以下是深圳星河盛境二期公寓的优缺点、发展潜力是不错的，是非常值得投资的，具体价值分析如下：
优点
- 交通便捷：与地铁 3 号线永湖站 C 出口仅 10 米之隔，可快速直达罗湖、福田等核心区域，还临近地铁 14 号线坳背站和 16 号线。并且紧邻水官高速、龙岗大道等交通干线，自驾出行也十分方便。
- 商业配套成熟：项目自带约 4.4 万㎡的地铁上盖集中商业，2 公里范围内有荣德 space、天虹商场等超 30 万㎡商圈，5 公里内可抵达星河 COCOPark、天光城等超百万方商业体，能充分满足购物、娱乐等生活需求。
- 教育资源丰富：周边有多所幼儿园、小学和中学，如保安省一级小学、园山实验学校等，并且还规划了 6 所学校，其中 1 所高中，4 所九年一贯制学校和 1 所小学。
- 生态环境良好：周边有大运公园、横岗人民公园、园山风景区等多个公园，自然环境优美，适合休闲散步和户外活动。
- 品牌与品质保障：由星河集团开发，连续十一年荣获 “中国房地产百强企业” 称号，十次荣膺 “中国蓝筹地产” 殊荣，获评 AAA 级信用评级，是稳健绿档企业，建筑品质和后期物业服务有保障。
- 产品设计合理：建面约 37-38㎡一房采用全落地窗设计，有 3.8m 宽敞大开间；建面约 65㎡两房双面采光，精装交付并赠送软装、家电，可拎包入住。
- 总价低上车容易：总价 69 万起，上车门槛较低，对于刚需购房者和投资者来说压力较小。
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缺点
- 噪音影响：部分户型靠近地铁和主干道，可能会受到一定的噪音干扰。
- 得房率较低：得房率约 70%，相对较低，在一定程度上影响了性价比。
- 周边旧改影响：周边有不少旧改项目，在改造过程中可能会带来噪音、粉尘等环境污染问题。
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未来发展潜力
- 区域发展利好：位于大运新城门户头排，是龙岗区 “一芯两核多支点” 战略的 “湾东智芯”，周边有阿波罗未来产业城、大运 AI 小镇等产业集群，未来预计吸纳约 30 万高新人才，住房需求旺盛，将为房产增值提供支撑。
- 交通网络完善：随着地铁 16 号线的通车以及深大城际线（33 号线）等的规划建设，将形成 4 大地铁交汇的局面，交通便利性进一步提升，有利于提升区域价值。
- 配套持续升级：周边城市更新规划密集，未来随着旧改项目的逐步完成，城市面貌将得到改善，各类配套设施也会更加完善。
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值得投资和具体投资价值分析如下：
从租金回报来看，开发商包租 3-5 年，38㎡租金 2700 元 / 月左右，自己出租能达到 3000 元 / 月以上，租金回报率在同类型公寓中处于中等偏上水平。综合其交通、配套、区域发展等因素，未来房产有一定的增值空间。不过，投资也需考虑市场整体环境等因素，存在一定不确定性，但总体而言，深圳星河盛境二期公寓具有一定的投资价值。
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