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海泰北外滩售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）｜370、1500㎡大平层&620㎡复式纯粹大户型的真豪宅新房3万/平装修标准

上海虹口「海泰北外滩」

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“一江一河”

“内环内1.8%土地之上的塔尖区域”

“顶级中央活动区”

“参与全球竞争的核心动力”

“世界级滨水区”

“世界级会客厅”

「海泰北外滩售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）」

建面约370-1500㎡大平层&复式

全大户型的真豪宅社区

自带停机坪&私人定制的超级豪宅

奢享空间尺度感大成之作！

黄浦江与苏州河交汇处

坐享北外滩世界会客厅利好！

1时代所向

世界级、全球影响力高地

北外滩，上海目前炙手可热的滨水板块。

经过长期酝酿修改的北外滩世纪规划——《北外滩地区控制性详细规划》正式获批，上海史无前例地将北外滩的定位从虹口的区域商务区提升到了下面三个层级：

与外滩和陆家嘴联动的新时代顶级中央活动；

汇聚现代化国际大都市核心发展要素；

全球超大城市精细化管理的典型示范区。

北外滩将按照“最高标准、最好水平”总体要求打造！同时，正如我们开篇解读，北外滩最终目标直指“世界级会客厅”、“具有全球影响力的世界级滨水区”！

北外滩规划原文

为什么是北外滩？

其实，除了区域的定位外，规划中一句非常重要的内容，一直被大家所忽视：与外滩和陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区。

这将是上海市中心，CAZ中央活动区的第一个真正意义上的等量金三角！

恰如我们多次强调的地段所含有的先天基因无可替代。

北外滩鸟瞰图

根据规划，北外滩总体格局可概括为“一心两片，新旧融合”。

未来1栋480米新地标将在北外滩拔地而起，围绕它，同时还将建设1栋380米、1栋300米、10栋180-265米摩天大楼群，与已有的320米高的白玉兰广场、2栋263米高的大楼...共同组成上海北外滩核心商务区。

至此，北外滩将与外滩、陆家嘴错位联动共同打造上海新时代顶级中央活动区！

北外滩规划示意图

并且，从开发体量来说，北外滩约840万㎡的建筑面积超过了外滩约200万㎡、陆家嘴约473万㎡与新天地约127万㎡的总和，整体开发面积在上海市中心开发历史上无出其右。

而且，这四个区域加起来超过1600万㎡开发面积可以说是中央活动区的核心精华，是上海这座全球卓越城市价值所在！

北外滩示意图

同时，规划站在了10年后的时间点，尽可能地预见未来。

北外滩不仅要成为上海“中心辐射”主阵地，也要努力成为中国式现代化生动实践的展示窗口，还要成为未来之城，既是数字孪生城区，也是“双碳”示范区。

随着北外滩核心功能越来越凸显，财富管理、航运服务、绿色低碳、工业互联网等链头企业集聚。

图源：上海虹口

落实到细节，北外滩将成为新时代都市发展的标杆区，也当仁不让地将落实总部城、中央活动核心区、世界级会客厅这些功能。

示意图

兜兜转转，风风雨雨，作为上海这个国际金融中心，核心区金三角，唯一拥有可供大规模开发土地的CBD。

北外滩即将书写划破天际的城市宏图，成为2035卓越全球城市的全新增长极，魔都未来顶级的城市核心区，比肩陆家嘴的城市新名片！

北外滩示意图

2北外滩国际住区

过去、现在、未来兼得

前文，当你我展望未来。

专属于北外滩的最大价值，才真正浮现到眼前；

对于大约120平方公里的内环内来讲，虹口内环内，北外滩规划区，到底有什么过人之处呐？

用一句话来概括：有过去，有现在，更有未来。

北外滩航拍图

这里，完全可以说是，上海开埠以来，虹口区繁荣发展的缩影。

首先，虹口区本身就是海派文化发祥地、先进文化策源地，见证诸多“中国第一”、文化名人聚居地，历史与现代在此交融。

拥有大量文化建筑、名人故居：如上海邮政大楼、上海大厦、多伦路文化名人街、溧阳路洋房群、鲁迅、郭沫若故居等稀缺文化资源，就是它的文脉；而白玉兰广场、和隔街相望的“双子塔建筑”来福士、四川北路商圈、及18万㎡的商业航母级瑞虹新城太阳宫等地标性商业，则构成了它的商脉；再加上地处黄浦江与苏州河交汇处，上海的一江一河做它的水脉。

而当这三个重要脉络聚在一起，共同组成了「海泰北外滩售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）」得天独厚的文化底蕴。

「海泰北外滩售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）」示意图

上海邮政大楼、上海大厦、上海苏州河黄浦江交汇实拍

而着眼于当下，凭借「海泰北外滩售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）」位于北外滩外滩的交界处的黄金地段，外滩的网红打卡地外滩源&外白渡桥距离项目直线仅约600米。

另外，上海音乐谷、爱思儿童公园和多伦路文化名人街及中兴公园等步行可达；仅一街之隔便是中信广场商业；同时占位四川北路商圈，2公里范围内拥有中国首家宝格丽酒店、中国首家Bellagio酒店、上海首家W酒店、南京西路等核心配套，便捷、舒适塔尖生活无需等待。

周边的学校更是数不胜数，虹口西街幼儿园、虹口区第一中心小学、虹口区中州路第一小学、上海市海南中学分部、上海市民办新华初级中学等高级学校。（教育免责：政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准）

