前两天，董小姐参加一个饭局。
酒过三巡，我问大家一个问题：
2025年最吃香的地产岗将会是哪一个？
最高频的答案指向了：产品岗、营销岗、运营岗。
总的基调是，这年头，产品能打，特别会卖，有体系化思维的职业经理人，不仅能活下来，还会很吃香。
我说，有什么证据吗？
大家说，现在有一票国央企正在朝同行挖人，角色大多都是产品岗。还有很多城投公司在挖暴雷民企的人，也以产品、营销、运营岗为主。
「一批城投公司手里有很多托底的项目，现在想通了，决定要自己拉队伍干起来。」
这个答案让我既意外又惊喜。
惊喜的是，2025年仍给地产人留出了一些新的跳槽空间。意外的是，没想到是这些岗位，更没想到居然是城投平台。
一位地产高管对我说，在楼市发展特别成熟的地方，当地城投公司的地产作战能力，就越不容易发育起来，因为基本没机会。
反倒是那些手握项目，举目四望，倍感边缘化的城投公司，开始向内求索，致力于自己养成一整套地产能力。
这对那些暴雷民企的地产职业经理人来说，不失为一个新选择。
得知此事，过了两天，我和一位地产老将碰面。他是一个不折不扣、后地产年代里的产品主义者。
他说，现在人人都在喊卷产品。但是，地产好产品是有极高门槛的。很多公司以为花重金请大牌设计师，就万事大吉了。事实并非如此。
开发商的产品团队，对设计师既要尊重，又要管控，这事没那么简单。
他的理由是，很多设计师也是看人下菜碟。
「如果任由大牌设计师发挥，艺术家都比较自我。他做出来的东西可能离客户很远，很多设计师并不是真的懂客户。要是自己不够专业，一不留神，有的设计师还会拿现成的设计库里的东西来应付你，他能省事就省事；你也根本看不出来，哪里有问题。」
无论如何，地产产品的主导权，应该在公司自己的团队手里，而非外部。
董小姐观察房地产也有很多年了。这两年有个很深刻的感受。
这一波活下来的纯住宅导向的小房企，几乎都有一个共性特征——公司的产品条线，都掌握在老板手里。老板自己懂产品，是公司的首席产品官。
「未来能活下来的小公司，大概率是老板亲力亲为的公司。」 一位房企老板这么说。他认为，新地产时代，玩资本运作、资源整合型的老板，都要往后站。
那么，对于那些已经身经百战的大公司来说，这一波地产产品改革热度，究竟要怎么捕捉？
答案也很简单，对标明星房企的策略。
董小姐多方了解到，目前，以金茂、华润、绿城、中海、越秀为主的大房企，都在内部强调新的产品操作系统。
但是，大家的玩法形成了不同的阵营。
华润、绿城、中海都在强调产品性能，围绕性能来发力。其中，华润和绿城正在对标日本房企的产品策略。
金茂、华润、越秀等公司，则在内部重构一个新的产品操作系统。
华润会组建一个类似于「客户产品研究院」的非实体小组，把客研、工程、营销、物业等等部门都集中在一起，主攻某个项目。
金茂以前是总部主导产品，现在则放开尺度，和各个城市、项目共创。一线产品团队的话语权比以前相对放大了，甚至可以在一定程度上去突破集团的供应链集采体系。
有种既视感：开发商的标准化产品体系时代，至此终结。
未来，房企研发出来的同一条产品线，除了在成本体系、测算模型、固定元素上统一之外，在不同城市，都会长得不一样。
很多朋友的理由是，当资产价值退潮，居住需求抬头，各地的产品偏好都在分化，客户口味越来越挑剔。因此，房企总部需要和地方团队一起研究产品。
董小姐问了天南海北的朋友。
长沙的朋友说，他们喜欢大客厅，因为家庭社交需求多；佛山的朋友喜欢毛坯，精装修在佛山卖不出溢价。因为本地人开厂多，能拿到更便宜价格；杭州的朋友说，外立面一定要好看高级，凸显资产价值。做生意讲究的是面子外显；北京的朋友说，就喜欢低调隐贵，在乎社区和房子内部；成都的朋友说，最喜欢研究户型，要住的巴适。
为了捕捉各地的客户偏好，董小姐听说，一家大型房企曾对内表态说，公司需要的是真正懂客户、懂市场的产品人。
