要闻解读

保租房REIT四季度业绩亮眼，租赁住房金融化步入良性轨道

近期，公募REITs2024年四季度报告陆续出炉，其中保租房REITs成绩单十分亮眼，数据显示：华夏基金华润有巢REIT实现总收入19783081.83元，净利润达2504034.78元；国泰君安城投宽庭保租房REIT四季度，实现总收入46777084.21元，净利润达21748614.58元；红土创新深圳安居REIT四季度收入1332.83万，净利润560.79万；中金厦门安居REIT四季度收入达到2009.99万元，净利润为630.01万元综合已上市6单保租房REITs披露的2024年第四季度经营业绩，其合计实现收入1.39亿元。分红方面，6单租赁住房REITs合计实现经营性现金流净额1.13亿元，合计实现可供分配金额1.01亿元。

要闻解读：

当前，我国住房租赁行业正加速向"金融化"转型。通过公募REITs既缓解了保障性住房建设的资金压力，又能将回收资金投入新项目建设，形成"投融管退"的闭环。从此次业绩情况看，保租房REITs的资产运营稳健，为投资者持续分红提供保障，这对吸引长期资本参与租赁市场建设具有重要意义。未来，随着核心城市保租房项目加速推进，市场中保租房入市的项目越多，达到保租房REITs发行条件的基础资产容量也会相应越大。同时，国家层面对租赁住房金融支持政策的接连释放，也为保租房REITs发行提供了更多机会。

1.1 政策指导

国开行2024年支持收购近万套存量商品房用作保障性住房

2024年，国开行用好保障性住房再贷款政策，重点支持广西、江苏、河南、吉林、四川等地收购已建成存量商品房用作配售型、配租型保障性住房，带动相关城市消化存量商品房近万套。在支持收购存量商品房用作保障性住房的同时，国开行还积极配合通过货币化安置等方式推进城中村改造的有关政策部署，及时对接各地政府做好金融服务，支持收购存量商品房用作城中村改造安置房，以房票等方式组织村民购买心仪房源。目前，已在广东、江苏、河南、辽宁等地逐步推开，有效带动消化存量商品房。

北京启动住房公积金直付房租业务试点

1月20日，为响应党中央、国务院关于住房制度的决策部署，北京住房公积金管理中心（公积金中心）宣布启动“提取住房公积金直付房租”业务试点工作，旨在通过创新业务模式，支持住房公积金缴存人租赁住房，满足人民群众对美好生活的居住需求，同时促进住房租赁市场的健康发展。该政策的实施，将允许公积金中心根据缴存人的授权和申请，按月将可提取的住房公积金直接划转至试点住房出租机构账户，用于支付房租。

杭州发布最新住房租赁企业“白名单” 共57家

2月8日，杭州发布最新住房租赁企业“白名单”，共57家住房租赁企业被纳入，其中新增7家，减少3家。据了解，2024年四季度共有57家住房租赁企业符合要求被列入“白名单”，新增杭州金地草莓社区运营服务有限公司、杭州星滨置业有限公司、杭州南兴房地产开发有限公司、杭州宇祥房地产开发有限公司、杭州伊家资产管理有限公司、杭州摩所公寓管理有限公司、杭州商裕房地产开发有限公司等7家企业。此外，浙江悦郡商业管理有限公司、浙江天域商业运营管理有限公司、浙江交投德信商业管理有限公司3家企业不符合要求予以退出。

1.2 金融支持

四川：全省保障性租赁住房开发贷款余额增长111%

1月21日，中国人民银行四川省分行召开的2025年一季度新闻发布会上发布，截至2024年12月末，四川基础设施贷款余额已突破4万亿元；全省保障性租赁住房开发贷款余额增长111%；全省个人住房贷款余额同比增长3.51%，较去年第三季度末回升1.34个百分点，全年个人住房贷款发放超3300亿元。

