鸿荣源珈誉府6区共有产权房申购已结束，本次申购审核通过家庭3660户，按上期选房率44.6%，估计两房、三房二队列都没太大问题。

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申购资格审核结果如下：

项目详细介绍【周边环境|交通|配套|学校】可以查阅：

2.1万起享受商品房同等大城配套！——【鸿荣源珈誉府】共有产权房来了！

鸿荣源珈誉府共有产权房又来了！6区即将配售！—户型与5区有差异！

本期从户型、楼栋（标准层）→朝向→视线→噪音影响→景观进行→价格进行选房建议。

01

项目概况

1.基础信息：

本次配售的共有产权房位于凤塘大道南侧，珈誉府6区。

本次配售1030套。其中两房约67-69㎡704套（含30套无障碍户型），三房约87-89㎡326套。

配售均价23795万元/㎡（带装修）。交付时间2026年9月30日。

配售均价23795万元/㎡，带装修

珈誉府未来花园13-01地块占地约3.5万㎡，总建面为约83.5万㎡，总建筑建面18.5万㎡，其中共有产权房7.7万㎡

住宅产权：70年（2022年5月27日-2092年5月26日）

交付时间：2026年9月30日

总户数（6区）：共1030套（均是共有产房）

物业服务收费标准为5.9元/㎡ /月

车位1720个，其中住宅停车位1051个，车位比约1:1

（地下负二层及负三层（总计规划机动车停车位1036个）以及负一层东侧环形坡道的15个停车位为住宅停车区域）；停车费地下250元/月。

2.整体规划

珈誉未来花园13-01地块6栋楼，16栋1-3单元共有产权房，16栋4单元、17、18栋办公楼，共有产权楼栋与办公楼栋物理隔断分区、封闭管理，以保证居住纯粹性。

项目首层是配套，2层花园，3层以上是住宅。

车位1720个，位于负一至负三层，其中地下负二层及负三层（总计规划机动车停车位1036个）、负一层东侧环形坡道的15个停车位均是住宅停车位，分区管理。

项目配置：

——约2585㎡一层底商，办公和16#3单元首层有4300㎡公交首末站,办公楼下有6700㎡文化活动中心，340㎡物业用房，150㎡邮政所；

——小区中间是社区体育活动场,对外开放；

——项目南侧有一个变电站。

02

选房分析

选房选择需要考虑：①楼型&户型本身；②朝向&视线遮挡（影响采光和日照）；③噪音&景观（影响居住舒适度质）。

标准层分析

共有产权房共3栋楼，16栋1-3单元，1单元47层高，2、3单元均32层高。

——1单元47层，16/33F是避难层，与5区标准层一样，5梯10户（2户三房+8户两房），使用率在73%左右，电梯服务效率86户/台；

——2、3单元32层高，没有避难层，4梯10户，使用率约75%，电梯服务效率75户/台。

仅从标准层的使用率及电梯服务效率来看，2、3单元优于1单元，但1单元33层以上，高度超过2、3单元，视野开阔。

<16栋1单元>与5区标准一致，2户三房+8户两房，两房端头户采光视野好，中间户次卧采光面较小。

——06/07综合考虑更好，朝向西南，噪音影响等方面都比较好；