「如果地方产品负责人不合格，会立即换掉，绝不手软。」
当产品岗开始吃香，地产产品人的迭代也迅速启动了。
很多朋友告诉我，目前的地产行业，迫切需要「大产品人」。
什么叫「大产品人」？
需要能够拉通设计、客研、工程、成本等条线的综合能力产品人，他不能只懂一个维度，还要有真正的客户思维。
董小姐很怀疑，行业中是否真有这样的角色存在。
要是你在开发商做产品，这段时间，你们产品业务条线的地位，上升了吗？
欢迎留言告诉董小姐。
此外，我还想从那些在产品和操盘维度上比同行多走几步的公司身上，找一找更多线索。
如果你也关注2025年的开发商产品能力储备，本身就在地产产品条线深耕多年，相信产品主义可以逆天改命房地产，那么，推荐大家去看一看金茂的最新做法。
绿城、金茂是行业里真正曾经将产品系植入进客户心智的公司之一。他们有一票金茂粉和绿粉。
要关注地产行业的产品革新，就无法绕开金茂。
金茂府曾经是金茂的明星产品，奠定了金茂的高端产品基因。这两年，行业剧变，24年3月金茂发布了新的产品系「金玉满堂」，打出了不同产品特色，为自己做了一道装备升级。
「金玉满堂」背后，本质是金茂在洞察、捕捉最新的不同的客户需求，他们希望建立一条属于自己的产品护城河。
现在，金茂重返北京核心区，它做了很多革新，也想明白了很多事。
以下内容均为内部干货与董小姐的采访，以口述体发出。
金茂靠什么回归：操作系统，脉络与心得
地产客户的口味真的越来越挑剔了。
最明显的一个变化是，你能感觉到，他们越来越既要又要还要。
现在，北京千万级产品的得房率都在90%以上，这个数据以前想都不敢想。
这么高的得房率，基本都来自阳台和设备空间赠送。
这是同行都在追求产品尺度的结果，也是监管层放松了许多产品指令的结果。
现在，政策给了我们空间，让大家去琢磨怎么提高产品性价比。
中国金茂这几年变化挺大的。
这一波核心城市限价的逐渐放开，其实能让很多本来就重视产品体系的同行，吃到一大波红利。
和往年相比，有几个变化。中国金茂目前的内部管控体系上，将更多以项目为核心，就是大家流行说的「单盘主义，做一成一」。
第一个变化是，以前更多是总部确立产品标准，各地执行落位，产品以总部为主导。
现在整体项目数量下来了，总部会让渡一部分产品研发的权力出去，交给各地，与一线共创。
第二个变化是，在一定程度上，地方公司与项目团队是可以突破集团供应链采购体系的，根据当地项目的客户需求来灵活配置。
为此，就需要关注高端客户的真需求，花非常多的气力来做客户研究。
在北京，他们的基本画像是，30—45岁居多，成长型家庭结构，属于金融、互联网、体制内等高净值人群。
目前有几个发现，分享给大家，可以看看，目前在一线城市，买高端产品的客户，心里最真实的声音是什么，他们最想要的是什么。
其中有很多共性的需求，是每一个地产从业者都应该反思的。
1、客户基本痛点：房子隔音差，串味重；
2、不要大牌低配，装修好看，更要好用；
3、希望有独立阳台；
4、卧室平权，不要顾此失彼；
5、会所应该做成标配。好用的会所不低于2000平米，才能满足核心功能。会所功能需求TOP3是：健身房、恒温泳池、瑜伽馆；
6、园林绿化覆盖率要高，花卉颜色要多，要有水景；
7、要有全功能厨房系统，加强灰空间利用；
8、收纳要做足，更精细化；
9、要有全维度实景示范区；
10、地段重要。既要买到好房子，又能保值升值。
有需求，就要有回应。
去年金茂研究出了一个全新的高端产品系：璞系。2025年它在北京首次落地了。
它的诞生背景就是，让金茂跟上时代的客户。
产品应该成为地产公司的基因和命脉。这句话在以前的地产时代会被认为门外汉，说明你完全不懂房地产的金融逻辑。
但是，今天，它终于拥有了真正的合法性。
