2025年，上海楼市还会有哪些利好出来？市场又会怎么走？今天简单粗暴，跟大家预测一下。

限购继续放松

客观来讲，上海大的限购放松空间已经没有了。

现在外环外买房社保只要1年，单身也能购房，跟裸奔已经差不多了； 如果继续放松，那就是不要社保零门槛就能买房。 那么五大新城，宝山、金山，乃至整个外环外，这些地方，2025年会不会彻底裸奔？有这个可能，参考广州深圳已经彻底放开了非核心区的限购。上海如今郊区新房库存堆成山，土著买不完，外地刚需又不够用，开发商连地都不敢拍，确实有继续放松的需求。但也要考虑周边兄弟城市的感受。如果上海彻底放开限购，即便只是外环外，那环沪死的更透。 至于市区，彻底放开限购基本没有可能，三年社保变两年还可以期待一下。

买房送户口更别想了，这是特殊年代的玩法，上海楼市还没渴求到那个地步。

但落户上的放松是有可能的，针对高新人才的，重点大学毕业生的，等等。

另外就是多子女家庭购房资格继续放宽。

至于时间点，大家可以重点关注两会后这个窗口期。

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房贷利率继续下降

宏观上看，今年国内的降息空间是50bp。

去年多次降息，lpr已经大幅降低，上海首套房贷利率已经能做到3.15%。

今年继续降息，房贷2开头的时代就要来了，而很多老破小的租售比能达到2.5%。

一方面利率下调，另一方面租售比因为房价跌的比租金多而在悄悄上涨。

房贷利率与租售比，在快速双向奔赴。

而当租售比和房贷利率持平的时候，房价就跌无可跌了。

因为那个时候贷款买房就是零成本了，全款买房比存银行收益还要高。

一个信号是，现在很多大城市的租售比已经接近三十年国债，从这个角度看，全国房价大盘也差不多快止跌了。

据中指研究院数据，2024年11月50个重点城市租售比为2.12%，较2022年末上升0.14个百分点。

作为全国楼市的头部风向标，上海房价回暖的信心和动能更足。

所以，全面降息，是对楼市最大的利好。

而利率降低的同时，二套首付也有一定下降空间。

不过当下买房人缺的不是首付，而是信心，所以降首付对于楼市的提振作用没有降息大。

此外，宏观层面，各地也在不断发声支持楼市，响应高层止跌回稳的号召。

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房价止跌

新政以来，上海的成交势头保持的还不错，四个月成交了10万多套二手房，

1月份春节也有1.8万套以上的成交量，市场的热度依然在。

从大盘来看，上海楼市已经达到了止跌回稳的标准，市区热门地段甚至有小区房价略微反弹。

包括之前跌狠了的挂户口的学区老破小，高品质次新，比如大宁联洋古美等中产热门地段。

不过，外环外刚需板块，市区无xq老破小，因为供需关系失衡，挂牌比买家多，依然没有止跌。

这类房东，卖房卖得也比较艰难。

房租市场，目前来看还没有企稳，算是上海楼市的一个隐忧，背后主要是两方面原因：

一方面需求缩减，降薪裁员之下租房群体要么缩减预算，要么被迫逃离；

另一方面，供给增加，保租房批量强势抢占年轻客群。

大家可能不知道，现在上海的二房东过得有多难，手头大把的房子空着租不出去，降价也难租。

新房涨价

24年上海市区土拍不断刷新价格，新房大幅涨价早已是明牌。

徐汇滨江20万，大宁16万，曹家渡18万，新杨思12万……这价格已经很难说还有性价比。

新房涨价，二手房下跌，新房二手房基本正挂了。

倒挂本身就不正常，给了有钱人通过打新来赚钱的套利空间。

现在倒挂消失，追求新产品的有钱人去买新房，追求性价比和教育去买二手，大家都有光明的未来。

我们统计了下，上海核心区，24年土拍地块的预售价都要高于周边现在在售新房。

尤其杨浦、普陀2个区，24年拍的地预售价和板块次新价格拉开较大差距，可能会成为二手房性价比较高的区域。

其他远郊区县的地块预售价基本于在售新盘价格接近，新房价格涨不动。

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买卖建议

2023-2024年，可以说是上海房价调整元年，上海楼市不是没跌过。

然而调整幅度这么大，覆盖范围这么广的下跌，还是头一次。

房价跌三成，不少家庭的首付跌没了。

上海经过这一轮房价回调，越来越多人把买房看成消费行为。

大家也意识到，房子不能随便乱买，买错比买贵更可怕。

心态上来讲，现在不少买房人确实是比较焦虑的，而且是两头焦虑。

一方面，焦虑自己的工作收入，毕竟这两年降薪裁员的事见太多了。

另一方面，也害怕房价大涨踏空行情，这是基于过去二十多年上海楼市长牛的经验。

对此，我的建议是，量力而行，根据家庭积蓄和收入，理性决策要不要现在买房，以及买房哪里的房子。

尤其是刚需房，老破小，远郊动迁，并不具备房价大涨的基础。

而对于置换客来讲，如果你的房子基本面很差，而你想换的房子又是好房子，那你就要加快换房速度了。

一旦行情到来，必然是你的目标房源涨的比你自己要卖的房子更多更快。

至于豪宅客户，我的建议你至少也该看起来了，一方面看有没有捡漏的机会，另一方面也要做好及时下手的准备。

上海的二手豪宅，今年可能在基本面的利好之下会率先走出一波独立的行情。

因为有钱人和大资本的嗅觉和行动总是最灵敏的。

如果你真的不看好后市，也可以保持观望，上海的房子并非必需品。

但对于真正有需求的购房者而言，今年确实有很大的可能抄到底。

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