我知道很多人对于上海楼市一直有一个担忧。
那就是“限售解禁”。
限售解禁潮就像一把“达摩克利斯之剑”始终悬在很多人头上。
真实的情况可能和很多人想的不一样。
哪些地方影响最大请耐心看到最后。
12.4万套
2021年初，上海正式出台新房限售令。
目的就是抑制过热的市场。
到2024年底新房触发限售比例大幅度降低。
2026年，上海将迎来第一批限售新房解禁。
上海到底有多少待限售解禁的新房？
为此房外房研究院专门做了数据统计。
2021年至2024年间：
上海新房开盘1158次；
上海新房触发限售次数467次；
上海新房触发限售房源124304套。
最猛的是2021和2022年，都有超过一半以上的项目触发限售。
转折点在2023年3季度。
2023年下半年开始，触发限售的比例下滑至30%以下
从时间线来看，上海在：
2026年解禁33799套；
2027年解禁45989套；
2028年解禁32507套；
2029年解禁11946套。
2026年至2028年是上海限售解禁的重灾区。
需要大家警惕的具体时间点是：
2026二季度1万套，四季度1.6万套；
2027一季度1万套，三季度1.5万套，四季度1.5万套；
2028二季度1.2万套。
分区来看，浦东毫无疑问是第一。
除浦东外，市区7区中杨浦是解禁量最大的区。
郊区中闵行、宝山、嘉定、青浦均压力比较大。
新房解售的区县轮动：
市区情况：
2026-2027年，以虹口、杨浦、静安为主；
2028-2029年，杨浦依旧不少，黄浦、徐汇接棒。
郊区情况：
宝山集中在2026-2027年；
青浦、嘉定集中在2026-2028年；
闵行集中在2027-2029年。
徐泾&唐镇
聊限售解禁，一定绕不开两个地方。
2026年徐泾有10800套解禁，唐镇有6129套解禁。
是解禁后影响最大的地方。
徐泾这一轮价格下跌其实挺多的。
标杆小区仁恒西郊花园，现在价格6.5万/平左右。
巅峰时期的价格可以卖到9万/平。
等到2026年徐泾的大批量项目陆续进入二手市场，徐泾的价格还有一定的压力。
不过好在徐泾可供应的土地比较少了。
后续的新增压力没有，主要压力都在2026-2029年了。
尽管徐泾的绝对量最大，但是唐镇的问题可能并不比徐泾小。
第一是唐镇的价格虽然跌了，但是属于全是跌的比较晚的，到没到位还不好说。
唐镇三兄弟浦发、大名城、仁恒东郊的价格还普遍在8万左右。
虽说唐镇有学区，在外环外来说价格还是不便宜。
第二是唐镇不光现在要解禁的多，未来的供应量更多。
唐镇北侧区域，上海金城的规划区域内还有近20幅已规划的涉宅用地，容积率普遍在2.3-2.5之间
未来这里的供应量，会超8000套房源。
唐镇的二手房面临的压力是双重的：
限售解禁的投资客抛盘，新房的大量供应抽血。
临港新城
全市来看，问题最大的地方肯定是临港新城。
2026-2028年将陆续解禁4573套。
临港楼市是2020年这一波周期中的最大受益者。
卖新房的力度一点不输徐泾、唐镇。
但不管怎么说，徐泾、唐镇好歹是相对成熟的板块。
临港是从零开始。
房子卖了真么多，但是人口导入的问题还没有根本性的解决办法。
相比之下，我认为之前的临港新房市场是投资客非常多的地方。
其他区域可能一个项目能有10-20%的纯投资客就很多了。
临港估计会有30-50%。
是大量市区的客户撑起了临港楼市的繁荣。
3万多的新房价格越来越尴尬。
现在临港交易量大的也就像宜浩佳园这样的学区二手。
现在的价格到跌到了1.7万，100万多点就能买到。
更要命的是，临港的新房远没有卖完。
有机构盘点过，就现在在卖的项目和待售的项目加起来就超过3万套。
没有超级大牛市的话，要卖将近10年才能卖完。
临港解禁的二手房面对的市场将是：亏本也不一定好卖。
这边新房暗地里大幅打折销售。
二手房价格也已经猛猛降了一波。
压力最大，没有之一。
周家嘴路
周家嘴路的次新要注意了。
杨浦区是一个老破小为主的区。
次新房主要是新江湾、杨浦滨江（周家嘴路、东外滩）一带。
过去几年，像周家嘴路这边也出了很多新房项目。
现在保利天汇的二手价格也就12万的水平。
很多新房还没到解禁基本就是破发的状态。
这些明显未来接近，二手价格也就12万上下。
如果同质化竞争严重，还有降价的可能。
2024年杨浦仍有一批土地出让，这一片未来新房供应不会断。
把握时机
板块很多我就不一一列举了。
我们研究院已经整理好了重点板块2026-2029年解禁数据。
大家可自行对照自己家的情况。
当然不是说解禁多少套，市场就会增加多少挂牌。
但是在解禁周3-6个月内，短期增加5-10%的供应是完全有可能。
这时候要置换或者卖房的房东可得把握好节奏。
有条件的情况下，还是按照下面的节奏“错峰卖房”。
千万别再踩踏卖房了。
2026年
一梯队：徐泾、临港
二梯队：唐镇、南桥、顾村、安亭、菊园、康桥、周浦
2027年
一梯队：徐泾、颛桥
二梯队：周家嘴路、临港、唐镇、高行、杨行、嘉定新城、临平路、西藏北路
2028年
一梯队：嘉定新城、徐泾
二梯队：高行、唐镇、周家嘴路、吴泾、古美
2029年
一梯队：龙华、大场
二梯队：唐镇、黄浦滨江、春申、新天地、西藏北路、静安新城
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