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———✨越秀·星颂府✨———

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6站未科芯抄底未科西地铁房✅

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杭州置业如何既要又要

15分钟生活圈治愈买房内耗

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【区域板块】杭州·临安·青山湖科技城

【建筑面积】总建面约13.7万㎡

【楼层状况】高层15-17F

【开发商】越秀地产

【规划总户数】998户

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【楼盘类型】住宅

【面积】89/98平

【容积率】约2.0

【绿地率】约35%

【装修状况】毛坯

【项目地址】杭州临安区青山湖科技城大园路与鹤亭街交叉口

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一次旅行可能轻而易举，但选择一个理想的家却不容易。从不确定的经济大环境、到开发商的承诺是否会如实兑现、再到置业成本让人望而却步，每一点都成为焦虑的理由，幸福安家从何谈起？

越秀·星颂府售楼处电话/地址：400-8778-334（预约热线）✔✔✔但对杭州的买房人来说，幸福已经触手可及。千亿国企实力为背景，越秀·星颂府，以国企品质+优越配套+首付6万起超低置业门槛，更以实景示范区呈鉴，让“幸福安家我选越秀”成为置业者坚定的答案。

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项目鸟瞰效果图

热度，见证市场认可度。自面市以来，越秀·星颂府就备受市场关注，尤其是城西年轻置业者的喜爱，热销不断。火热出圈的背后，是全方位的硬核配置为项目打上了热销的DNA。

首先，产业潜力巨大。越秀·星颂府所在的青山湖科技城，坐踞城西科创大走廊高地，且与“杭州第三中心”并肩，再加上约1800亿省级产业集聚区规划的超级红利，前景澎湃。

图片来源：杭州城西科创大走廊发展“十四五”规划

越秀·星颂府售楼处电话/地址：400-8778-334（预约热线）✔✔✔其次，通勤十分便捷。从越秀·星颂府出发，6站地铁即可达未科绿汀路站，换乘3/5号线可畅达市区。此外，还有3大快速路立体路网加持，无论地铁还是自驾都十分方便。

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杭州临安越秀·星颂府售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）更惊喜的是，只需6站地铁，总价却可立省200万+。以同样建面约89㎡为例，未科限价36100元/㎡（数据来源杭州2023年二批次土拍余杭组团79号地块），总价需约321.29万，越秀·星颂府优惠后总价148万起，两者价差约173.29万。何况，如今未科在售新房基本建面约105㎡起步，总价约379.05万元，价差更是高达200万+。更关键的是，虽然买房少花了这么多钱，但得益于便捷的交通，工作生活通勤丝毫不受影响，省下来的200万+完全可以用来提升日常生活品质，更好地享受人生。越秀·星颂府售楼处电话/地址：400-8778-334（预约热线）✔✔✔

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实景图

再次，13载大城繁华配套醇熟即享。越秀·星颂府，屹立于青山湖科技城芯、大园路中轴上，紧邻宝龙广场、约30万方星汇天地（其中8万方投入使用）两大综合体，周边杭十四中青山湖学校、育才学校等15年优教资源环伺，还有规划中的三甲医院、青山湖中医院等，时刻为家人健康保健护航。

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另外，生态环境也十分优越，家门口即有3座公园，不远处还有约96000亩青山湖国家森林公园、约42km环湖绿道，日常散步、溜达、夜跑、露营、骑行，都可以随时走起。

同时，越秀·星颂府还由千亿国企越秀地产倾力打造，是其2023年重点打造的品质升阶之作，不仅产品力全维升级，而且国企实力背书，提供强有力的交付保障和品质保障，买房更安心。越秀·星颂府售楼处电话/地址：400-8778-334（预约热线）✔✔✔

当全民买房的热潮退去，买房的驱动力逐渐向居住本质回归，这时候依旧能够保持高人气、高热度的越秀·星颂府，正是因为产业、配套、产品的无一短板，才成为了人们心中理想之选。

越秀·星颂府售楼处电话/地址：400-8778-334（预约热线）✔✔✔归家，是一场从繁华都市到温情家境的心境转换之旅。因此社区入口，成为考验房企诚意和产品力的重要节点。

星颂府以定制级恢弘大门、迎客青松，铺就归家的第一道风景，为归家的每一步，量身定制尊崇备至的仪式感。在动与静的交融间，步入归家景观轴上，绵延的树阵环绕，清风徐来、树荫摇曳、花草清香扑鼻，一秒即可让身心松弛下来。

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示范区实景图

越秀·星颂府售楼处电话/地址：400-8778-334（预约热线）✔✔✔继续深入园区，曼妙的中央水景、艺术雕塑组成一幅诗意盎然的“油画”，营造出度假感十足的惬意氛围，沉浸无限自在与松弛。

示范区实景图

越秀·星颂府售楼处电话/地址：400-8778-334（预约热线）✔✔✔兼具品质与颜值的立面，才能经得起时间的洗礼，穿越市场周期。

在星颂府中央景观示范区，抬眼向上探望，是公建化（部分楼栋）外立面。首二层石材幕墙+约0.23超高窗墙比的高品质高颜值组合，建筑线条纵横灵动，富有韵律感和层次感，与蓝天白云相互映衬，勾勒出通透轻盈的天际线，带来高阶的视觉审美享受，品质更是历久弥新，不由得你不心动。越秀·星颂府售楼处电话/地址：400-8778-334（预约热线）✔✔✔

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案场预约制看房需提前来电预约登记

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修得窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。