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这几天，深圳上空盘横着三件事，这三件事分别如下：第一件事：深圳时隔九年重返中国进口第一城的宝座。
深圳连续23年都是出口第一城，但进口维度总是排在上海后面，但2024年不一样：进口1.69万亿，反超上海！
第二件事：推动房地产投资尽快回复增长。
2月6日，深圳市常委会议召开扩大会议，明确提出：房地产投资尽快恢复。
大家可能不明白，为啥地方城市会如此强调、明确恢复房地产投资呢？
因为房地产投资占城市固定投资的60%，而固定资产投资对地方城市GDP的拉动在40%到50%。
所以，大家也就是明白了，为啥开年第一会，会会房地产了吧——搞经济，离不开房地产。
不过呢，值得一说的地方在于：[房地产投资]含土拍，经营建设、买卖产业全链条。
这意味着，恢复市场信心和预期，土拍卖地、开发经营、房地产买卖全链条的“燃爆”，才能促使房地产投资拉动固定资产投资额。
毫无疑问，这是有挑战的。
正因为如此，关于深圳楼市全面放松限购坊间的传闻炸裂传开了。
第三件事：深圳，放开限购？
常看我文章的老粉都知道，我在2022年和2023年提前就告诉大家：一线城市，一定会放开限购。
换句话说，如果楼市行情不稳，不止跌，放开限购不过是时间问题，
但深圳楼市全面放开限购，我感觉还是需要再看看。
一来深圳经济基本面强劲，如果此时全面放开限购，我担心会出现暴涨！
是的，我担心暴涨！
大家不要以为暴涨是好事情，因越快速的上涨意味着重磅调控的大棒已经举起，意味着当前的低首付、低利率都会消失。
所以，慢慢涨，和GDP增速一样，涨个20年才是最有利买房人的。
不过纵观过去20年，楼市从来都是急涨、急跌的行情。
所以，2025年，深圳楼市会暴涨吗？
01
暴涨的标准是什么？
凡是动词，如果没有标准，就是感性的顺嘴胡说。
如果暴涨的标准是人多货少，那么我认为：此刻的深圳就已经开启暴涨的行情。
——2月10日，深圳中州迎玺三期开盘，2900多人抢购600套房源，售楼处现场排队买房的人多得就像“沙丁鱼罐头”
但我想告诉大家的是：这不是结束，这仅仅是开始
我呢，就由小到大给大家说说深圳人多货少的情况。
先说小范围的情况——
就拿中州迎玺三期所在的北站片区来说吧，
去年华润、保利、中州一期和二期都已经卖得七七八八没什么房源，2025年就只有中州迎玺三期和红山华府两个盘源。
所以，2900人抢600套房子，供小于求的情况也就说得过去了
再说说大范围的情况——
深圳的土地面积只有北京八分之一、广州的四分之一、上海的三人之一，人口却是广州的94%，广州80%、上海的74%，
所以，深圳地少人多，一直是城市发展的大问题。
这一点，横向对比2020年四个一线城市的土拍数量，就能看出深圳[缺地]的程度。
在彼时，深圳住宅土拍也不过40宗，这数量比北京87宗、上海的95宗、广州85宗少了差不多60%。
而现在，2024年深圳住宅的土拍量更是过往的[零头]，只有5宗地。
由此可以推断：未来2年深圳的供应量会陆续减少，尤其是2026年。
因为土地开发有12个月到18个月的周期，所以不能100%以2024年的土拍数量估算2025年的供应量。
所以，我又查看了2025年深圳供应楼盘的情况。
——2025年深圳住宅商品房供应量在5.54万套（仅住宅），比2024年的6.38万套少了8400套。
数据看到这里，我们会发现一个问题：就是深圳2024年土地供应量大幅减少，但2025年的供应量并未同比例下降。
这是为什么呢？
因为很简单，就是之前很多拿到土地的开发商喜欢要么延迟到2025年入市、
要么捂盘惜售，比如海德园，比如捂盘悟出热痱子的都市茗荟。
那么，2025年深圳5.5万套的新房供应量，对深圳楼市而言意味着什么呢？
来，咱们先把这5.5万套分解到各区，会让大家看得更明白一些。
龙华是1.29万套、龙岗是8400套、坪山1.05万套、
宝安0.77万套、南山0.69万套、光明0.57万套、罗湖0.1万套、福田0.28套
也就是说，深圳第一梯队的福田和南山供应量少得可怜，尤其是福田只有2800套。
我知道，对普通购房者而言，南山0.69万套和福田0.28万套是缺乏量化概念的，所以就给大家找到了福田、南山供应项目的数量明细。
2025年，南山供应13个项目，福田供应才4个
而供应大户，深圳供应量TOP1是龙华，
总共供应了19个项目，而核心区域红山和北站很少，多集中在观澜，占比达到40%。
这里多说一句——这些年观澜的旧改一直在推进，且旧改总量是福田区面积的2倍，
预判未来观澜的供应量会占到龙华区30%到50%。
看完各区供应量，再来看看深圳全市的供需关系。
——2024年深圳合计成交了9.2万套，其中商品房成交了3.8万套。
