2025年房贷利率怎么走？一文解读|二手房房价|南京楼市|商品房|存量房|房源|房贷利率|新房

大家好，我是苏北哥！今天是1月22日，农历腊月二十三，虽然距离除夕只有7天，但南京今天的最高气温仍然高达17℃，最低气温也提升了2℃，让人感受到了春的暖意。

01.

2025存量房贷利率下调幅度疑似流出！

天气在持续回暖，那么2025年的南京楼市会不会触底回暖呢？这个问题相信是每一个有实际需求的买房人最希望知道的答案。

其实仔细分析当下买房人群心理，不难发现，大家心理其实是极为矛盾的。一方面，从思维惯性的角度来分析，2025年南京楼市会继续下行，房价会继续下跌。毕竟从2021年下半年开始算起，全国房地产已经进入下行期有3年半之久，再跌一年似乎也在情理之中。

但是另一方面呢！从去年年底开始，楼市的确出现了诸多积极信号，首先国家统计局对2024年年度房地产各项经济数据的统计，全年全国新建商品房销售面积97385万平方米，下降12.9%；新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%。而2024年一季度，全国新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%；新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%。

一目了然，“全国新房销售面积”和“销售金额”两项指标均大幅收窄。

1月份的GC会议多次透露出2025年国内房地产发展的积极信号：称2025年是楼市止跌回稳的关键年，1月17日，GWY新闻办公室举行新闻发布会，介绍2024年国民经济运行情况，并答记者问。其中国家统计局局长康义在谈到2025年房地产发展走势时谈到：近期房地产市场在ZC组合拳作用下积极变化增多，市场信心在逐步提振。随着存量ZC和增量ZC的有效落实，下阶段房地产市场有望继续改善。从中长期来看，我国新型城镇化还没有完成，刚需和改善性住房需求还有潜力，更多安全舒适、绿色智慧的好房子的需求还会增加，房地产市场发展的新模式也将逐步的构建，这有助于房地产市场平稳健康发展。

国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主席重庆市原市长黄奇帆，甚至在1月12日的一场峰会上畅谈了对2025年房地产的几点看法，会议期间他甚至直言：在2025年，房地产将不再对中国经济形成负拉动，止跌回稳后，在未来15年、20年，房地产将随经济同步增长，这是会出现的新格局。

黄老也对2025年全国去库存新举措做出了预判，他说国家在去年初拿3000亿，到了九月底，明确宣布拿3万亿，我估计到明年，还会有个3万亿，甚至变成6万亿，总而言之，最终会有个几万亿甚至10万亿，来收购房地产的库存。

如今正值2025年初，楼市就呈现出一片“生龙活虎”的景象，不仅有全国层面的行业数据佐证，GC会议及行业领军人物释放的积极信号，地方层面的积极转变也非常多。

2024年去库存战役取得重大战果，全国多座城市库存去化效果显著。

其中，河南省会郑州，2024年新房狭义库存压降规模居全国榜首，库存减少了214万平方米；山东青岛，2024年狭义库存压降规模达到了194万平方米，同比下降了显著比例；广东佛山狭义库存压降规模达到了169万平方米；广东东莞狭义库存同比下降了25%，压降规模达到了156万平方米。

南京，2024年狭义库存压降规模达到了130万平方米以上，排名全国前五。根据最新数据显示，截止1月15日，南京新房库存已经下跌破了4.7万套，对比2023年底6.7万套的库存量，已经大降2万。

全市库存量最大的两江板块（江宁、江北+浦口），目前新房库存也双双跌破万套大关，降至7000+套。主城区域雨花软件谷、雨核、大校场、东山、百家湖、燕子矶六大板块，300-500万的刚需预算新房仅剩最后3000套（最新库存数据曝光！全市5大板块刚需预算新房仅剩最后3000套！）。

二手房方面，南京同样成交量激增、库存大降！根据我爱我家最新数据显示，南京1月份二手房市场延续了去年12月份的热度，1月前两周成交量达2100套以上。

上周，南京全市二手房成交2177套（含高淳、溧水），环比上涨1.5%。从成交走势来看，日均成交走势相对平稳，工作日成交量维持在350-400套，预计全月成交量将在8000套左右。

新增挂牌量持续低位，价格周期波动。上周南京二手房新增挂牌量927套，环比减少22.6%；新增挂牌房源均价28000元/㎡，环比下滑1.5%。

从挂牌走势来看，春节将至，二手房挂牌行情也持续低位，上周回归1000套以内，相较11-12月来看，新增房源量也有明显减少；新增挂牌均价则周期性波动，整体稳定在2.8万/㎡左右。

