周一的时候，北京把2025年第一批拟供地挂出来了，一共4块地，位置都不错，海淀树村地块、副中心站南边的地块，中央别墅区优山美地旁边的地块，还有顺义老城区一块地。

饭总群里最关注的，还是海淀树村这块地，为什么这块地关注度这么高？

就像饭总群里这个粉丝说的：树村旁边是清华、北大、上地、圆明园公园、颐和园公园、然后直通中关村，哪个地段能和这个位置比

树村地块西边呢，就是当年非常火爆的学府壹号院和圆明天颂，学府壹号院因为是共产商品房，价格才不到9万，开盘就被秒了，饭总有三四个粉丝都没抢到。

圆明天颂主打的就是一个海淀高端豪宅，总价最便宜都是2000多万起的房子，开盘就卖了个七七八八，现在已经基本卖完了，海淀的有钱人还是非常认可这个板块的。

最近呢，这个圆明天颂成交了一套196平的户型，成交价3215万，裸房单价16.17万，2021年底圆明天颂开盘价大概在11.5万。

按这个成交价计算，不到4年就涨了40%，而且圆明天颂刚刚交付不久。

这个价格饭总也是非常震惊，于是饭总去查了消息来源，据说这个是物业租售部卖掉的，但是又有人说后来毁约了，具体情况大家有知道的，欢迎评论区告诉饭总。

饭总再去查了他的这个挂牌价格，目前绿中介上，圆明天颂挂了2套房子，挂牌单价都在20万左右，饭总觉得这个挂牌价确实有点夸张了，不过从挂牌价也能看出来业主的心理预期其实是很高的。

毫无疑问，圆明天颂相比开盘价格肯定是涨了不少，但最终成交价数据目前还没有特别明确的，所以还有待观察，饭总团队预测，普遍超过15万应该没问题。

于是许多粉丝在群里就猜这个树村地块的价格，有人说卖13万，有人说卖14万，也有人说卖16万。饭总团队预计最终售价可能在14-15万之间。

你觉得树村地块可能卖多少钱，欢迎大家投票告诉饭总

大家对树村地块的预期蛮高的，核心原因其实就两个：产业+学区

第一就是产业，就像开头饭总群里那位粉丝说的，位置确实无可挑剔，南边过了五环就是圆明园、颐和园、清华、北大，到中关村直线距离只有4公里，到西二旗中关村软件园只有2公里多。

第二就是学区，树村地块属于上地学区

上地学区被称为海淀派位最强学区，初中派位无坑校，海淀的小升初派位主要分两轮，一派主要包含登记入学，对口直升，公办寄宿，民办摇号，二派就是片区派位了，就是保证你孩子有学上，所以初中好不好至关重要。

上地学区可以看作与东城的安交、西城的德胜类似，不仅小学比较均衡，中学的升学通路也超级好，所以在海淀家长的心里上地的地位很高的。

所以树村地块的出现，受影响最大的还是朱房村两个地块。对功德寺两个项目影响其实不大，毕竟人家的价格在那摆着，指导价10.5万，价差和这边拉的比较大，所以不存在太大的竞争关系。

功德寺预计年后就要开盘，关注的粉丝加饭总微信vfang8

但是朱房村就不一样了，和树村就只有1.5公里左右，都在五环边，中间隔了一个京新高速和北京体育大学。

相当于是贴脸开大

两个地块的位置差别其实不大，包括周边的配套，最大的区别就是学区。

朱房村属于清河学区，未来大概率是上旁边的规划的清华附分校，初中派位。虽然十一龙樾，上地实验，二十中是在片区派位计划中，但是一派的时候中签率很低，到了二派只能填第一志愿试试，如果不中基本意味着掉坑。

小学就一个海淀实验二小本部能打，其他都比较普通。初中通路和上地比差了两个档次，去一流梯队初中的概率不到10%，去中等及以上初中的概率能到一半左右，另外50%可能就掉坑了。

如果做个排名，上地学区属于第一梯队，清河学区只能属于第三梯队。

饭总再给大家看一下朱房村地块本身的情况。

朱房村一共两块地，今年1月2号拍的，当时抢的非常激烈。

0029地块被中铁置业+招商+华润置地联合体拿下，成交价91.52亿，溢价率17.33%，楼面价约8.92万/㎡。

0030地块，最终被建发拿下，成交价90.404亿，溢价率25.04%，楼面价约9.5万/㎡。

旁边著名的次新清河橡树湾目前挂牌价从11-14万不等，五期最贵，最近的成交价基本都在12万以上。

以朱房村这个楼面价去算，饭总判断开盘价应该不会低于13万，毕竟这位置肯定是要搞高端豪宅的，品质不能差，成本很大，卖的便宜反而不敢买了。

树村这边预计会卖15左右，两边单价差不了太大，但是学区会把差距拉开。

至于产品就不好说了，朱房村一个是建发和金茂，一个是清河老玩家华润，产品力应该是没问题，树村谁拿还不确定，但饭总预计产品肯定不会差。

树村一旦出来，对朱房村的冲击会比较大，毕竟这个总价段的购房者，单价差个一两万影响没有那么大了，买房肯定是希望色香味俱全的，买大户型产品的基本上都是几代同堂，肯定要考虑孩子读书的这个事情，那几千万都付了，为什么不买个好的呢？

所以树村肯定是吊打住房村的，朱房村肯定是要抢跑的。

如果是你你会选朱房村还是树村，评论区告诉饭总

最后饭总再给大家透漏一下朱房村两个项目的最新小道消息：

华润招商中铁0029地块，户型据说是150起，最大300左右，总价预计2000万起；建发这块地和金茂联合，面积220起，楼王可能在300以上，总价接近3000万起了。

饭总团队会及时关注海淀这几个项目和地块的最新消息，感兴趣的粉丝加饭总微信vfang8进群。

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