中国证监会日前发布的《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》明确加大多层次债券市场对科技创新的支持力度。其中提到，支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs），促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造。

随着全国科技创新创业载体的迅猛发展，孵化器载体也从1.0模式成功进化至孵化器4.0模式。同时，科技创新创业服务质量和能级的不断提升，我国科技企业孵化器已经成为发展新质生产力的重要载体和高新技术产业发展的重要因素。从单纯的空间载体服务到如今兼具数字化服务能力的综合性产业集群孵化生态服务及专业化数字化服务。

2024年岁末，由上海杨浦科技创业中心有限公司作为原始权益人的“招商科创孵化器REIT”正式发行，对整个科技孵化行业发展具有示范引领作用，有利于构建更加完善的科技创新创业生态体系。

招商科创孵化器REIT——

推动“科技—产业—金融”良性循环

作者：谢吉华

上海杨浦科技创业中心有限公司总经理、上海技术交易所董事长

2024年月12月31日，招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金（简称“招商科创孵化器REIT”，基金代码：508012）在上海证券交易所上市。招商科创孵化器REIT是全国首单科创主题公募REIT，也是全国首单原始权益人为国家级科技企业孵化器且底层资产均为科技企业孵化器所需的物理空间发行的公募REIT。在中国证监会的指导下，REITs市场稳健发展，全市场已上市公募REITs增至58只，招商科创孵化器REIT是上交所第11只产业园大类REITs，它的正式发行是中国经济高质量发展进程中来自科技服务业的一次意义非凡的探索，该项目的发行不但对整个孵化行业产生示范性引领，同时也是上海市构建更加完善的科技服务生态的创新实践，是上海结合自身要素资源禀赋，推动技术要素与资本要素耦合，因地制宜助力新质生产力发展的一次实践。

一、耦合“技术”与“金融”两大生产要素

高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务，发展新质生产力是推动高质量发展的内在要求和重要着力点。当前，技术创新成为推动生产力发展的关键因素，新质生产力成为影响产业结构升级和经济动能转换的重要变量。一方面，新质生产力在高质量发展的进程中起到引领作用与牵引作用，通过优化资源配置，提高生产效率，其将直接作用于经济的高质量发展。另一方面，高质量发展为新质生产力的构建创造了有利的环境，想要高质量发展，就一定要提升科技力量，培养技术能力，促进供给侧结构性改革，高质量发展为新质生产力提供了诸多有利条件，让新质生产力如鱼得水。

党的二十届三中全会对构建支持全面创新体制机制、健全因地制宜发展新质生产力体制机制等作出战略部署。上海市委书记陈吉宁提出，上海将按照习近平总书记重要指示要求和党中央决策部署，着眼落实国家战略、维护国家利益、保障国家安全，聚焦建设国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心重要使命，抢抓数字化智能化绿色化发展机遇，推动科技创新和产业创新深度融合，大幅提升全要素生产率和全员劳动生产率，努力使新质生产力成为推动高质量发展的核心驱动力量。

经济学家约瑟夫·熊彼特（Joseph Schumpeter）在其著作《商业周期》中强调：技术进步是推动社会和经济长期增长的主要动力，但这些技术创新的发生和扩散极大地依赖于金融资本，换句话说，金融资本的流动与配置，直接决定了创新的速度和影响范围。

科技创新是源头活水，产业创新是主要路径，金融服务是融资手段，招商科创孵化器REIT通过耦合“技术”与“金融”两大生产要素，形成“科技—产业—金融”良性循环通道，将面向全市高质量孵化器及新型研发机构提供一个资产上市平台，通过“资本循环+资产流转”，以存量资产证券化手段为高质量孵化器及新型研发机构提供全新金融支持，以实现孵化载体快速的扩容，进而有更好的条件去承载和帮助更多的科技企业发展壮大，推动科技创新和产业创新深度融合，加快培育和发展新质生产力。

