预计2月开放展厅！新杨思纯新盘，高层预计10万、别墅或14万？！

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最新消息：去年浦东“地王”，华润越秀中能建新杨思项目，传出新动态！项目预计2月开放展厅，将推出高层及叠加别墅产品，根据此前预测，项目整盘均价有望突破12万，高层均价或10万/㎡左右，别墅有望超过14万，户型建面约115-140㎡小高层，约170-200㎡叠加。（预计价格及户型建面，仅供参考，最终以实际为准）

项目设计方案已经出炉，来看独家解读！

华润越秀中能建新杨思项目

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华润新杨思项目

小程序

Part.1

总图公示

不久前，华润新杨思项目的设计方案公示了！

方案显示，地块总占地面积53052.36㎡，容积率2.0，总建筑面积165000㎡，地上建筑面积115000㎡，地下建筑面积50000㎡，计划建设9幢13至17层的高层住宅楼、12幢4层的多层住宅楼以及1幢19层的保障性住房、3处配套用房以及3处配电房。

具体来看，项目采用高低配的形式，推出高层+叠墅的复合产品类型，通过公共通道分隔高层和别墅产品，弱化了影响。

地块东南角的1#楼为保障性住房；2#总高14层，5#13层，3-4#、6-10#总高均为17层，而剩余的4层多层住宅均为叠加别墅。

交通方面，地块共有5处主要出入口，北侧有一处公共通道出入口以及一处车行出入口，东侧有两处消防出入口，南侧有1处社区主出入口兼公共通道出入口；小区人车分流，地面无车位，且车行路线基本进入社区就可以立即下地库，与人行流线基本互不干扰。

配套方面，社区有2处集中配套以及3处配电房，其中集中配套一处位于西北角10#楼底层，另一处位于2#楼底层以及2#与4#楼之间，与景观构架相互结合，可以说配套的位置基本都放在了对楼栋影响较小的位置。

景观方面，比较出彩的景观组团位于4#楼南侧的景观前场以及2#楼北侧下沉庭院。3#-6#楼围合的区域，景观面也是非常不错的！

Part.2

户型预测以及对比

同时，小编还通过软件1:1放大规划总图，以消防登高场地宽度10m为比例，预估了一下部分户型的面宽以及标准层面积，以此对该项目的户型进行了一些预测：

高层户型预计是建面约120㎡的3房和建面约140㎡的4房；

叠墅户型预计是建面约170㎡的上叠和建面约220㎡的下叠，约156套；

先来分析一下120㎡3房户型，小编去收集了一下隔壁新杨思上园的户型，120这个面积段，虽然并未在新杨思上园中出现，但却出现了一个更卷的104㎡横厅3房户型以及133㎡的横厅3房户型。

做个假设，如果华润新杨思项目的120㎡户型格局比起这个104㎡3房户型差，那么如何用更高的价格卖出去呢？如果是为了房间尺度的舒适而追求大三房，在相同预算的情况下，为何不上车新杨思上园的133㎡的大三房户型呢？

所以，按照市场营销的逻辑来讲，120㎡户型产品基本上要具备两个条件：1.具备横厅，面宽条件≥隔壁104㎡户型面宽；2.房间尺度向隔壁133㎡房间尺度向133㎡户型靠近。再结合从总图上测算出来的超11米面宽，我觉得华润新杨思项目120㎡的户型应该是这样的：动静分离+3.5面宽横厅+正三房

而140㎡户型的逻辑也一样，优于新杨思上园133㎡3.5面宽大3房户型，再结合总图上测量出来的超13米的面宽，小编预估华润新杨思项目的140㎡户型大概率是四面宽的四房户型，就像这样：

Part.3

日照模拟

冬至日日照模拟：华润越秀中能建新杨思项目

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