展望2025年，住房租赁行业，机遇与挑战并存。克而瑞长租立足于行业数据和动态，从市场量价、投资趋势、融资表现、运营模式、产品策略等方面展望住房租赁行业发展趋势：

供需量价层面，保租房短期供应提升，2025-2026两年触顶，随后回归平稳。而在供应上涨、需求稳中微降背景下，市场租金压力较大，部分城市面临回落风险。

投资趋势层面，参与资方整体表现多元化，私募基金、资管企业、险资均是投资主力军。投资资产选择上，首选一线城市及可快速变现的非居类资产。

融资表现层面，保租房公募REITs市场规模与发行情况均呈现出积极态势，保租房REITs发行节奏明显加快，预计2025年累计发行规模将超250亿元。

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以下趋势下篇→运营模式&产品策略内容：

自 “十四五” 规划启动以来，为加速保障性住房工程的发展与落地，郑州、合肥、杭州等众多城市纷纷增设 “安居” 类运营主体，积极推动保障性租赁住房相关工作。这些城市普遍创立了自主的住房租赁品牌，全身心投入租赁行业，开展长期的运营服务与管理工作。由于各地安居公司成立时间有所不同，当前公司的发展进度呈现出参差不齐的状态。不过，预计在后续发展中，地方安居类企业将持续以较快的速度推进保障性租赁住房项目的运营工作；

以深圳安居为例，该公司于 2016 年成立，较早涉足保障性租赁领域。在前期经营过程中，共规划了三条发展路径，包括全资公司的自运营模式以及合资公司的联合运营模式。但随着部分合作企业的退出，深圳安居现已逐步转向全自运营模式。这一发展历程对其他同类型公司而言，具有很强的借鉴价值，极有可能成为国企平台在长期运营中纷纷效仿的经营模式典范 。

随着供应量持续走高，各参与主体间竞争加剧，而产品本身作为企业亘古不变的核心竞争力，不仅能促进单项目在竞品中脱颖而出实现叫好叫座、赋能营收，还能随着租客之间的口口相传，树立更加良好的企业口碑，赋能知名度不断扩大。典型案例一郑州城发文化美寓人才公寓开业1个月时点出租率95%开业3个月时点出租率99%经营利润1-1.5%（补贴后不含资产增值部分）

产品策略：项目共2726套房源，37㎡-130㎡，户型设计灵活多样。内部配备休闲、娱乐、健身、学习、社交等多元共享空间，动、静分明。社区还结合传统节气节庆活动，以青年人才感兴趣的话题切入，开展婚恋相亲、集体生日、青年读书等主题活动，并与郑州图书馆共同打造美寓图书馆，为青年生活提供丰富“精神食粮”。典型案例二泊寓·深圳南头古城店开业以来出租率持续95%

产品策略：泊寓携手南山区政府，打造的位于历史古城（新安故城）的城中村微改造标杆项目，共1400套房源，面积21-63㎡。设计理念上最大化兼顾原有历史文化风貌和现有社区人文创意的融合。门店建筑色彩 “古色古香”、社区内部联合深圳书城打造书香泊寓，内外营造“人文”氛围。还引入“复古、国潮、非遗、文创、策展”等商业元素，赋能居住模块。典型案例三城家上海大场国际社区项目坪效租金3.84元/㎡/天，相对板块↑24%开业3个月出租率93%2024年底出租率98%，相对板块↑7%单房运营成本/租金13.8%，相对行业↓7%

产品策略：户型全部聚焦套内16-18.6㎡，以提升整体坪效。应对单一小户型同质化特征，打造诧寂、萌宠、现代简约、绿色低碳和包豪斯5种装修风格，适配多样化的租赁需求。公区配置全面拉满：全套健身设备、洗烘设备、厨房设备、影音室、造阅读与放松空间、共享办公空间、会议室、打印设施、独立卫生间等。