2021年，上海市出台“上海REITs20条”配套支持政策，明确提出加快打造具有国际竞争力的REITs发展新高地和REITs产品发行交易首选地，推出设立REITs发展专项资金、办理人才落户等6个方面20条政策措施，提升上海国际金融中心能级。截止目前，共有58支上市公募REITs，基础设施REITs对促进投融资机制创新、深化资本市场改革、服务实体经济发展具有重要作用。2024年7月，国家发展改革委印发《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号，以下简称《通知》），部署推进基础设施REITs常态化发行工作。这是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措，标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行的新阶段。2025年1月3日，国家发展改革委在国新办新闻发布会上表示，2025年将会同各地方各部门深入贯彻落实中央经济工作会议精神，进一步聚焦提高投资效益精准发力，充分发挥投资的关键作用，将更大力度支持基础设施REITs市场扩围扩容，通过这些举措，持续帮助民营企业解决融资难、融资贵以及其他发展中的问题。

二、招商科创孵化器REIT发行聚焦科技创新主线

招商科创孵化器REIT作为全国首单科创主题公募REIT，其核心价值在于面向全市高质量孵化器及新型研发机构，有效构建起“投资建设-运营管理-市场融资-快速实现收益和资金回笼-扩大再投资”的资产运作闭环，解决长期制约高质量孵化器价值投资的“出表”问题，将有效推动科技型企业孵化器从地产属性向创新创业基础设施属性的价值回归。以下以博时招商蛇口产业园REIT为例：

2021年5月31日，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“博时招商蛇口产业园REIT”，场内简称“蛇口产园”，基金代码“180101”)正式发行，其主要投资于位于深圳市南山区蛇口网谷产业园内的两项基础设施资产——万融大厦和万海大厦，其中万融大厦土地使用权面积为17,243.53平方米，建筑面积为41,707.23平方米；万海大厦土地使用权面积为18,241.21平方米，建筑面积为53,592.84平方米。其基金整体架构如下图所示：

▲博士招商蛇口产业园REIT基础设施基金整体架构

【项目公司（万融、万海）吸收合并 SPV（万融、万海）前】

2023年6月，博时蛇口产园REIT进行了首次扩募，标志着我国公募REITs市场“首发+扩募”的双轮驱动新格局初步形成，其首次扩募购入的资产为招商局光明科技园内的科技企业加速器二期项目，是招商局智慧城系产业园中的旗舰产品。该基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利后、项目公司（光明）吸收合并SPV（光明）前，该基金的整体架构如下图所示：

▲博士招商蛇口产业园REIT基础设施基金整体架构

【项目公司（光明）吸收合并 SPV（光明）前】

同理，招商科创孵化器REIT将充分借力公募REITs扩募机制，面向全市高质量孵化器、新型研发机构提供资产上市平台，一方面，通过不断夯实底层资产运营能力，孵化培育高质量入池资产，为投资者提供更大范围、更优质地的投资标的；更重要的是，通过REITs快速回笼资金，进一步加强运营能力，聚焦“科技创新”这一主线，加强入池资产内产学研资的深度结合，让科技成果能够及时产业化，持续推动“科技—产业—金融”良性循环，充分发挥金融对实体经济发展的服务作用、资本作为产学研合作的桥梁作用，通过有效配置资源推动科技与产业发展。

当前，我国公募REITs市场正逐渐从试点阶段转向常态化发行阶段，还有很大的规模增长空间，未来扩募模式也将更加开放，扩募环节的打通为后续拟进行扩募操作的项目提供实操经验，有助于推动完善REITs市场再融资功能，加快形成存量资产和新增投资的良性循环，稳步构建多层次REITs市场体系。招商科创REIT作为首单科创主题公募REIT，将立足“科技创新”这一赛道，坚定不移推动科技创新和产业创新深度融合，大幅提升全要素生产率和全员劳动生产率，努力使新质生产力成为推动高质量发展的核心驱动力量。

三、遴选入池资产匹配未来产业发展

当前上海正在大力发展未来产业，未来产业的发展离不开城市提供高质量的基础设施、创新环境、资源，而工业旧产改造则为科创中心提供了更多的发展空间和条件。上海市政府通过发布一系列政策文件，如《上海市城市更新行动方案(2023—2025年)》和《上海市建设具有全球影响力的科技创新中心“十四五”规划》，为工业旧产改造和科创中心建设提供了明确的政策支持和战略规划，这些政策文件旨在通过工业旧产的改造为科创中心建设提供空间载体，同时利用科创中心的建设成果推动城市功能提升和产业升级。

