都说房地产不行了，但是今年杭州的土拍市场真是火得一塌糊涂。

1月24日，春节前杭州的最后一场土拍大战打响。此次挂牌的3宗地，分别位于杭州的拱墅区湖墅、西湖区云谷、钱塘区金沙湖三个板块。而处于杭州市中心的拱墅区湖墅单元的民生药厂宅地，是本场土拍的大热门。最终经过220轮激烈竞价，被滨江集团以54.56亿元竞得，溢价71.25%，折合成交楼面价64834元/㎡，成为杭州新的单价地王。

实际上不仅杭州楼市土拍火热，北京和深圳楼市土拍也非常火热。1月2日，北京迎来2025年首场土拍，两宗地块均为纯住宅用地，总起始价150.30亿元，其中0029地块共吸引了建发、中海、金茂等5家竞买人参与竞价，连同开拍前的线上报价，累计报价170轮，最终由中铁置业+招商+华润联合体以总价91.52亿元竞得，成交楼面价89234/平方米，溢价率17.33%。0030地块则吸引6家竞买人参与竞价，连同开拍前的线上报价，累计报价249轮，最终由建发以总价90.404亿元竞得，成交楼面价95407元/平方米，溢价率25.04%。

1月16日，深圳迎来2025年首宗宅地出让，吸引华润、招商、中海、越秀、绿城、深业、建发以及南山地产共计8家竞买人参与，经过246轮竞价，最终中海企业发展集团有限公司以总价30.65亿元竞得该地块，成交楼面价29611元/平方米，溢价率70.37%。

一般来来说土拍的底价是以现在在卖的新房或者周边二手房价格作为参考制定的，如果以底价成交，基本上开发商有5%的利润，如果无人出价流拍了，说明开发商不看好未来房价走势，认为房价会下跌，开发这个项目会亏钱，如果以高溢价成交，说明开发商看好未来楼市的走势，因为只有房价大幅上涨，开发商才能赚到钱。

北京、深圳、杭州，三个城市同时土拍火热，都以高溢价率成交，说明开发商看好未来楼市，这在各城市房价连续下跌四年后，确实是难能可贵。但这是否就意味着房价即将迎来大幅回升呢？

这个还是要从两方面看，首先本轮行情目前主要还是围绕改善型需求的修复，仔细观察不难发现，这些新地王都是有很明显的改善特质，是瞄准了周边范围里那些想要换大房子和好房子的人，甚至直白点说就他盯牢的并不是是普通人的钱包，而面向普通人的楼市，目前无论是新房还是二手房，库存依旧处于高位，短期内很难有大幅度的价格提升。除非痛下决心，先从供需两端发力，有效降低库存压力。

从整体市场格局来看，未来楼市大概率会朝着改善与刚需两个不同方向分化发展。当前，高端板块竞争激烈，众多优质地块的推出与高溢价成交，确实有助于市场在一季度维持较高的热度。但是目前的救市成效与预期目标仍然有很大的差距，后续大概率还会有一系列刺激政策陆续出台。