崇左市首笔保障性租赁住房贷款发放

1月23日讯，近日中国银行崇左分行成功为扶绥县收购535套存量商品房用作配租型保障性住房项目发放贷款近1亿元，该项目共核定授信2.5亿元，涉及存量商品房1062套，成为崇左市首个、广西第三个获得授信支持和收购落地的项目，也是全区商业银行中授信该类型额度最大的单个项目。

广东省首笔配售型保障性住房开发贷款落地佛山 金额235万元

2月7日，在中国人民银行广东省分行的指导下，中国人民银行佛山市分行助力建设银行佛山分行成功发放广东省首笔纳入“三大工程”的配售型保障性住房开发贷款，金额达235万元。此次贷款的发放地点位于广东佛山顺德高新技术产业开发区核心地带，旨在加大保障性住房建设和供给，促进民生改善。该笔贷款项目为顺德高新区科创人才社区配售型保障性住房贷款项目，是佛山市重点配售型保障性住房项目之一，已被纳入广东省“三大工程”项目清单，具有重要的示范意义。此次业务的成功落地，不仅为当地居民提供了更多的住房选择，也体现了金融支持民生工程的决心和力度。

2.1 租赁供应

河南：今年计划新增保障性住房5.7万套

1月18日，河南省十四届人大三次会议开幕，省长王凯作政府工作报告。报告提到，今年河南将加力稳住楼市。用好地方政府专项债支持盘活闲置存量土地、新增土地储备以及收购存量商品房等政策，新增保障性住房5.7万套。推动城市闲置房产向旅居长租功能房转变。充分发挥城市房地产融资协调机制作用，推动“白名单”项目扩围增效，全面完成保交房项目交付任务。扩大商品房“以旧换新”“卖旧买新”规模，大力支持刚性和改善性住房需求。加快构建房地产发展新模式，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，拓展“物业+生活服务”，更好满足群众高品质生活需求。

甘肃2025年保障性住房建设计划开工2.37万套

1月21日据甘肃卫视报道，甘肃省在2025年将稳步推进保障性住房建设，旨在满足住房收入双困家庭、新市民青年人、工薪收入群体的刚性住房需求。该省计划新开工保障性租赁住房2.37万套，配售型保障房3495套。甘肃省此次保障性住房建设计划的实施，对于缓解住房困难家庭和新市民的住房压力具有重要意义。通过增加保障性住房供应，可以有效改善低收入群体的居住条件，促进社会公平和谐。同时，这也有助于稳定房地产市场，推动经济的健康发展。

海南：2025年计划新筹集房源6000套（间）

1月23日讯，2025年海南省住房城乡建设工作会议上发布，2024年，全省安居房项目投资和竣工量均超额完成年度计划，全省竣工安居房2.04万套，筹集保障性租赁住房3929套（间），发放住房租赁补贴1.76万户，开工城中村改造安置房8276套，改造垦区危房1598户，交付棚改安置房5239套。2025年，将持续推进保障性租赁住房发展，适度增加宿舍型保障性租赁住房供给，提高房源类型结构适配度，全年计划新筹集房源6000套（间）。

辽宁计划2025至2027年新增12万套保障性住房

1月27日，辽宁省人民政府办公厅发布《辽宁省加大存量商品房收购力度进一步提升住房保障能力的若干措施》的通知。该措施明确，2025至2027年，辽宁省计划通过收购存量商品房新增12万套配租型保障性住房，包括2万套公租房和10万套保障性租赁住房。2025年，全省将新增4.5万套配租型保障性住房，其中1万套公租房和3.5万套保障性租赁住房。此外，还将实施城中村改造2.6万户。

广州：2024年筹建保障性租赁住房10.79万套

据广州市住房和城乡建设局官网消息，1月20日，广州市召开住房城乡建设工作会议。2024年，广州市力促房地产市场止跌回稳，全市一手商品房网签面积累计达1097.49万平方米，27个“保交楼”项目全部完成交付，52个项目成功申报住建部城中村改造专项借款并全部开工，四大重点片区实现首开区动工建设。2024年，广州市在住房保障方面取得显著成效。全市筹建保障性租赁住房10.79万套（间），筹建配售型保障性住房1.02万套，发放公租房租赁补贴2.19万户。同时，推进523个老旧小区改造，打造14个成片连片高质量品质提升示范区，惠及19.53万户家庭，62.5万居民。