金茂的起家之作，就是2009年第一次进北京，靠一个高端住宅项目扛住了行业地位——广渠金茂府。
2025年，我们是再度以高端产品标杆的姿态，重新回来。行业天翻地覆，这次回来带着更大的决心和野心。
下沉到具体项目上，大家可以看看金茂的打法是什么。
金茂在北京的第一座璞系作品璞逸丰宜，是一个北京三环内的高端项目，这个位置，已经为它加分不少。
北京的三环线上，绕一圈都是豪宅。北有霄八，南有中国玺，西有万柳，东有棕榈泉。
不过，以前的豪宅和现在的豪宅，产品定义并不相同。
唯一不变的是资产价值，抗跌性要足够大。
金茂璞逸丰宜，向左6公里是故宫，向右7公里是国贸。
我们内部研究了不少竞品，发现除了地段，售价也会是核心卖点。
北京三环高端项目的均价并不低，以十个项目为基数，均价在14.6万。而璞逸丰宜的销售指导价格在10.75万。
到了这一步，按照以往的逻辑，大家就心里有底了，感觉可以松一口气。地段+售价低于均值+品牌IP，足够支撑过去的热销逻辑。
但是现在，没人再这么想了。
璞逸丰宜的团队，做了诸多真实的客户调研，大家坐下来，正式回到产品本身的逻辑，来做项目。
以前打磨产品，会有所舍弃，寻找几个核心产品卖点，做到极致。
现在打磨产品，所有人都希望均好。每个空间都做到极致，才可能拿到一张入市的门票。
因为，任何一个细节的放松，都可能劝退客户。
作为金茂璞系产品线首次在北京落地，璞逸丰宜的产品卖点打造至关重要。
我们内部梳理过几个客户关切点。
1、功能空间平权，采光平权，消解主次卧室，居住同权，严控卧室足尺标准。
2、北京市内六区最高得房率，主力户型得房率90%以上。
3、满足三代居，有代际分区；高效厨房，超级收纳体系，精细化收纳。
4、做了全北京第一个浮岛合院会所。2000平米的尺度内，提供酒店式服务。
5、园林主打疗愈风，一步一景。
6、公区追求艺术感审美，大堂、电梯、入户空间设计感浓。地下环岛落客区，仪式感很足。
7、金茂的科技系统标配。
这个项目不仅对北京，而且对金茂也意义重大。
璞系已经在西安、成都落地，但是，北京项目是这条新产品线的真正实战测试。大家赌上了金茂过去两年对产品的新思路。
它不仅仅是一个项目，还是金茂最新高端产品线的脸面。
于公司内部来说，璞系来自于对改善生活场景的深度精研，其他城市都会盯着这个项目的走势，大家要给兄弟城市打个样。
于外，房企同行相互之间都在对标、取经。
2025年，大家会看到一个很有趣的公司变化。房企之间投资策略差异性越来越大，产品打法却开始趋同，产品对标越来越多。
不同的房企投资策略，会变得更有差异性。大家都要重构投资策略。
以前，大家的投资重点基本趋同，相互抄来抄去，都在相同的城市跑业务。
现在，每个公司都有自己的重点城市组团，和深耕舒适区，彼此战略各不相同。同一个城市，一个公司能看到结构性机会，另一个公司却看不到。
有的房企靠一个上海就能砸出700亿业绩，这样的点状城市，它做一两个组合后，就能维持住整体公司的规模。
现象背后的本质是，地产行业规模整体下滑后，大家都要从攻城模型，变成守城模式。重点不是盘子做多大，而是要尽力保证每个项目的现金流和利润率。
一面是房企战略的差异化，另一面是，各家房企产品模块却越来越趋同，产品对标越来越多了。
25年最吃香的地产岗位，肯定是产品岗。
经过市场检验的产品，才是好产品。地产回归产品主义，意味着所有参与者都要拿出看家本领，客户至上，重构自己的产品体系。
拿地只是开始，借助于璞逸丰宜的亮相，金茂正式回归总部所在的北京，回归主场，是一定要带礼物的。
期待行业真正进入产品周期。也期待每一个认认真真对待产品的公司，都能被市场所奖励。
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