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1. 项目概况

  • 开发商：福州兆臻房地产开发有限公司（建发房产旗下）。
  • 位置：福州市鼓楼区东水路东侧、福新路北侧（高工小区旧改地块），市中心核心地段，毗邻五一广场、晋安河公园等。
  • 地块背景：2023年11月土拍中以23.75亿元竞得，楼面价38524元/㎡，为福州历史第二高单价地王。
  • 物业类型：高端住宅，精装修交付，产权70年，容积率2.5，绿化率30%。

2. 规划与设计

  • 建筑规模：总建筑面积6.17万㎡，规划8栋楼（6栋高层+1栋小高层+1栋洋房），合计252套住宅，围合式布局。
  • 户型设计
  • 主力户型：188-333㎡大平层，涵盖四房至六房，均为“一层一户”设计，强调私密性。
  • 特色户型
  • 188㎡：四房三卫，四面宽朝南，双入户设计，主卧带270°景观窗。
  • 333㎡：五房六卫，LDKG一体化设计，主卧超55㎡，配置独立温泉房。
  • 得房率：洋房得房率约81%，高层公摊率22.5%-24.1%。
  • 社区特色
  • 温泉入户：福州主城首个温泉会所及入户住宅，部分户型含独立温泉泡池。
  • 宋韵美学：以宋代《千里江山图》《清明上河图》为蓝本设计园林，融合非遗漆画、青绿奢石等元素。
  • 全幕墙立面：采用铝板+玻璃幕墙，无涂料工艺，提升通透性与视觉效果。
  • 户型图

3. 价格与销售动态

  • 参考均价
  • 备案价：部分楼栋预售证均价高达10万/㎡（如3#楼333㎡户型）。
  • 实际售价：根据楼层、户型差异，折后价格约5.5万-8.5万/㎡（如188㎡折后950万-1250万/套）。
  • 销售状态
  • 开盘时间：2024年11月8日首次取证，部分户型（如286㎡）已售罄。
  • 在售房源：主推3#、7#、8#楼，含188-333㎡户型，需缴纳定金100万-200万。
  • 物业费：6.8元/㎡·月（以333㎡户型为例，月费约2264元）。

4. 周边配套

  • 地铁：距离2号线水部站、4号线东门站约700米，步行10分钟可达。
  • 公交：门口覆盖6条公交线路，主干道福新路连接市中心。
  • 教育：划片华侨小学（东北侧400米）及福州十一中（公立前十），学区属性突出。
  • 商业：依赖社区底商，周边1公里内有M17文化广场、东街口商圈。
  • 医疗：省立医院、协和医院均在1公里范围内。
  • 休闲：晋安河公园、于山风景区步行可达。

5. 项目亮点与市场定位

  • 高端改善标杆：定位鼓楼核心区稀缺豪宅，目标客群为高净值人群及家族，强调圈层纯粹性。
  • 文化赋能：以宋韵美学为核心，打造“可感知的中式文化场景”，提升精神价值。
  • 工艺创新：全铝板幕墙、全球精选奢石、风雨连廊全覆盖，树立福州住宅工艺新标杆。
  • 市场反响：开盘即热销，188㎡户型因高性价比受关注，333㎡楼王产品吸引高端买家。

6. 注意事项

  • 价格差异：不同楼栋、朝向及楼层价差显著（如东西端价差最高达6203元/㎡）。
  • 公摊成本：公摊费用占比较高（如333㎡户型公摊费用约750万），需结合实用面积评估性价比。
  • 预约看房：售楼处电话400-6520-118。

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