3.1 项目动态

成都高新区一保租房项目预计今年1季度推出 提供294间房源

1月19日讯，成都高新区即将推出新的保障性租赁住房项目——锦安居·陆肖店，预计2025年第一季度正式亮相。该项目位于高新区中和街道陆肖社区吉龙二街与应龙北二路交汇处的东南侧，预计推出294间房源，户型面积段为38㎡-60㎡，提供套一和套二户型，精装修并配备基础家具家电设施，租金价格根据户型面积等情况，预计在1750元/月到2600元/月不等。

荆州城发第三批保障性租赁住房1090套今年推出

1月21日，荆州城发保障房运营管理有限责任公司宣布，2025年度将推出第三批保障性租赁住房房源。此次推出的房源共计1090套，总建筑面积约66467.99平方米，分布在7个小区，面积范围在50-81.16㎡之间。此次推出的第三批保障性租赁住房房源，旨在进一步缓解荆州市住房困难家庭的住房需求。房源分布在海洋世界海墅湾、荆江之星、亿和未来城、东方佳苑、武汉城建电建荆韵一期、保利公园壹号、楚天都市壹号院等7个小区，其中荆江之星小区房源最多，达到527套。这些房源的推出，将有助于改善当地居民的居住条件，促进住房保障体系的完善。

北京门城永兴：门头沟区首个集体租赁住房项目“伴山领寓”正式发布

1月23日，备受瞩目的门头沟区首个集体租赁住房项目——伴山领寓盛大发布。项目处于京西科技研发重点区域，地处西长安街沿线，城市近郊区。伴山领寓作为全龄化社区，产品涵盖公寓、一居、两居、三居，四种户型，满足多种生活模式所需。

贵阳综合保税区保税馨港宿舍型保租房项目将招标 涉510套住宅

1月23日，贵阳市公共资源交易中心发布贵阳综合保税区保税馨港宿舍型保障性租赁住房项目招标预公告，招标人贵阳市贵综立筑置业有限公司，招标类别施工及监理，投资估算金额18302.69万元。据招标预公告显示：贵阳综合保税区保税馨港宿舍型保障性租赁住房项目总用地面积为21906.60㎡（32.86亩），其中建设用地面积10267.31㎡（约15.40亩） 。总建筑面积38813.96㎡，其中计容面积30281.28㎡，不计容面积8532.68㎡。容积率2.95，建筑密度21.74％，绿化率35.01％。项目主要建设保障性住宅29907.34㎡、配套用房373.94㎡、地下室及非机动车库8532.68㎡，住宅套数510套，可居住人数为 1087人，停车位数量共计213个，充电桩21台，非机动车停车位510个。

郑州城发集团：2025年郑州将扩大人才公寓供应

1月24日，2025郑州“春节·元宵节”商品房促销活动启动仪式在郑州举行。从现场获悉，作为郑州人才公寓运营主体，2025年城发集团将扩大人才公寓供应。具体来看，2025年，城发集团计划在郑州市二七区、管城区、惠济区、金水区、郑东新区、中原区和荥阳再投运21个项目约2万套（间）人才公寓。其中，一季度计划配租5981套（间）；二季度计划配租10958套（间）；三季度计划配租2818套（间）；四季度计划配租473套（间）。

3.2 品牌动态

万科泊寓：发布年度企业客户服务报告

1月21日，万科泊寓发布年度企业客户服务报告。数据显示，截至2024年12月31日，作为行业规模及运营效率第一的长租公寓品牌，万科泊寓共计为超过5300家企业提供员工住宿服务，全年服务企业员工超17万人，新增7.6万人，同比提升37%，其客户包括腾讯、比亚迪、顺丰、美的、大疆等知名企业，企业客户占比进一步达到45%，服务品质获广泛认可。