生活在这里，绝不仅仅是便利；而是，享受北外滩塔尖地段匹配的超级塔尖资源。

实拍图

「海泰北外滩售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）」区位示意图

在这里，北外滩按照“三年出形象、五年塑功能、十年基本建成”的目标加速推进！

其中，北外滩核心区工程——空中连廊示范二期项目在2022年最后一天“冲刺开工”，预计2023年上半年基本建成。

示范段一二期连廊竣工后，北外滩核心区内三大商业综合体北外滩来福士、友邦金融中心和金茂广场将实现立体无缝连接，构建上海一流的商务、消费和休闲环境。

4.5公里空中连廊系统

已竣工的空中连廊示范段一期项目直接串联最新入驻北外滩的友邦金融中心和金茂广场，呈南北走向。

空中连廊示范段二期项目—“上海首创”双层连廊

新开工的二期空中连廊直接连接北外滩来福士至友邦金融中心的二层和三层，呈东西走向。

该段连廊为双层曲线型建筑形态，是上海首创的双层连廊，其设计概念延续“飘带”的理念，采用与一期连廊一致的建筑语言，轻盈通透，形成一体化的整体效果。

示意图

时至2023年，正好是目标中的第一阶段，如今北外滩徐徐展开，已堪称“天花板”级别！

未来，北外滩有期待的实现，更有超过期待的惊喜，将空间张力融入独特的城市魅力之中。

未来漫步于此，游人们不再只是眺望对岸陆家嘴的摩天大楼，抑或是远远感受外滩万国建筑群的海派风光，而是被延续这座城市的文化与记忆的北外滩所深深打动。

北外滩效果图之一

实拍图

最后，随着上海2035，北外滩规划，全新增长极。

专属于北外滩核心区的区位优势，它就是占位北外滩国际住区。

在这生活，享受的是上海方面的塔尖资源，对上海的城市精英们来说，商业的丰沛程度简直太对胃口了。这些成熟生活设施，是当下即刻享受的便利。无需奔赴，出门与缤纷新奇不期而遇，生活的每一刻都值得期待与探索。

3惊艳上海

书写魔都豪宅传奇

北外滩核心稀缺全新住宅「海泰北外滩售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）」三栋约160-170米的超高建筑取代华侨城苏河湾成浦西住宅第一高社区占位世界级滨水核心区距离外滩源仅约600米！浦西第一高豪宅刷新多项纪录书写魔都豪宅传奇！

项目推出：

建面约370-1500㎡大平层&复式

全大户型的真豪宅社区

自带停机坪&私人定制的超级豪宅

奢享空间尺度感大成之作！

黄浦江与苏州河交汇处

坐享北外滩世界会客厅利好！

「海泰北外滩售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）」示意图

地产界经典名言“地段、地段、地段”，核心地段拥有顶级核心资源，内环内仅约1.8%面积的土地之上，虹口北外滩滨水核心区，必将成为高净值都市新贵们竞相追棒的生活场。

「海泰北外滩售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）」位于黄浦江、苏州河交汇处，自然景观得天独厚，湾流环抱，上风上水。占位上海中央活动区的“等量黄金三角”！更具想象空间的黄浦江北外滩核心区已到来，真正的上海塔尖价值高地！

「海泰北外滩售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）」示意图

为什么海泰北外滩售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）

能够书写魔都豪宅传奇？

1.浦西第一高住宅

魔都唯一自带屋顶停机坪

「海泰北外滩售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）」由著名建筑事务所PortmanArchitects、日本的株式会社日建NIKKENSEKKEI、博埃里建筑设计事务所及艾奕康景观设计共同操刀，这样的团队配置堪称顶级。

从效果图上看，「海泰北外滩售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）」为三栋约160-170米的超高建筑，并且项目南侧塔楼顶部设计了一座停机坪，这是上海首个也是目前唯一设计顶楼停机坪的住宅。“170米高空私人飞机入户”，壕出天际！即使在集合顶级豪宅的上海也堪称“魔都楼市神话”！

它，取代150米高的华侨城苏河湾，成为浦西住宅第一高。试想一下，居于城市高点，那种会当凌绝顶，一览众山小的视觉感！

绝美的风景，和居高临下的内心满足，会让你有一种黄浦江就在脚下，世界就在眼前的独有体验！

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2.纯粹

约370㎡+的纯大户型设计

值得一提的是，「海泰北外滩售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）」供应建面约370-1500㎡大平层&复式，拥有纯粹的豪宅本色，建面约370㎡+的纯大户型设计划定了业主的高净值圈层，是市中心为数不多的纯大户型人居住区！

项目主力建面约为375㎡、750㎡、1500㎡设计：据说分别为一层2户（375㎡）、一层1户（750㎡）、半层复式（750㎡）、整层复式（1500㎡）。超大尺度给处在塔尖的高净值人群来说，优选改善需求涵盖物理空间、精神生活方方面面，非极致纯粹难以满足。

最终户型图以开发商发布为准

网传，最高1500㎡超大面积，据说60米面宽+14个阳台

光物业费就要60万/年，单价或超20万/㎡，再次刷新对高层住宅的认知······

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3.顶尖配置&私人定制

的超级豪宅

「海泰北外滩售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）」建筑外立面与外滩华尔道夫系出同门，建筑造型采用永不过时的外立面设计，打造了最大的景观通廊。

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同时，项目内部层高达到最大值3.6米。

秉持轻装修、重装饰的内装理念，与多个知名的专业设计团队合作，将恰到好处的硬装与个性纷呈的软装融会贯通，提供能够承载美好生活的居家空间。

上海首例·用样板房硬件展示

·全屋覆盖喷淋灭火装置，360°无死角

·新风、空调管道

·同层排水

·日本进口下水管道

·德国班尼戈快装EP消防管路系统

·装修成本近3万/㎡（含物联网技术）

·厨房管道使用铜管，双循环冷热水系统

复式实景“样板房”

每一点，都是上海高层住宅中的超级震撼的存在！正符合“世界会客厅”需要“世界起居室”！

上海虹口「海泰北外滩」

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修得窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。