——02/03东南向，朝向较好，挨着电梯井，会有一定的噪音影响；

——三房受到的影响比较小，视野、朝向都比较好。

<16栋2、3单元>4梯10户，4户三房+6户两房。两单元标准层基本一致，区别是2单元06户是无障碍户型。

以2单元为例：

——两房只有中间户，次卧的采光都会受到一定影响，但都不挨着电梯；

——02/03综合考虑更好，朝向东南，可看珈高端系“玖玺”园林，私密性较好；

——07/09开门对电梯厅或楼梯厅，私密性比较差，会有一定噪音影响；

——三房05/08朝向较好，01外侧有商业烟道（3单元在08外侧）。

户型分析

关于珈誉府6区户型和5区的异同，可以查阅：

鸿荣源珈誉府共有产权房又来了！6区即将配售！—户型与5区有差异！

<两房户型>

两房有三种类型：端头户、中间户及无障碍户型：

——中间户是主力户型，分布最广，两个卧室、厨房面积大，客餐厅小；

——端头户只分布在1单元01/11户，次卧小，客厅大；

——无障碍户型分布在2单元06户，需满足条件（申请人里有残疾人或60岁以上）才能申购，主卧大。

<中间户>主力户型，处于中间户位置，次卧的采光面比较小，有三种户型，布局类似，略有不同：

——常规中间户分布在16栋1单元06/07/09/10户，16栋2、3单元02/03/07/09/10户及3单元06户。

因使用率不同，面积略有差异，1单元面积在69.5-69.9㎡，2、3单元面积在67.8-67.9㎡，套内面积都在50.7㎡左右。

——1单元02/03靠近电梯，次卧的小角落少一个角，且有电梯噪音影响，其余的布局和尺度均一样；面积在69.3㎡左右，套内面积50.4㎡。

以常规户型做个分析：

优势①2.5开间，客厅/主卧/次卧朝向均一致，大部分户型都是南向（东南或西南）；②主次卧面积较为均衡，飘窗好用；③卫生间做三分离，提高高峰期使用效率；④U型厨房，操作台面充足

劣势：①次卧开窗面小，采光和视野受到较大影响；②餐厅对洗手间。

<端头户>三面采光，次卧采光面大，与5区户型基本一致。仅分布在1单元01/11户

端头户通风采光更好，本次只有两条腿是端头户。

优势①端头位置，三面采光（客厅主卧、次卧、玄关），通风更好；②动静分区，卧室私密性更好，主卧面积大，两个卧室飘窗都好用；③玄关大，预留玄关柜位置，采光；

<三房户型>

三房只有一种户型，与5区户型基本一致。

每个单元均有分布，1单元面积89.9㎡，2、3单元面积87.5㎡左右，套内面积约65.5㎡。

优势：①端头户双面采光，客厅/主卧均南向；②三个卧室都带飘窗，且没有柱子，较好用；③主卧和次卧2面积较合理；④玄关大，预留玄关柜位置；

劣势：①虽然只有一个卫生间，但做了三分离，阳台还能做一个洗手池，缓解高峰期使用拥堵情况；②卧室开门都对着客餐厅，私密性比较差；③客厅开间3.15m，偏小。

04

红线内外影响

<红线外影响>：

红线外影响主要来自以下几个方面：

①道路噪音：

——东北侧凤塘大道，道路噪音较大;

——西北侧地铁和宝安大道,但有写字楼阻隔,削弱了噪音影响;

