2002年的武汉王家墩机场，下过雨之后的泥滩上，荒草长得比人还高。

西装革履的一群人此时却踩着泥水勘察现场，突然有人踢到半截生锈的飞机零件。

领头的山东商人弯腰捡起来擦了擦，对一旁的市领导说：“这地方，五年后能停满劳斯莱斯。”

在场的人闻言都笑了。

谁也没想到十多年后，这片烂泥滩上真就长出了数百栋百米高楼，齐整的淮海路上，不时有百万级豪车驶过。

当年放话的泛海控股董事长卢志强，并没有享受到成功的喜悦，反倒成了四方追债的老赖。

这场20年的CBD梦，终于也到了该醒的时候了。

01

21世纪初的武汉，尽管贵为湖北省会，却因为城市基建水平差被称为“全国最大的农村”，作为武汉三镇之一的汉口，更亟待旧貌换新颜。

时任武汉市长的李宪生，向市人大提出了“在迁建后的汉口王家墩机场地区建设武汉王家墩商务区”的提案。

始建于上世纪30年代的王家墩机场，诞生之初是军用机场，承担着保卫大武汉的重任。

进入90年代之后，占据汉口黄金位置的王家墩机场反倒成了武汉城建路上的绊脚石。

经过几年的军地协调，2001年空军终于同意将机场从王家迁至阳逻，移交4000亩土地给地方。

但是批文里面，还附带着武汉市政府跟广州空军搬迁机场的合同协议：军方要求18个亿的投资并且先建（阳逻机场）后搬（王家墩机场）。

当时武汉市财政年收入才85个亿，18个亿的还建资金无疑就是天文数字，搬迁心切的武汉市政府最后表态——这笔资金将从投资开发商处筹措。

武汉方面也跟军方打包票，不会因为资金问题中途停止工程，所以企业的资金实力尤为重要。

不过在接触了各路开发商之后，负责招商同志的心却凉了大半截。

18亿的天价进场门票以及拆迁还建的不可控风险，还有在天上飞的空军飞机，劝退了一波又一波意向开发商。

就连有着香港地产“四大天王”之称的新世界郑裕彤也望而却步，要知道新世界1993年就已经进军武汉。

在经历了四处碰壁之后，最终在北京柳暗花明——武汉方面通过中央统战部胡德平部长找到了有兴趣的大公司。

据说当时胡部长牵头帮忙找了北京几家有实力的企业——中关村、四通，还有史玉柱等四家联合出方案，结果几轮沟通下来，谈判桌上只剩下泛海。

名不见经传的卢志强，在亲自考察了机场之后，坚持拿下王家墩商务区项目。

五年后停满劳斯莱斯的背后，泛海承担起一场史无前例的造城运动。

在卢志强心中，这就是一次扬名立万的时代机遇。

他甚至提出：把承接武汉CBD项目视为社会目标、企业目标、个人目标相统一的一次机会，一个留下“传世传奇”的机会。

02

卢志强发誓要在武汉创造传奇，他也有足够的时间和金钱去豪赌一场。彼时的他，早已经在中国金融圈站住了脚。

2000年民生银行成功上市，名列第二大股东的卢志强通过泛海持股9.42%。

卢志强并没有停下步伐，伴随2002年《证券公司管理办法》出台，泛海拿下黄河证券并改名为民生证券。

同年，卢志强发起设立中国第一家民营股份制寿险公司——民生人寿，并组建了民生典当和民生保险经纪公司。

而在他身边，更站着联想柳传志、四通段永基、新希望刘永好等泰山会大佬，个个人脉广，资源多。

而因为军方先建后搬硬性要求，王家墩商务区的整体规划更可以多花时间打磨。

武汉城市要有新形象，武汉市民要看到新气象，为此王家墩商务区请来了多家国际知名的咨询机构把脉。

经过多轮修改，终于在2004年年底，武汉市政府批准通过了武汉王家墩商务区的总体规划。

而泛海也成立了武汉中央商务区股份公司，负责商务区内的土地开发和建设投资。

按照原本计划，政府负责给政策，泛海搭台做整合，各路开发商分批拿地做开发。

2007年9月，华润昂首进军CBD，经过多轮竞拍以85%的溢价拿下外围地块。但一场全球金融危机，却让华润的脚步戛然而止。

迫于利润问题，华润要求更改规划设计以修正项目财务指标，但武汉CBD整体规划设计早已落地，没有调整的空间。

华润最后无奈只能退地，留下泛海在王家墩唱起了独角戏。

与主打全国复制的开发商不同，除了武汉，泛海只在北京和上海拿地，而无论从哪个角度来看，武汉王家墩项目都是泛海的重中之重。

此时的卢志强更是花开两朵各表一枝，地产和金融都在大踏步向前。

2008年，CBD首个住宅项目“泛海国际居住区樱海园”开工建设，武汉CBD内第一条市政路——淮海路也在年底全面贯通。

作为CBD的门面担当，起初淮海路两旁种植的是市政标准的行道树，但卢志强觉得不行，于是全部换成了胸径50公分的大香樟。

樱海园在2011年年底本已经完成外墙保温，但因为沈阳皇朝万鑫酒店一场大火，主流岩棉保温板成为众矢之的。

泛海主动全面返工，并为此多花了700多万元，替换成符合最新安全标准外墙保温材料。

这些花钱的事都是小事，却一点点完善了卢志强心中的中央CBD梦想。

2012年，“武汉王家墩中央商务区”正式更名为“武汉中央商务区”，定位也变成了：立足华中、面向世界、服务全国。

卢志强此时，无比接近自己的心中梦想。

03

2014年9月，“武汉，每天不一样” 的城市口号正式发布。

