期发布《2024年1-11月中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100》榜单显示，在排名前30名的企业中，仅滨江集团和龙湖集团两家为民企，拿地金额分别为277亿和65亿元，排在第6和第29位，混合所有制企业绿城中国的拿地金额为452亿元，排名第2。其余27家企业均为央企或地方国企。

图源：中指数据

龙湖集团之所以能够稳健穿越经济周期，很大程度上归功于其管理层深植的危机意识。据了解，龙湖集团公司创始人吴亚军曾在2021年年初，召集高管开会，做出假设问道：“如果银行对龙湖关门、销售减半、龙湖是否还能正常发放员工工资、正常还债？”对此，龙湖高管们的答案是，不能。

基于此情境，龙湖集团采取了一系列重大战略调整，其中，打造“第二曲线”更是成为重中之重。具体来看，2024年，龙湖新开业13座商场，截至该年末，已开业运营商业累计超过90座。此外，龙湖集团还拥有长租公寓“冠寓”、产城办公“蓝海引擎”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、妇儿医院“佑佑宝贝”、颐年公寓“椿山万树”等六大业务板块。从财报数据来看，今年上半年，龙湖集团的经营性收入达到131亿元，同比增长7.6%，对整体收入的贡献占比达到28%，对核心利润的贡献超八成。

图源：中诚信报告

除了打造“第二曲线”外，龙湖集团近几年也着力调整资产负债结构。去年年中，龙湖集团执行董事张旭忠表示，龙湖集团将始终把财务稳健放在首位，按时还债优先于增量投资。据了解，除“22龙湖01”、“20龙湖02”外，龙湖还于去年12月9日完成“21龙湖拓展MTN001”债券本金的兑付与付息，涉及总金额约10.3亿元人民币；于12月18日成功偿还了一笔10.5亿港币的银团贷款。从财报数据来看，2022年末，龙湖集团有息负债余额约为2080亿元，相比2021年末压降139亿元。2023年末，该公司有息负债余额约为1926亿元，较期初减少154亿元。截至2024年上半年末，龙湖集团有息负债余额约为1874亿元，较年初减少52亿元。

图源：choice数据

然而，尽管龙湖集团已积极调整策略并应对挑战，但房地产市场的长期下行仍对其构成严峻考验。特别是进入2025年后，龙湖集团的债券价格出现了大幅下滑。数据显示，1月8日，该公司2027年4月到期美元债每1美元跌1.9美分至81.5美分，创2024年9月9日以来最大跌幅。另外2029年9月到期的3.95%债券每1美元跌2.2美分至72.8美分；2028年1月到期的4.5%债券每1美元跌1.6美分至80美分。

在没有发生债务违约的情况下，债券价格的下跌或反映出市场对于其远期偿债能力的担忧。根据中报，目前公司持有现金500.6亿元，其中包含预售监管资金191.6亿元，较年初604.2亿元减少超过100亿元，降幅达17.15%。与此同时，2025年龙湖集团仍临较大的集中兑付压力。中报显示，未来一年内，公司到期债务为294.1亿元，较年初268.4亿元增加25.7亿元，占总债务比例为15.7%，而公司剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.01倍，年初为1.36倍。此外，负债高企的另一面，利息费用也长期保持高位。中报显示，龙湖集团的银行及其他借款的利息开支为38.31亿元。除了有息负债外，截至6月末，应付账项及其他应付款项以及应计费用的金额为620.7亿元。

此外，龙湖集团的销售情况也不容乐观。据该公司公布的营运数据显示，2024年，该公司累计实现总合同销售金额为1011.2亿元，合同销售面积712.4万平方米，而2023年该公司累计实现总合同销售金额为1734.9亿元，合同销售面积1079.6万平方米，分别下滑723.7亿元、367.2万平方米。财务压力增大叠加销售金额下滑也导致龙湖集团的业绩表现欠佳，上半年收入468.55亿元，同比下滑24.48%，归母净利润58.66亿元，同比下滑27.21%。

图源：公司公告

2024年，房地产市场在一系列政策加持下，虽然部分一线城市四季度成交量有所回升，但实现止跌企稳并非一蹴而就。根据中泰证券的预测，考虑到当前行业供需两端仍面临一定压力，需求端的购买力和信心较弱、供给端的有效土地供应较少，拿地规模依旧下滑，预计2025年行业数据仍然弱势，商品房销售面积、销售金额、开发投资完成额等关键指标预计会出现不同程度的负增长。高盛则预计新房价格要到2025年底才会企稳，并且直到2027年才会有轻微上涨。