——西南、东南侧道路等级较低，影响较小。

②视野上

——东南、西北两侧分布有商品房和办公楼，对视野有遮挡，对低楼层日照会有一定影响；

——西南侧对面规划的学校，3单元西南侧户型视野开阔，日照采光较好；

——东北侧对面是集中商业，楼层较低，1单元01/11户型视野相对开阔。

③其他影响

——3单元东南角马路对面（7区）有垃圾转运站，可能会产生气味影响；

——西南侧学校还未建设，未来可能有建设噪音、粉尘等影响。

<红线内影响>：

共有产权楼栋与办公楼栋物理隔断分区、封闭管理，保证私密性和居住纯粹性。

红线内影响较主要噪音影响：

①商业噪音

每栋楼首层都有底商，会有一定的人流噪音或气味影响，通常靠近人行出入口的位置，影响大些。

②出入口噪音，人行和车行出入口有一定的噪音，对1/2单元影响比较大。

③配套噪音：

——地块中间有体育活动场对公众开放，白天的噪音大，影响1、2单元。

——3单元楼下有公交首末站，但在首层，二层是架空花园，公交首末站出入库在办公楼西北侧，对共有产权楼栋影响较小。

④变电站影响：

——项目西南角有变电站，目前的变电站对住宅的影响主要在电磁感应效应而非电磁辐射，影响非常有限。

⑤视线影响

——除了3单元视野相对好些（西南侧视野相对开阔，西侧错开办公），其余楼栋均有视线遮挡，不过楼间距比较大，高楼层是采光日照没太大问题。

总的来说，1/2单元噪音影响主要来自体育活动场、商业\车行、人行出入口，3单元主要来自变电站、商业。视野上，3单元＞1单元＞2单元。

03

选房建议

户型的选择需要考虑：①楼型&户型本身；②朝向&视线遮挡（影响采光和日照）；③噪音&景观（影响居住舒适度质）。

先把自己的需求进行排序，列出个一二三，满足前三需求，同时它的缺点是你可以接受的，就可以选择。

两房选择

户型：根据个人偏好选择（无障碍户型申请条件特殊，暂不纳入分析）

——如果要卧室大一点，不介意次卧采光面小的可以选中间户两房；

——如果要卧室安静点（动静分区），次卧采光面大，且不介意次卧北向及面积偏小的可以选端头户。

楼栋/标准层：

①使用率和电梯使用效率看，2、3单元＞1单元

②从标准层平面来看：

——端头户私密性好些（远离电梯厅、管井等），采光好。

——中间户：如对噪音比较敏感，1单元02/03挨着电梯井的中间户可以靠后选择。2、3单元的07/09私密性会差一点，其余中间户差别不大。

朝向：主朝向东南＞西南＞西向。即每栋的01（1单元）/02/03＞06/07＞09/10、11（1单元）。

视线遮挡：3单元西南向06/07视野开阔，日照采光最好；其次是1单01/11户次卧方向视野相对开阔；西侧的09/10不直对写字楼，其余均有遮挡。

噪音影响：均有不同噪音影响，1、2单元06/07对园林，影响相对小，地铁噪音有写字楼阻隔，未来大概率会做地铁隔音罩。

<选房建议>：楼栋、户型比较多，很难进行绝对的排序，结合上图，且根据自己的需求偏好进行适当调整：

——综合朝向、视野、采光日照、可接受适当影响（道路噪音/学校噪音），偏好中间户型的，可以优先考虑3单元02/03/06/07户型；

——其次是朝向不错，相对安静，但视野有遮挡，高层日照采光好的2单元02/03/06/07户【朝向02/03＞07，噪音07＞02/03】，以及1单元06/07。PS：1单元使用率比2单元低。

——偏好朝园林的户型，对朝向不太在意的可以选择西侧1、2、3单元09/10户。视野上刚好错开写字楼，尤其3单元09/10视野比较开阔。09/10位置是整个地块中心位置，可以看园林景观，单价才2.1万/㎡，性价比极高，总价不到150万。

三房选择

户型：仅一种户型。

楼栋/标准层：从标准层来看各户受到影响差别不大，注意2单元01户，3单元08户次卧外面有商业烟道，可能有噪音或气味影响。

朝向：综合主朝向（客厅主卧）和次卧朝向，05＞01＞08＞11。

视线遮挡：只有3单元05/08/11户视野相对开阔，其余各户视野上均有遮挡。

噪音影响：均有不同噪音影响，看个人接受度。东南侧靠近道路（道路等级低），隔壁是商品房，除了主入口附近（1、2单元05）户型外，其余噪音影响不会太大；西北侧朝园林，体育活动场白天有噪音，3单元靠近变电站也有噪音影响。

<选房建议>：结合上图，且根据自己的需求偏好进行适当调整：

——日照采光好，视野无遮挡的可以优先考虑3单元05/08（注意08靠近变电站，有噪音影响）；

——朝向好，噪音可控，高层采光较好的，可以考虑1、2、3单元01/05（注意2、3单元使用率比1单元高）；

——客厅主卧朝向好，朝园林，能接有一定的遮挡和噪音影响，可以选择1、2单元08户；

——2、3单元11户西向，朝园林，3单元11户相对开阔，价格较低，预算有限的可以优先考虑。

以上是【鸿荣源珈誉府6区】共有产权房的详细分析。

5区热销，6区看申购情况，大概率会售罄，但6区上车的机会比较大，二三列队的也可以做好准备！

预祝大家选房顺利！

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温馨提示：看房请提前预约，谢谢配合！