二手房库存持续下降。截至1月21日，南京二手房总挂牌房源降至144141套，要知道2024年南京二手房最高挂牌量曾达到18万+套。

所有的信号都在表明，眼下的楼市行情正在向正向、积极的方面转变，而2025年势必将有更强劲、更积极的刺激ZC出台，加速楼市的触底回暖。

目前可以肯定的刺激ZC就是“降息”，本周文章北哥已经透露了，新发房贷方面，2025年预计累计降幅在50BP左右。

而存量房贷利率将在今年再次调降。日前已经有媒体透露了今年存量房贷利率的调降幅度。

2024年10月，国内存量房贷利率无论首套、二套，统一下调至LPR-30BP，被誉为史上最大降幅，与此同时存量房贷利率下限被正式取消，这也就为2025年存量房贷利率的继续调降埋下了伏笔。

经过2024年的这一轮调降，国内存量房贷利率大致降到了3.35%左右，同时叠加LPR利率结算日更改，很多去年9月份以后买房的家庭，存量房贷甚至低至2.65%、2.75%。

南京某家庭1月1日后存量房贷执行利率已经低至2.75%。

据相关媒体透露，2025年存量房贷很可能会集体突破"2字头"！这意味着每年将为借款人减少约1500亿元的利息支出。

02.

南京出台新年首轮“抢人、买房”刺激ZC！临近春节，城北燕子矶出现新晋商业网红，买房正当时。

所以2025年对于楼市发展的关键性和重要性可以说是显而易见的，不仅是全国层面，就是南京地方层面，就过年前这段时间，也是一派“生龙活虎”的局面，来自ZC、市场、区域板块的积极、正向信号，频频出现，很难不让人遐想，过完年后的2025年，南京楼市还会出台什么样的大招、猛招。

总之2025年的南京楼市，可延展的空间很大。

就在昨天（1月21日），2025南京首轮抢人大招出炉，最高奖励额度达到了空前的150万，而且符合条件者还可以优先入住人才公寓。

昨天，浦口区，重磅发布《卫生人才引进、科研和专科建设奖励办法》，多种医疗卫生行业的特殊人才被纳入奖励范畴，一句话：符合条件者发钱、发工作，还发房子。

需要明确的是，这次的抢人ZC是专门针对医疗卫生行业的特殊人才的，但南京业内也有多方评论曝出，针对特定人群的特定人才政策，预计将是今年南京各区产业政策的常态。

文件提出各级高层次人才引进标准，明确引进条件及政策待遇。其中明确提到：公立医院引进杰出型人才，聘用后纳入事业编制；奖励150万元；浦口区内无住房的优先入住人才公寓。公立医院引进的领军型人才，奖励80万元。基层的医疗卫生单位、区级公共卫生单位引进的紧缺型人才，聘用后纳入事业编制；奖励30万元；浦口区内无住房的优先入住人才公寓。

高层次人才政策待遇原则上分5年拨付，如因特殊需要，主管部门和用人单位根据人才实际情况，协商调整发放方式，进一步提高高层次人才奖励获得感和吸引力。同时，高层次人才方面，还可按《南京市人才安居办法》享受相关购房补贴待遇。

在浦口发布特殊人才引进ZC的同时，江宁楼市也没有闲着，专属江宁楼市的首轮房展会于今天正式开幕。

1月22日，以“美好江来，圆梦宁居”为主题联动农副特产消费组织开展联合展销会，在江宁同曦假日百货万尚城西广场举行。

本次联合展销会有仁恒、奥体建设、高科等12家企业14个商品房项目参加，活动现场分为商品房展区、农副产品供销展区、民俗文化区等三个展区，居民在挑选心仪楼盘的同时，还能购买优质农特产品，充分感受江宁民俗风情。

与此同时，江宁区22家楼盘的GX春节不打烊，一波到访优惠，限时特价房、打折优惠方案新鲜出炉。

除了江宁和浦口，城北燕子矶也值得刚需客群加倍关注，近日该板块出现了新晋商业网红。

这个商业网红地标就是开业一年的城北华润万象汇，作为全市最大的万象汇商业，城北华润万象汇整体规模达到21万方，凭一己之力撑起了“城北的新街口商圈”。

借此周年庆之际，南京城北万象汇与红山森林动物园两大顶流梦幻联动，通过将自然元素融入商业空间，打造一个既环保又富有教育意义的“空中动物园”。其动物网红商业主题，迅速冲上了热搜。南京日报等GM也相继报道

消费者可以先在一楼和“考拉茉莉”击个掌，再去4楼“空中动物园”找“猴子杜杜”拍照，逛吃结束后，又去和38米高的“长颈鹿晴天公主”比高高……体验前所未有的沉浸式购物乐趣。

去年12月中旬，燕子矶万象汇正式开业，前三日便吸引了超50万人次的客流量，开业三天零售总额超6000万元。

开业以来城北华润万象汇长期热度不减，年客流量超2000万人次，连续登顶多个平台热门榜第一，还位居高德地图区域购物中心排行榜第一名，并长期霸榜大众点评南京购物中心TOP3。

不得不说，目前城北燕子矶是主城境内300-500万级刚需板块之中，商业、生活配套最成熟的一个。一些新晋的刚需板块如雨核，因为地标大型商业的开业，而导致房价大幅上涨，而燕子矶板块，华润万象汇开业一年，房价并没有怎么涨，值得刚需人群重点关注。