2024年终，身处凛冬3年的房地产行业，依旧在等待自己的春暖花开。

1月17日，国家统计局发布数据显示，2024年全年全国新建商品房销售9.7亿平方米，同比下降12.9%，降幅较2024年1-11月收窄1.4个百分点；新建商品房销售额9.7万亿元，同比下降17.1%。

虽然12月的数据还未出炉，但2024年全年基本可以定调了。

黄奇帆在前不久的公开活动中说，这次房地产行业的调整，是过去20年来最严重的调整。

但他同时还说，过去房地产高歌猛进了20年，这次来一次大的调整也正常。他预计，2-3年之后，中国的房地产行业中，开发商的数量会降到2万家以内。

冰冷的数据则再一次说明，房地产离“止跌回稳”的最高预期，还有一定的差距。

行业大势如此，没有哪一家房企能够独善其身，龙头也不例外。

1月17日晚间，行业一哥保利发布2024年业绩快报：

2024年度实现营业总收入3128.08亿元，同比下降9.83%；

归属于上市公司股东的净利润50.16亿元，同比下降58.43%。

单就数据而言，保利这个业绩不算出色，这是事实。

但如果放在更为宏观的背景下，这个数据又是难得的：

1、这是一个难熬的周期，谁也无法独善其身；

2、这个周期内，所有人都在努力的活着，每家都如此；

3、熬过这个周期，少部分不仅能活着，而且能活得更好，比如保利等。

这其中的魔鬼在细节里。

懂行的人都知道，对于一家企业而言：

面子，是利润表；

底子，是资产负债表；

日子，是现金流量表。

要观察一家企业的最真实情况和经营质量，“日子”比什么都重要。

01

如何评价保利在过去一年的表现？

最有说服力的恐怕还是数据。

1、销售依旧是行业第一

2024年全年，保利发展的全口径销售金额达到了3230亿，位于全国销售排行榜的TOP1.这已经是保利连续第二年登顶。

除了销售量依旧稳定外，保利销售的质也在大幅提升。据第三方数据，保利今年超3000亿的销售总额中，有90%的比例来自一、二线城市。

2、行业为数不多保持盈利的房企

客观而言，最新的业绩快报显示，保利的利润规模有所下降。

但只要了解如今的行业状况，就不会对保利的利润表现太过苛求。

我们在前面说了，在努力求存面前，利润只是个面子。在大的行业周期冲击之下，在在安全和发展之间，首要的是安全，因为没有安全，就根本没有理由谈发展。

3、行业最高的现金储备

截至2024年9月30日，保利账面资金近1300亿，仍旧是行业最高。除此之外，据公司2024年半年报披露，保利还有已售待回笼资金1033 亿，合计超过2300亿。

4、融资成本最低

存量现金行业最高，保利还是目前行业内少有的，还能以更低的成本融到更多的钱的房企。截至2024年12月末，保利公司债3年期、5年期成本分别为2.2%和2.4%，创历史新低。

5、行业最优的负债结构

保利对于债务的积极管理，也是安全发展的底气。据公开数据，保利发展一年内公开到期公司债2亿，中票125亿，一共127亿。同时也是目前头部房企中唯一一家将境外美元债全部清偿的房企。

6、持续回报股东

在行业低迷环境下，保利逆势提高分红比例增强投资者回报、通过大股东增持2.5亿、上市公司回购10亿积极开展市值管理，提前响应国资委、证监会的号召，展现央企责任。

03

2024年，是保利蝉联行业一哥的第二年。

据说，今年大部分房企的营销部门都在抓耳挠腮两个问题：

1）怎么卖房子？

2）怎么才能跟保利一样，卖更多的房子？

复盘保利过去3年的轨迹可以发现：不与市场对抗，尊重规律顺势而为，是其成功的法则。

1、精准预判

2021年，保利发展董事长刘平在当年的行业白皮书中就提出了行业运行逻辑发生根本性改变，呈现“五化”趋势：去金融化，制造业化，极致专业化，功能民生化，竞争格局加剧分化。

因此，保利从2021年开始就坚定去库存，至今累计去库存1.35万亿。

当然，去库存的另一个代价，是不可避免地对利润表造成一定的冲击。

2、主动出击

与同行多数项目因卖不动被迫降价不同，保利一般是根据对大势的预判率先做出反应，制定适应市场趋势的营销策略，从而掌握主动权。

今年二季度，房地产政策面边际宽松，市场情绪有所回暖，保利抓住了这波机会。

数据显示，保利二季度推货约1254亿元，环比一季度增长181%。三个主要节假日（清明、五一、端午）期间日均认购近20亿，同比提升23%。

3、顺势而为

我们在前面说了，过去三年多来，当多数人还处于等政策的迷茫期，保利就已经坚定的在销售端默默加速。

毕竟稳住销售就是稳住一切，有销售才能谈安全，有了安全才能谈发展，形成一个良性循环的发展闭环。

4、安全与发展并重

请注意，安全和发展，对保利来说不是选择题，而是既要又要的必答题。近3年来，保利同样保持着自己的发展节奏。

在拿地上，保利2024年全口径拓展金额683亿元、权益拓展金额602亿元，为行业第二，过去三年（22-24）累计拓展金额3928亿，为行业第一，这是其未来持续发展的底气。