过去的六年，经历了“满城挖”的武汉，终于呈现出面貌为之一新的大江大湖大武汉。而武汉中央商务区的变化同样不小。

先是泛海城市广场和泛海喜来登酒店先后开业，紧接着地铁三号线通车，武汉商务区站、云飞路站投入运营。

那是一段属于武汉CBD的激情燃烧的岁月。

投资近50亿、438米的武汉中心大厦封顶，超越331.3米的武汉民生银行大厦，问鼎华中第一高楼。

2016年泛海国际兰海园开盘，套均总价飚到千万。也是在这一年， CBD的房价追上了武汉天地，成为武汉富人区样板。

除了武汉中央商务区日益火热之外，卢志强在金融领域同样挥斥方遒。

卢志强和他的老朋友们一起发起成立亚太再保险，武汉中央商务区股份公司还成了民安财险占股51%的大股东。

与此同时，卢志强还完成对李嘉诚旗下和记港陆71.36%股份收购，并更名为中泛控股。

在中国，横跨地产和金融的民营老板不在少数，但像卢志强这样，拿下所有金融行业最值钱的牌照的却少之又少。

2016年，仅泛海控股一家上市公司就实现营收246亿元，创下历史新高。

到了2017上半年，泛海先是花了10亿港元成了香港华富国际大股东，又砸下了12亿美金收购了美国数据数据集团IDG，为泛海走向国际化又加了浓墨重彩的一笔。

然而到了2017年年中，随着金融监管政策的收紧，做大做强的民营企业家们集体意识到，要变天了。

过去大家是国内融资国外花，把风险都留给国内金融机构，但是却逃不过资本外逃和转移资产的嫌疑。

卢志强好朋友之一的王健林很快就扛不住了——万达旗下的13个文旅项目、77家酒店在监管收紧的一个多月后就被打包卖给了融创和富力。

卢志强自然也察觉到风向变化，不过以他的经验，泛海只需要熬一熬就可以撑到政策环境变好。

毕竟这么多年，背靠民生的卢志强还没有尝过缺钱的滋味。

04

1996年成立的民生银行，被看作中国金融史上一座里程碑。

它打开了中国民营资本进军金融市场的第一扇窗,突破了金融领域的国有垄断和对民营资本的限制。

民生银行的董事会更是藏龙卧虎，刘永好、张宏伟、卢志强、王玉贵、史玉柱……基本都是当时手眼通天的实业大鳄。

在2007年的一份《中国资本市场控制榜》上，卢志强就以掌控2609亿元的总市值，成为国内“市值第一人”。

背靠民生银行的卢志强，自然也能获得更便利的融资条件。CBD正是在源源不断的金融输血之下，才能有今天的模样。

可在中国，地产和金融都靠政策吃饭，往往一朵乌云飘来，就意味着天就要下雨了。

2016年底， “房住不炒”政策出台，伴随着各项房地产调控政策，泛海地产项目回款开始持续走，2016年还有185亿，到了2019年只有28亿。

这场猛烈的风切变，引爆了前几年借钱扩张埋下的雷，泛海的短期负债连本带息滚到了500亿。

为了堵上窟窿，卢志强把在上海董家渡和北京泛海国际住区的地块摆上了交易桌，而买家同样是先前接盘万达的融创孙宏斌。

大家都是老相识，彼此帮帮忙救个急也是正常不过。

在回笼了240亿资金后，卢志强本应该可以松口气，但突然的一场疫情，又带着整个泛海系走进了波澜诡谲的2020年。

武汉CBD好不容易迎来了复工复产，神秘商人贾志宏却点了民生的雷。

凭借80吨假黄金瞒天过海，贾志宏的金凰珠宝却成功骗取了多家信托公司融资款。金额总计高达200个亿，其中出资41亿元的民生信托受伤最为严重。

民生信托最后选择刚性兑付到期投资者，可民生信托一年的净利润还不到10个亿，40个亿的缺口只能是卢志强从其他地方挪过来。

卢志强也清楚，毕竟钱还可以想办法，要是丢掉了信任两字，以后信托生意真就没法做了。

过去40亿对于泛海系来说，只能说是小意思。

可现在却是屋漏偏逢连夜雨，再加上自己地产业务造血能力本就不强，泛海集团开始陷入资金链困境。

内忧外患叠加在一起，武汉CBD的发展就此踩了一脚急刹车。

05

疫情结束之后，想象中的触底反弹并没有出现。泛海迎来的是接二连三的诉讼纠纷，等待卢志强的是一笔又一笔的到期债务。

而2024年武汉CBD，除了武汉市图书馆和广电新传媒中心之外毫无亮点。

对于卢志强来说，2024年传来的也都是坏消息。

先是*ST泛海终止上市，后是因拖欠银行而被查封的CBD 泛海时代中心 1、2 号楼上线法拍，却因无人竞拍而流拍。

经过四年的等待，规划宏大，房价曾经比肩武汉天地的武汉CBD，如今早已经让武汉市民失去了耐心。

深陷困局的泛海，也已经无力再去完成CBD剩余体量的开发。

不管是有心无力还是言行不一，泛海和武汉CBD之间小马拉大车的双输局面已经注定。

身在寸土寸金的汉口二环，CBD内至今还有大量军土未置换，还有大量土地未收储，还有大量土地未开发。

时代风口早已悄然发生了变化，大佬也早已今非昔比。

尽管卢志强曾创造过武汉传奇，可武汉人并不会因此感谢卢志强，如今更多的是质疑和遗憾：假如当初CBD不让泛海一家独大，今时今日或许就是另一种结局。

CBD那些没有能打通的断头路，是泛海的问题却也是后来者的机会。

只有那半张白纸的武汉CBD，始终都值得期待。