如果按照2024年总成交量3.8万套的销售速度看，深圳2025年5.5万套新房的供应，2025年深圳楼市行情，最多算供需平衡。
也就是好过2024年，但还不到暴涨的程度。
但如果按照926[止跌回稳]政策落地之后，深圳7000套到8000套的成交量来看，
深圳在2025年的供需关系就是供小于求，暴涨的行情。
多维度结合来看，我个人认为，2025年的深圳楼市是｜大平小涨｜的局面。
——就像深圳北站中州迎玺三期开盘5个人抢一套房，开发商收回5%或者换10%的折扣不是很正常嘛
而收折扣，不就是小涨嚒！
——再者像福田、南山、深圳湾这些区域，供应量本来就少，需求有大，价格上涨10%也是挺轻松的事情。
盘点完深圳的供需关系，客观的讲，2025年深圳楼市行情最低限度也是供需平衡，并伴随“点状”区域出现售罄、日光、涨价的情况！
换句话说，止跌复苏是肯定的。
至于深圳楼市什么时候可以支棱，大家可以看看我在2023年撰写，2024年再次发送的文章《》
02
深圳楼市能否暴涨，还有另外一个关键因素：就是二手房市场能否止跌回稳，二手房价格能否涨起来。
二手房维度，最能代表市场预期的数据就是二手房成交量。
来，大家看看这张图。
深圳二手房成交量在去年三年的下跌周期中，一直稳步攀升，按照过去三年的攀升速度，预计到2025年二手房的月均成交量会超过5000套/月。
也就是说，深圳楼市的二手房成交量会攀升至荣枯线5000套以上。
荣枯线5000套之上，是什么概念？
支棱，摆脱阳痿后的支棱！换句话说，深圳楼市彻底进入复苏行情。
我知道，网上有很多人说：这明明是以价换量，成交量上涨的同时房价还下跌呢。
对于这样的言论，我只能说他不懂装懂！同时建议大家，凡是看到这样表述的自媒体，统统取关
因为二手房从来都是量价交换的逻辑，
也就是说，必须成交量出现上涨，价格才能上涨，所以底层逻辑还是在于交易量。
事实上，大家看看深圳926之前的二手房量价关系，再看看926之后的二手房的量价关系，就明白我说什么了。
——2024年926之前（数据来源：贝壳）
深圳月均成交量在4000套,9月份的成交均价是50500元/㎡
——2024年926之后
深圳月均成交量攀升到7000套，12月的成交均价是54100元/㎡
——2025年1月份
深圳月均成交量3969，1月的成交均价是59400元/㎡
也就是说，只要成交量连续攀升，这个价格就会上涨。
文章至此，针对2024年1月份成交量3969套，简单说说。
如果用春节期间的成交量3969套和历史高位1万套对标，就是不讲武德。
请睁开钛合金的大眼睛看看，如果与历史同期数据对比，深圳的2025年1月份成交量是近5年新高。
所以，在政策托市加市场惯性复苏的背景下，保守估计2025年深圳二手房成交量会超过2024年总量5.44万套。
预期最低不低于6万套。
那么，无论是成交量6万套，亦或者成交量5.44万套，是否会支撑深圳楼市走出暴涨的行情呢？
来，看看深圳二手房的供需关系。
如果含商铺、写字楼、公寓，深圳二手房挂盘量超过12万套，如果只看住宅二手房挂盘量在6.8万套。
也就是说，如果按照2024年成交量5.4万套看，深圳二手房的挂盘量也只够销售14个月。
而如果按照政策托市+市场惯性保守估计2025年成交6万套的数据看，深圳二手房也只够销售12个月。
所以，从深圳二手房成交量、挂盘量角度看，深圳二手房最快第二季度，最迟第四季度就会进入供需平衡的行情。
换句话说，现在和颜悦色给中介送奶茶卖房子的业主，会翻脸不认账开始琢磨涨价。
与此同时，大家还需要考量一个事情：如果小作文成真，深圳楼市放开限购或者进一步降低买入门槛，深圳楼市会怎么样！
大概率——自住客要去弘法寺烧香祈祷才能买到房子。
为啥自住客要祈祷？
因为投资客不犹豫，快准狠，上午限购政策放开，下午售楼处的门坎就会被踩平。
在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》
03
最后，说几点。
1、客观
之前就写过文章告诉大家《超跌的深圳必然超涨》，但因为不可抗力的因素，文章删除了。
不过呢，观点没变：深圳，必然会超涨。
至于2025年怎么涨，要看接下来“烈火烹油“”托举政策了，无论放开限购还是财政大规模印钱哪一样落地，2025年就能看到深圳楼市的大行情。
但如果仍然保持当前政策托举的力度，那么2025年深圳二手房会比新房热一点。
2、深圳买哪里
经常有人问，深圳买哪里？
给大家分享两个原则：
1、自住客户要算账，尽可能买入首付和按揭款能摸到的，最高能级的板块；
2、投资客户要看租金和板块梯队，不过深圳已经放开限购的区域，买房真要抢
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