除此之外，保利本身的土储结构也在不断优化。过去三年，保利在一二线城市拓展占比94%，进一步聚焦确定性的核心城市，这是其未来业绩确定性的保障。

5、在坚持住宅开发主业外，保利也也培育第二增长曲线

在保利的经营性业务层面，保利旗下各个业务板块也都步入快速增长通道：

2024年上半年，保利物业合同管理面积9.5亿平方米，在管面积7.57亿平方米；实现营业收入78.71亿元，归母净利润8.46亿元，同比分别提升10.2%、10.8%；

酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末新增16个至151个，在管面积新增70万平方米至505万平方米。

6、用好的产品抵抗和穿越行业周期

行业新周期，产品力才是最好的竞争力。2023年至今，保利发展新获取项目中，有超过75%的项目打造为“天悦人和”产品系项目。

这在很大程度上，保证了保利的竞争力。今年10月，保利在广州花费超百亿拿下的“地王”——临江大道地块，也将以全新的顶豪产品来重新定义广州的顶豪标杆。这足以说明保利在产品力上的精益求精。

04

房地产这么多年粗放式的草莽阶段，让市场形成了一种错觉，即扩张和精细化管理是一对天然的矛盾体。

但真实的情况是，在战略执行上，扩张和精细化管理不但不冲突，且可以有效结合。

保利最值得竞争对手学习的，还在于其稳定高效的管理层队伍。

保利的管理层优秀在什么地方？

1、战略清晰。

这个我们在前面说过了，就不再说了。

2、稳健和进取

无论是早些年的顺周期还是近几年的行业调整，保利都很好的平衡了规模和安全这对矛盾体。

最直接的表现就是，保利除了销售规模维持第一，在手现金的规模也维持第一。自2021年开始，保利每年在手现金储备都是千亿级别。2023年前9个月更是达到了1300亿量级。

对保利的管理层来说，安全才是最大的负责。有了安全，才能有后面的发展。

3、管理层务实+组织高效

这些年来，保利发展对标世界一流企业，持续强化自己的管理效能和经营内功。

从组织架构上，保利有别于其他头部房企的一个显著特征就是凭借多年管理经验，保利沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构。

在瞬息万变的市场里，扁平的管理架构，既有利于总部保持敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称、提高决策和管理效率；又能够保证上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力。

据说，保利这种管理架构目前已成为行业的进化方向。

今年以来，头部的央企们也纷纷开启了管理架构的调整，基本的调整思路也是像保利这样，强总部-精简大区-强城市公司这样的扁平架构。

4、市场导向，拥抱变化

对于一家年销售额几千亿量级的巨头来说，保利也需要时刻保持组织的作战能力。

今年11月，保利发展对总部架构进行了一轮调整，调整后设置11个一级中心及部门，包括：

董事会办公室、综合管理中心、战略投资中心、财务金融中心、运营管理中心、产品管理中心、审计与风控管理中心、人力资源中心、党群工作办公室、纪检监察工作办公室、党委巡察工作办公室。

这次总部架构调整中，保利发展对原有的一些部门进行了合并，这也符合近年地产行业精简架构集约化管理的趋势，也是为了整合资源，让组织更加高效。

其次，保利发展推动总部各中心二级部门负责人岗位“起立坐下”，通过公开竞聘进行干部选拔。

拥抱变化，主动变革，提高效率，选拔年轻干部，是保利此次调整的主要目标。

我们看到的是，虽然保利是央企，但在市场导向和组织反应度上，保利业已超越了大部分民企。

一个可供参考的数据是，保利的人均效能在行内保持领先。2023年保利发展地产板块员工人数6308人，人均销售金额6693万/人，处于行业第一梯队。

纵观保利发展近几年调整动态，能够看到高管调动和严格的干部任用是定期动作，目的还是通过组织作战能力的调整，让保利发展拥有了比其他央企更好的纪律性以及战斗力。

结语：

行业下行周期，所有人都不容易，保利也不例外。

但保利的路径又格外不一样。

在泥沙俱下的市场里，保利敢作敢为，策略清晰，稳扎稳打。

可以预见的是，虽然行业大浪淘沙，但保利大概率会成为笑到最后的那一个。