02

降本增效还是偷工减料？

号称“善待你一生”的龙湖集团，却遭到业主们的集体投诉。

根据中国交通广播曝光的消息，11月中旬，北京龙湖云璟小区新房交付，交房近一个月，业主陆陆续续进行装修，装修的过程中业主们反映小区受地铁噪声影响很严重。

根据公开信息，龙湖云璟由北京龙湖房地产有限公司开发建设，而后者正是龙湖集团旗下的公司。该项目坐落于朱辛庄地铁站西侧，北清路与昌平东路交界处，共有5栋楼，大约可居住400多户居民，其中4号楼和5号楼的高层受噪声影响最严重。

根据业主王女士的描述，“地铁早班车5点左右发车，末班车夜间12点左右结束，早高峰和晚高峰每隔5分钟就有一班地铁通过，地铁一经过感到地都在震动”。

同时，开发商原本承诺的重新找第三方检测也没有进行。甚至有业主直言，“等待十几天没有结果，到现在龙湖还在推诿责任，企业形象在哪儿？企业的担当在哪儿”，无奈之下，有业主花费近2万元换窗。

龙湖云璟的质量问题并非个例，除此之外，长沙龙湖江与城、合肥龙湖文德璟宸天著等地也存在着诸如房屋漏水、裂缝、装修质量差等问题。

以长沙龙湖江与城为例，长沙问政湖南官网上，有业主曾在2024年投诉称，其在长沙龙湖江与城购买的房源，卧室、客厅、餐厅、阳台均出现天花板开裂至水泥层。

该投诉评论区一位网友表示，“龙湖现在真的是完全摆烂了，号称洋房的西区高价买进结果比刚需盘还差，实外下大雨室内下大雨见怪不怪，现在二期也已经没动工处于停滞状态”。

此外，另一名业主也在该平台上传过一篇名为《长沙龙湖江与城精装修违约无底线减配》的文章，并直接表示“合同写明的是‘蒙娜丽莎’品牌瓷砖，而现场是瓷砖本身和外包装上无任何品牌、品级、环保、国家规范等标示的‘三无产品’”。

业主频繁投诉的背后，是房地产企业普遍“收紧裤腰带”的窘迫现状。为了活下去，各大房地产企业纷纷选择降本增效，龙湖集团自然也不例外，而这往往意味着需要舍弃一些东西。

光从财报数据上看，自龙湖集团2021年底应付账款及票据达到1013.61亿后，公司相关的合同负债便一路下滑，2022年、2023年、2024年上半年，龙湖集团的相关数据分别为644.29亿、424.82亿、395.89亿；公司的存货金额也从2021年年中的4269.94亿，一路降低到2024年年中的2517.89亿。

透视其背后的原因，可以发现其背后隐约有着工抵房的影子。2022年上半年，在抖音、小红书等社交平台上，大量出现龙湖旗下项目的工抵房，其中以重庆地区、东北地区为主。

相关媒体以购房者身份致电龙湖重庆区域、山东区域、东北区域等多个项目的售楼部后发现，相关的工作人员均表示，项目的确有工抵房。

据悉，工抵房的出现是由于房地产开发过程中，开发商需要支付大量的工程款和材料款，当开发商资金紧张时，可能会选择用房产来抵偿这些债务，而不是直接支付现金，这种方式既能缓解开发商的资金压力，又能为施工单位或供应商提供一定的资产保障。

在面对房地产行业的寒冬时，工抵房难免会成为不少房地产企业的选择。但这也意味着一个问题，在房地产热火朝天的年代，工抵房的双方自然皆大欢喜，然而当房价一路走低之时，工抵房大多只能以打折方式出售，这也意味着供应商收回的现金比工程合同要低；但对于相关房企来说，此举不仅能够消化企业的应付账款，还有可能推高公司的销售额。

客观来看，在本轮地产寒冬中，龙湖集团能够保持目前的经营水平已颇为不易，但能否穿越行业周期底部仍需观察。

本文供参考，不构成投资建议。市场有风险，操作需谨慎。

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