北京海开·颐海澐颂
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基本信息
楼盘名称：颐海澐颂
开发商：海开控股
价格：指导价9.3万/平米，开盘有折扣。
位置：海淀永丰，16号线永丰南地铁站300米。
户型：97-117㎡三居，124㎡-171㎡四居，850万-1600万。
容积率2.2、15栋楼6-15层、752户。
关键词：
16号线地铁盘、国企开发商、5分钟生活圈、临近3大商场、玻璃幕墙铝板石材外立面、双下沉花园、双会所、全一线进口品牌精装、配建12.4万㎡商业、海淀头部建华本校加持、3大产业区在旁、旭格系统窗、五重收纳体系。
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土拍回顾
2024年6月4日海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）0411街区HD00-0411-0055、0058、0064、0072地块土拍，2个住宅地块、2个商业地块，土地面积约为8.95万平方米，规划建筑面积约22.25万平方米。
海开控股成为最后赢家，成交价79.17亿元，溢价率1.5%。销售指导价为9.3万/平米，上下浮动8%。
点评：
捆绑了商业地块，导致总价很高。一定程度上，是为了增加门槛和条件，筛选开发商，目的是定向把地给海开。毕竟那是海淀国资委100%控股的亲儿子，这种TOD大项目，还是在自己人手中比较稳妥，好沟通。
这项目的配建内容相当多，体量也相当大，比如：9000㎡公交中心、1000㎡党群服务中心、450㎡社区卫生站、1000㎡养老设施、300㎡助残服务中心、1400㎡社区公共文化设施、700㎡社区用房、70㎡公测，无偿移交，名义上是开发商出钱配建，本质上其实都是购房人掏钱买单了。
而且这两块商业用地需要开发商自持，意味着需要占用开发商大量资金。无形当中，提高了颐海澐颂楼面价。
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地段分析
颐海澐颂位于海淀区西北旺镇，永丰产业基地。
北五环外，距离五环直线距离6.4公里，紧挨着北5.5环的北清路。
距离天安门直线距离22公里，听起来距离还行，但不要忘了这是直线距离。这么说吧，天通苑北到天安门直线19公里。对比后发现，如果以东西城为参考原点，海淀现在的新盘确实都有点远了。
说句良心话，近期好些小白粉丝被严重洗脑，闭眼买海淀成为了一种价值观，这是严重错误的。
切记，要考虑自己的就业区域、通勤时长，毕竟大部分人都要工作。如果您稳定在国贸或者东城上班，何必要每天挤地铁3小时呢？这不是没苦硬吃吗？（海淀魔力太大，真有粉丝被忽悠瘸了）
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最适合买颐海澐颂的人群，是工作生活半径基本全在海淀的这群人，以IT从业者居多。好些粉丝在海淀读大学，有情节，那也没问题。
颐海澐颂自身处于永丰产业基地，西侧翠湖科技园，东侧中关村软件园。4公里内3个产业区，这种配置极度奢侈，全北京您满打满算，这也绝对是Top级，妥妥大哥。
众多巨头企业、500强的高薪者，成为了房价最有力的依托。而且海淀的产业结构也更为优质，有后劲，造富运动没有停止。这么说吧，每次有大公司上市兑现期权，几百几千个手持千万现金的潜在购房力就会诞生。
以上，全都是海淀傲娇的资本。
交通方面，16号线就在小区东侧300米，这个距离真的是刚刚好。步行5分钟足矣，很舒服，而且还摒弃了地铁共振、地铁口交通拥堵杂乱的缺点。
16号线是一条南北线路，京港地铁，2023年才全线贯通。从海淀向南出发，可以直达西苑（西苑医院、圆明园、颐和园）、苏州街（中关村）、国家图书馆、玉渊潭东门、丽泽商务区、丰台站等重要板块、就业区。贯穿海淀、西城、丰台腹地，可与4号线、10号线、12号线、9号线、6号线、1号线、7号线、14号线、大兴机场线（在建）、房山线换乘。