招商科创孵化器REIT的成功发行将极大程度助推创新生态的营造，加速城市更新和新旧动能转化。首先，通过为参与城市更新的投资者提供切实可行的退出通道，极大拉动社会资本参与城市更新热情，特别是有助于激发资本参与科创主题项目的热度，引导更多金融资源支持企业科技创新和成果转化，从结构上推进城市“有机更新”；其次，对包括但不限于存量工业旧厂房等产业资产的扩募，辅以Pre-REITs基金，配合嫁接投、保、贷等金融工具，促进存量资产盘活和低效无效资产处置，提升国有资本配置和运行效率；最为重要的是，围绕健全常态化产学研成果对接机制，通过多元化融资平台的建设，撬动产业资本、地产资本、创新资本，形成推动城市固定资产周转率、流动性，为未来产业持续供给兼顾产业发展及“新发展理念”要求的入池资产（中试验证平台项目、工程化放大项目），服务于城市更新和产业汇聚，推动“科技—产业—金融”良性循环。

产业化是科技形成生产力的关键环节，只有通过产业化，科技成果才能在国民经济各个领域得到广泛应用、形成一定经济规模的产品，通过科技创造利润，满足科技研究持续投入的资金需要，从而进一步催生新技术、新产业，形成科技与产业之间的良性互动。招商科创孵化器REIT将在入池资产的遴选上下足功夫，依托上海技术交易所交易枢纽平台及公募REITs资产上市通道，坚持紧扣强化科技创新策源功能主线，不断遴选、培育符合产业发展要求的扩募资产，助推上海国际科技创新中心从“打基础”“建框架”到“强功能”的新跨越。

四、协同共生打造科技服务生态

杨创集团作为招商科创孵化器REIT原始权益人，已深耕科技服务事业二十余年。作为推进科技成果转化的重要主体，杨创集团是首个融合技术要素市场(上海技术交易所)、研发与转化功能型平台（国家技术转移东部中心）、科技金融平台三大功能平台的科技服务集成供应商，正着眼推动技术从发明到走向产业化，着力推进高效率创新协同、高水平创新合作，推动企业主导的产学研深度融合，加快建设一批有较强行业带动力的概念验证、中试验证平台，强化技术熟化、工程化放大、可靠性验证等能力，使真正符合产业发展趋势的新技术脱颖而出。

杨创集团自2023年起推行“协同共生”发展战略，其理念本质是通过企业内协同（各部门、子公司）、企业外协同（服务机构、关联方）、企业内外部跨组织间协同，以共生获得协同增效，进而形成整体价值最优，实现行业生态营造与本企业可持续发展间的平衡。同时，随着行业乃至整个经济社会的发展，在各项生产要素中，土地、劳动力和资本等生产要素虽然依然在起作用，但是已经不再是核心要素，知识和数据是个人与整个经济的主要资源，而拥有知识的人让传统生产要素转移和聚合，组织不仅需要关注个体的变化，而且需要理解知识与数据的价值，并有能力融合知识与数据，也就是融合拥有知识的人。

当前，科技服务行业亟待拥有复合型能力的人才加入，需要汇聚强个体共同服务于顾客价值，而通过招商科创孵化器REIT恰恰可以形成一种共享价值机制。通过杨创所属上海技术交易所、国家技术转移东部中心平台上集聚的服务商集群队伍（科商），不断巩固提升科技创新成果产业化的中介服务体系，确保客观、科学评估入池资产内项目创新成果产业化的市场价值和发展前景，进而提供更加精准的支持，使服务商集群的个体价值与招商科创孵化器REIT的价值整合在一起，构成“个体—团队—组织—环境”的协同共生体系，使个体有机会从企业发展中分享发展带来的红利，同时不断加强招商科创孵化器REIT运营能力，打造富有活力和全球竞争力的创新生态。