宁波北仑城投集团与瓴寓国际合作

2月6日消息，北仑城投集团、宁波挚青亚太城市服务有限公司与瓴寓国际签订战略合作协议，共同成立合资平台宁波市仑寓公寓运营管理有限公司，标志着三方将在宁波长租公寓建设和运营领域展开深度合作。此次合作旨在满足宁波北仑区人才旺盛的居住需求，同时深化国企改革，实现国有资产保值增值。宁波近年来坚持因城施策、租购并举，以“甬有安居”为标准，不断完善多元化住房保障体系，计划新筹建保障性租赁住房3万套（间）以上。合资平台计划在未来五年内，分阶运营保障性租赁住房共计约12400套，为宁波的人才安居蓝图增添浓墨重彩的一笔。

3.3 金融动态

市场最大规模保租房CMBS成功发行 首期规模37.01亿元

1月19日消息，由上海地产住房发展有限公司作为原始权益人的“国君-地产住发保障性租赁住房第1期资产支持专项计划”于近日在上交所成功发行。据介绍，项目储架规模70亿元，首期37.01亿元，其中优先档37亿元，占比99.97%，AAA评级，期限21年，预计到期日2046年1月8日，发行利率2.2%；次级档100万元，无评级。本期产品牵头销售机构国泰君安，联席销售机构中信证券和申万宏源证券，计划管理人国泰君安资管，托管银行浦发银行，监管银行中信银行和兴业银行。

招商基金蛇口租赁住房REIT四季度收入2068.64万元

1月20日，招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金发布2024年第4季度报告。该基金简称为招商基金招商蛇口租赁住房REIT，由招商基金管理有限公司管理，兴业银行股份有限公司托管，报告期为2024年10月1日至12月31日。报告期内，招商基金招商蛇口租赁住房REIT实现本期收入2068.64万元，本期净利润-146.6万元。经营活动产生的现金流量净额为2005.64万元，现金流分派率为0.92%，年化现金流分派率为4.05%。基金收益分配政策规定，90%以上合并后基金年度可供分配金额将以现金形式分配给投资者，且每年不少于1次分配。

国泰君安城投宽庭保租房REIT去年第四季净利润2174.86万元

1月21日，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）发布了2024年第4季度报告。该基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司管理，中国银行股份有限公司托管，报告日期为2025年01月22日，覆盖2024年10月01日至2024年12月31日的业绩。报告期内，国泰君安城投宽庭保租房REIT实现本期收入4677.71万元，净利润2174.86万元，经营活动产生的现金流量净额为3361.90万元，现金流分派率为0.96%（本期），年化为3.61%。基金份额总额保持在10亿份，合同存续期为65年。

红土创新深圳安居REIT四季度收入1332.83万 净利润560.79万

1月21日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金发布2024年第4季度报告。报告期内，红土创新深圳安居REIT实现本期收入1332.83万元，其中保障性租赁住房租金收入1262.71万元，配套商业租金收入34.75万元，配套停车场租金收入25.27万元。期内，实现净利润560.79万元，经营活动产生的现金流量净额1234.36万元，年化现金流分派率为2.89%，累计可供分配金额年化后计算的现金流分派率为2.98%。本期可供分配金额为1202.39万元，本年累计可供分配金额为49.38.09万元。本期实际分配金额1190.99万元，本年累计实际分配金额为6148.97万元。

中金厦门安居REIT：四季度收入达到2009.99万元 净利润为630.01万元

1月21日，中金厦门安居REIT发布2024年第4季度报告。报告期末，中金厦门安居REIT基金份额总额为5亿份，与报告期初持平。本期收入达到2009.99万元，净利润为630.01万元，经营活动产生的现金流量净额为1858.12万元，现金流分派率为0.78%，年化现金流分派率为3.16%。基金投资的基础设施项目为园博公寓和珩琦公寓，位于福建省厦门市集美区，共计4665套房源，建筑面积198553.97平方米，租金收入1918.04万元，出租率高达99.71%。

