新年复工后，租房市场也迎来了换房的小高峰，某社交软件上对“北京房租”的讨论非常热闹，有网友说，北京的房东们很崩溃，是因为离京的“北漂”真的很多吗？

1.个人房源租金全年持续下跌

2024年，北京市个人租赁住房平均租金为85.2元/㎡/月，同比下降5.3%，各区域租金均有不同幅度下降。

相比2023年，租一套50㎡的一居室，租金每月下降240元，当然这是均值，假如朝阳大妈要出租房子，那跌幅就不止这个数了。

不过，春节离京、返京潮和毕业季市场的需求波动影响，租金价格也有明显的波动，今年2月和6月挂牌均价达到全年最高点，7月成交均价达到全年最高点。

恰逢年末，处于市场淡季，房东们哀叹租金下跌与租赁市场供求关系密切相关。

2.个人房源市场供过于求，但程度有所缓和

从市场供需来看，北京个人房源挂牌量在年初和年中上涨显著，年度单月平均挂牌4.8万余间；

受毕业季影响，成交量在7月达到最高点，年初和年未明显收缩；

朝阳区仍为挂牌与成交主力区，海淀区次之;

从成交挂牌比来看，全市整体供过于求的态势相比去年有所缓和。

1. 相比个人房源，集中式公寓的租金相对企稳

从集中式公寓平均租金看，全年整体平稳小幅波动，年初和年未有所回落;

全市出租率水平在7月达到高点，之后回落显著年尾有所上扬，全年同比回升0.5个百分点。

租金最高的区域为西城区，平均租金居337.8元/㎡/月，平谷区最低为27.9元/㎡/月。

2.集中式公寓总量较大，分流部分租客

2024年北京是集中式公寓在营业项目数达379个，总房源数11.6万余间，相比去年末提升7.2%；

其中超过36.1%的市集中式公寓房源位于朝阳区，门店数和总房源数均居首位，其次是丰台区，房源量占比全市的16.5%。

集中式公寓主要面向城市独居新青年，其户型设计、租金水平都更贴合这一群体的需求。这将直接冲击传统民宅合租市场，分流部分租客，进一步稀释合租需求，促使民宅租金回归理性。

1.政策性租赁住房190个，对市场租金产生了显著平抑效应

北京全市在运营公租房项目共190个，总体量10万余间。大兴区在运营项目最多，达33个；朝阳区公租房房源量位于首位，共19446间。

公租房项目受政府管控，租金价格较为平稳，全市西城区平均租金最高，为51.0元/㎡/月，朝阳区次之，为41.2元/㎡/月。

政策性租赁住房大量入市，对整体租金水平产生了显著的平抑效应。

预计2025年，市场租金并不会出现明显的反弹。

北京市将有更多保租房项目加速落地，构建更加完善的住房保障体系；

集中式公寓产品精细化打造将成为破局的关键，并进一步冲击个人房源市场。

建议北京的房东们重新考虑资产配置，清一清手上的“老破小”，针对地段好、舒适度较高的房源可以进行重装整改，为租客提供更舒适的居住空间。

对租客而言，市场供大于求的现状下，可以慢慢选房，大胆砍价。

2025年，愿大家住的更好！

本文数据来源：克而瑞北京《2024年北京住房租赁市场年报》

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