与西安高铁新城一河之隔的秦汉新城渭北片区，在前两年的时候曾经迎来一波土拍热潮，多家大牌房企在此拿地，2021年4月诞生的秦汉“地王”一直保持到现在。

如今，当区域市场逐步回归理性之时，地价也回归到了合理区间之内，此时对于打算在此拿地的房企来讲，迎来了抄底机会！

就在近日，秦汉新城渭北片区一宗超百亩的住宅地块供应，坐拥生态资源、教育资源优势之下，接下来就看这块地会被哪家房企摘得。

地价449.54万元/亩起

2025年1月23日，西咸新区发布了1宗住宅用地的出让公告。

该地块编号为XXQH-WB05-23，位于秦汉新城正阳一路以东、规划路以南、正阳二路以西、兰池大道以北，土地面积102.21亩，土地用途为住宅，容积率上限2.0，建筑密度不大于27%，绿地率不小于35%，地上计容建面为136138.22平方米。

根据土地出让公告，这宗地挂牌起始价为45947万元，将按价高者得为原则确定竞得人，挂牌时间为2025年1月23日至3月3日。

按照挂牌起始价计算，折合地价449.54万元/亩起，楼面地价3375.03元/㎡起。

从这块地所处的位置来看，属于兰池大道东段。

兰池大道比较长，全长16.76公里，因此我们可以将其划分为东段、中段、西段。

泾渭大道以西可以被称作西段，也就是目前秦汉新城管委会所在地，这个片区是整个兰池大道沿线开发建设起步最早的板块，2012年左右的时候就开始开发建设，万科、星河湾、德杰、中天等房企在这个板块均有项目开发，区域内的教育、交通、公园等配套均已经兑现。

泾渭大道以东、机场高速专用线以西这一段可以被称作兰池大道中段，这个板块最大亮点就是教育资源，秦汉小学、秦汉中学均位于这个板块，另外西安戏剧学院新校区也位于这个板块，启迪、绿城管理、中铁二十局地产、甘肃新世纪控股、陕建等房企在这个板块有项目开发和土地储备。

正阳大道以东这个片区被称为兰池大道东段，东段的开发起步要晚一些，2020年才迎来第一宗住宅用地的供应，招商、保利、沣业地产、西部集团在这个板块有项目开发或者土地储备。后续随着多个项目的亮相，东段会成为一个热点。

此次出让的这宗百亩住宅用地北侧不远处就是待亮相的兰池华府，另外周边还有在售的招商雍澜湾、待入市的沣业兰悦，以及待亮相的沣业地产储备项目。

从地价的角度来讲，2021年4月招商蛇口在这个板块高溢价拿地，地价达到了1666万元/亩、楼面地价9993元/㎡，这块地截止目前依然是秦汉新城的楼面地价“地王”！

2021年下半年开始，整个板块的地价开始回归理性，沣业地产储备的几块地，2.0容积率的地块楼面地价6750元/㎡、2.5容积率的地块楼面地价5400元/㎡。

西部投资集团的地块由于是住宅捆绑商业地块进行出让，因此住宅地块价格要更低一点，2.5容积率的住宅地块楼面地价4247.93元/㎡。

参考此前沣业地产、西部投资集团拿地的地价、楼面地价，此次出让的这块地地价449.54万元/亩起，楼面地价3375.03元/㎡起，可以说是非常具有吸引力。

值得注意的是，与其他住宅地块建筑密度上限普遍为20%不同的是，此次出让的这块地建筑密度上限为27%，建筑密度相对来讲要高一点。也许这块地已经名花有主了。

教育资源、生态资源是优势

结合此次出让的这块地所处的位置，以及周边的规划，其优势主要在于生态资源、教育资源。

生态资源，是整个秦汉新城的优势，302平方公里规划范围之内建设用地仅有50平方公里。

渭河北岸的渭北片区，沿着整个渭河生态公园分布，并且还拥有大秦文明园。此次出让的这块地南侧就是渭河生态公园，可以说占据着一线河景资源，这是其它大多数项目不具备的。

放眼整个西安，能够真正占据一线河景资源的项目也是寥寥无几，并且大多数是豪宅项目。例如：源邸滨湖、自然界江月、招商西安玺、华发长安首府等。

除了生态资源之外，教育资源也是这个板块的一个优势。

2024年6月13日，秦汉新城官网发布《秦汉新城第二学校项目方案设计批前公示》。

秦汉新城第二学校，就位于兰池大道东段，距离此次出让的这块地仅有五六百米。

根据规划设计方案，这所学校规划净用地面积28322㎡（折合42.53亩），总建筑面积39254.48㎡，主要由一座地上4/5F的连体教学综合楼、多功能厅等，以及一座300米标准跑道运动场构成，目前已经开建。

另外，此次出让的这块地周边还规划有初中、高中。

而这个板块规划的高中，疑似是“北大系”燕园高级中学。

此前的2022年11月10日，秦创原北京燕园未来科教创新谷项目落户西咸新区秦汉新城签约仪式举行。这个项目的教育板块，通过引入北大及首都优质教育资源，运营管理小学及中学，提升区域整体教育品质，打造集高品质学校、科教研产业于一体的教育研学区。

2023年初，有市民在咨询北京燕园秦汉科教园项目选址时，秦汉新城官方回复表示：该项目选址位于渭北片区正阳大道以东WB-05单元板块。

WB-05单元板块，就是此次出让的这块地所处的板块。

2024年6月21日，陕西公共资源交易网发布《西咸新区燕园高级中学招标计划》。

根据招标计划信息，西咸新区燕园高级中学招标人为西咸新区燕园朗润教育科技有限公司，招标内容包含有教学及教学辅助用房、公共教学用房、行政办公用房、风雨操场、游泳馆、报告厅、食堂、学生宿舍、教师宿舍及配套附属设施用房等。

随后，项目的西咸新区燕园高级中学建设项目EPC工程总承包招标进行，并且已经确定了中标人，中建四局西北建设有限公司+西安建筑科技大学设计研究总院有限公司中标。

根据招标公告中的项目地点，西咸新区燕园高级中学位于正阳三路以东、正阳四路以西、兰尚路以南、兰池大道以北。

此次出让的这块地向东不到500米，就是西咸新区燕园高级中学。

“北大系”名校资源加持之下，大家可以想象兰池大道东段的价值。可以预测，参照高新CID高新31小、11初旁，铁一中金湾小学、中学旁，铁一中陆港小学、中学旁，兰池大道东段也必将迎来一轮热炒！