北京保障房中心25亿元公司债成功发行

1月23日，北京保障房中心有限公司宣布2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）的发行结果。债券分为两个品种，品种一期限为24年，品种二期限为25年，均附有多个回售选择权。品种一的实际发行规模为10亿元，最终票面利率为1.78%，认购倍数为2.33；品种二的实际发行规模为15亿元，最终票面利率为1.95%，认购倍数为3.2333。主承销商方面，中信建投证券股份有限公司认购了1.8亿元，中信证券股份有限公司认购了1.2亿元，中国银河证券股份有限公司认购了1.5亿元，海通证券股份有限公司认购了1亿元，中国民生银行股份有限公司认购了7.5亿元，招商证券股份有限公司认购了5000万元，招商证券资产管理有限公司认购了5000万元，中银国际证券股份有限公司认购了5000万元。

中国诚通投资1亿成立丰科盈通住房租赁公司

1月24日讯，丰科盈通住房租赁（北京）有限公司在北京成立，法定代表人为张生铎，注册资本1亿元人民币。该公司的经营范围包括住房租赁、物业管理、酒店管理以及非居住房地产租赁等业务。丰科盈通住房租赁（北京）有限公司由中国诚通控股集团有限公司全资持股，后者是国务院国资委监管的中央企业。

建信住租拟联合基汇资本设立不动产私募基金

2月5日讯，近日上海市市场监督管理局网站披露了 " 无锡市基汇御璞管理咨询有限公司与建信住房租赁私募基金管理有限公司等经营者新设合营企业案 "。建信住房租赁私募基金管理有限公司(" 建信住租 ")，无锡市基汇御璞管理咨询有限公司("基汇御璞")，建信住房租赁基金(有限合伙)与 Voma Ocean Limited 签署《无锡建汇私募投资基金合伙企业(有限合伙)合伙协议》，拟设立一家合伙企业。合伙企业未来拟作为私募股权投资基金，通过下设的项目公司从事北京市集中式长租公寓开发与运营业务。本次交易后，建信住租作为合伙企业的普通合伙人，持有份额 0.13%，基汇御璞作为合伙企业的普通合伙人，持有份额 0.53%，建信住租与基汇御璞将共同控制合伙企业。

新华保险与万科联合成立16亿元住房租赁股权投资合伙企业

2月7日，新华保险、万科等知名企业联合成立住房租赁股权投资合伙企业，出资额高达16亿元人民币。这一举措标志着住房租赁市场迎来新的资本注入，为行业发展注入新活力。万新金石住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙）正式成立。据天眼查App显示，该合伙企业的执行事务合伙人为中信金石基金管理有限公司，出资额高达16亿元人民币。其经营范围包括以私募基金从事股权投资、投资管理以及资产管理等活动。从合伙人信息来看，此合伙企业由新华人寿保险股份有限公司、万科旗下厦门市万驿源泉投资有限公司、海南万聚盈通企业管理有限公司以及中信金石基金管理有限公司共同出资组建。

住房租赁板块概念股累计涨跌幅呈上涨态势 超沪深300约10%

2025年1月20日-2月7日住房租赁板块概念股累计涨跌幅整体呈上涨态势，恰逢春节假期及年初调整期，整体涨幅超2%，累计涨跌幅超沪深300约10%左右。

个股表现方面，17支住房租赁概念股中，6涨，8跌，2平，ST联络持续停牌。其中，巨人网络涨幅超20%排名第一，万科A涨幅近12%排名第二；此外，光大嘉宝、首旅酒店、招商蛇口等涨跌幅呈下跌态势，跌幅均在5%左右。

图：2025年1月20日-2025年2月7日

住房租赁概念股走势

数据来源：同花顺网站表：2025年1月20日-2025年2月7日住房租赁概念股个股周涨跌幅

数据来源：同花顺网站

1月18日-2月8日，22城成交了1幅涉租用地，位于江苏苏州，土地用途为配建租赁住房用地，出让方式为拍卖，共计用地面积4.92方。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）