对于颐海澐颂来说，16号线将在马连洼站换乘13号线拆分出来的13B线，意味着颐海澐颂到软件园站、后厂村站，分别只需3站、4站，地铁通勤覆盖半径再次扩大。对于常年堵车的后厂村路来说，地铁可太重要了。
颐海澐颂的北侧是用友产业园，以及中关村三小科技园分校曾用过的老校区，目前建华实验本部在此借址办学，未来的正式校区会在颐海澐颂南地块的西南角。（中关村三小科技园分校新校区在嘉华天珺南侧，老校区曾叫海淀科技园小学）
【嘉华天珺】一休探盘：海淀最怂的新盘？
项目西侧是两块住宅用地，用途暂时没明确，安置房和人才公寓的概率较高。东侧是与住宅同时土拍的商业地块，也会由本项目开发商建设和运营。
颐海澐颂的南侧是永旺家园一区，回迁安置小区。这是一个超大的回迁小区，二三四五区都在地铁站的另一侧。房龄不算老，看着还行，颐海澐颂售楼处电话400-002-9578转2222
项目西侧1km，是六里屯垃圾填埋场。面积巨大，算是颐海澐颂周边最大不利因素。最近放出消息，说这个填埋场会像亦庄北神树那样改成公园。
上图可以明显看出，海淀北部还有空地，尤其是屯佃站两侧。但永丰南周边空地很少，即便未来成为住宅用地出售，位置也肯定是不如颐海澐颂。
产品分析
颐海澐颂的北地块以大面积户型为主，四居起步，更为纯粹。南地块三居四居都有，南北两边都有会所。
含飘窗赠送后，北区得房率在81.75%-83%之间，南区得房率78.76㎡-82.13㎡。颐海澐颂售楼处电话400-002-9578转2222
97㎡三室两厅两卫，不算特殊变异户型的话，这就是入门款，总价最低，预计850万，首付127万。
从户型角度来说，不怎么样，非常平庸。和次新二手房比都不见得能占什么便宜，就别说当下神户型频出的新房市场了。
南向只有两面宽，但因为全部是边户的原因，客厅是转角窗，厨房和餐厅的窗户视野通风都挺不错。
一共只有27套，物以稀为贵，热度比较高，应该不愁卖。
选房建议：这户型只有南地块有，3号楼是西边户，高楼层的话应该可以看到西山景观，有一定自然风貌。4号楼是东边户，看商业，城市风貌为主，而且南向楼间距更大。
117㎡三室两厅两卫。
三面宽朝南，通透性良好，双明卫。因为户型进深足够，所以这户型是可以有单独餐厅区域的。
124㎡，颐海澐颂最小的四居。
不是四叶草，客卫占了厨房的位置，厨房又占了北向卧室的位置。这户型北向只有一个房间，另一个朝东或者朝西。
这种设计并不影响通风，多了一个侧面大窗，甚至能提升通风和采光。这间屋子冬天的温度也会比北向房间温度高，更加温暖。
有利就有弊，这是亘古不变的，缺点是这间房不太好用作卧室，玻璃推拉门肯定会显乱，也缺乏隐私。除非改成实墙或者轻体墙，那就没问题了。
137㎡四居，北地块最小面积的户型。
南向面宽增加了很多，但依然不是四叶草布局，厨房结构稍显不规则。
其他都还可以，通透性很好。
148㎡，与刚刚137㎡设计思路基本一样。
提升较多，比如：南向双套房进而多了一个卫生间，入户玄关更加考究，南向面宽更大，厨房结构更为传统。
但改为了一梯两户设计，对向开门，不损害得房率的情况下，营造了一梯一户的私密感，不错。
缺点：次卧套房的结构所限，导致次卧开门位置不太理想，影响了客厅电视背景墙。
171㎡，只是在尺寸方面比148㎡更大，其他优缺点几乎完全一样。
如果真考虑四居，我更建议148㎡。都是2个明卫1个暗卫，梯户比和玄关也一样，够用了，未来流通也占便宜。省下的23㎡面积，将近两百万，咱老百姓干啥不好。
171最大优势，在于楼栋位置更好，楼王。南北都是看园林，景观更好，噪音更小。当然了，每个房间也都能大一点，有钱随意。148㎡南向主视野是看南地块以及中间马路。所以，选148的话，尽量中高楼层吧。
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