人民法院案例库：让与担保下的房屋被售卖，担保人如何主张自己的利益？

债权人经担保人同意以合理价格出售房屋后，担保人可以主张债

权人返还超出担保债权范围的剩余售房款。

阅读提示：

人民法院案例库是收录经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例，包括指导性案例和参考案例。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。

在民间借贷案件中，以房屋买卖合同作为民间借贷担保的情况并不少见。当事人订立房屋买卖合同为民间借贷提供担保，且房屋已过户登记至债权人名下，后续债权人出售房屋后，售房款究竟该如何分配？担保人的权益又该如何保障？李营营律师团队长期专注研究与担保有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以上海市第一中级人民法院处理的涉担保合同纠纷案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

让与担保行为效力不受表面交易行为无效的影响，但亦不能产生财产事前归属的法律效果。房屋让与担保的债权人即使取得了物权登记，也不享有真正所有权，不得在债务到期前妨碍真正所有权人的正常使用，亦不能对外随意处分房屋所有权。债务到期未能清偿，债权人可以在担保人同意的情况下以合理价格出售房屋，如果债权人未与担保人进行清算，担保人主张债权人返还超出担保债权范围的剩余出售款项，人民法院应予支持。

案件简介：

1、2015年7月21日，韩某某与黄某某签订网签版《上海市房地产买卖合同》，约定韩某某将涉案房屋以60万元卖给黄某某，未明确付款和交房时间。合同签订后，黄某某未支付房款便办理了房屋产权登记，韩某某及其子继续居住在涉案房屋内。

2、2015年7月-8月期间，韩某某次子徐某某多次向案外人王某和常某某还款，并进行信用卡还款等操作。

3、2015年8月17日，韩某某与黄某某签订《承诺书》，约定韩某某向黄某某借款404200元用于替黄某某的儿子徐某某还债，按银行利率计息，在所借款项连本带利全额还清之后，黄某某将房屋归还过户给韩某某。

4、2019年4月17日，黄某某与郭某某签订《上海市房地产买卖合同》，以122万元出售涉案房屋。之后，涉案房屋登记在郭某某名下。

5、2019年6月10日，黄某某转账20万元给韩某某。

6、2019年6月17日，韩某某报案，陈述房屋过户、黄某某帮忙给自己的小儿子还债、售房及收款等情况。之后，原告韩某某向上海市闵行区人民法院起诉被告黄某某，要求法院确认原被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效，判令被告赔偿原告损失102万元。

7、2020年1月21日，上海市闵行区人民法院一审判决驳回原告韩某某全部诉讼请求。原告韩某某不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，认为案涉房屋买卖合同是虚假行为，应属无效。

8、2020年6月18日，上海市第一中级人民法院二审判决撤销一审判决，确认《上海市房地产买卖合同》无效，被告黄某某在判决生效15日内返还原告韩某某539334元，驳回原告韩某某其余诉讼请求。

案件争议焦点：

系争房屋出售的款项应当如何结算？

上海市第一中级人民法院裁判要点：

1、双方不存在真实的房屋买卖合同意思表示，《上海市房地产买卖合同》无效，双方隐藏的让与担保行为有效。

上海市第一中级人民法院认为，《上海市房地产买卖合同》没有约定交房与付款时间，而且系争房屋产权虽然形式上过户到了黄某某名下，但韩某某仍继续居住，黄某某未实际支付房款。双方一致确认，2015年8月17日，双方签订了一份《承诺书》，韩某某向黄某某借款404200元用于替徐某某还债，按银行利率计息，如果韩某某后续能够归还该笔借款本金及相应利息，则黄某某应当将系争房屋归还过户给上诉人。由此可见，双方并非真正的房屋产权交易行为，而是让与担保行为。由于双方在签约时并不存在真实的房屋买卖合同意思表示，《上海市房地产买卖合同》应属无效。双方已经完成了系争房屋的形式过户，也并不存在违反法律禁止性规定的“流押”条款，韩某某亦表示认可双方达成的让与担保合意效力，故双方隐藏的让与担保行为应属有效。

2、被告黄某某应当向原告韩某某返还超出担保债权范围的剩余房屋出售款项。

上海市第一中级人民法院认为，根据韩某某在公安机关的陈述，其确认黄某某已经实际履行了《承诺书》约定的款项交付义务，其与黄某某之间就404200元的借款合同关系已经生效。韩某某对于系争房屋在2019年对外出售的情况是知晓的，对于售房价格也是认可的。黄某某可以根据《承诺书》的约定，就122万元的售房款项主张对其担保债权进行优先受偿，但对于超出债务本息范围的剩余款项，黄某某亦应予返还。双方并未就售房款项与担保债权的结算达成一致，现在应当根据《承诺书》约定进行结算。双方虽未明确约定还款期限，但已经达成了支付利息的合意，仅是利率标准约定不明确。鉴于系争房屋在2019年5月30日过户至案外人名下，黄某某已经可以实际通过售房款项受偿，故认定韩某某应当支付自2015年8月17日至2019年5月30日止的利息，并参考2015年至2019年间的同期银行贷款基准利率，酌情认定按照年利率5%的标准支付利息。黄某某可以在122万元售房款中扣除404200元本金、76466元利息及已经支付的20万元。因此，黄某某应当向韩某某返还539334元。

综上所述，上海市第一中级人民法院认为，原告韩某某与被告黄某某签订的《上海市房地产买卖合同》无效，双方隐藏的让与担保行为有效，被告黄某某应当向原告韩某某返还超出担保债权范围的剩余房屋出售款项539334元。

案例来源：

人民法院案例库：《韩某某诉黄某某确认合同无效纠纷案》[案号：上海市第一中级人民法院(2020)沪01民终3375号]，入库编号：2023-07-2-076-001。

实战指南：

1、法官在判定本案合同无效时，重点审查了合同条款、房屋实际占有使用情况以及双方之间关于借款和房屋处置的约定，以此确定当事人的真实意思表示。可以看出，在各类涉及合同效力的交易中，合同条款的严谨性和明确性至关重要。从本案来看，《上海市房地产买卖合同》对付款、交房时间等关键条款缺失，这成为法院判断其并非真实房屋买卖的重要依据。同时，实际履行情况也是判断合同性质的关键因素，房屋实际居住人未发生改变，且存在借款和房屋归还的约定，都表明该合同存在其他目的。

2、在此，我们建议，当事人在签订合同时，无论是何种交易，都要详细明确合同的各项条款，特别是涉及核心权利义务的内容，不能有模糊不清的表述。对于以房屋作为担保的民间借贷，当事人不能简单套用房屋买卖合同来规避风险，而应明确约定借款金额、利息计算方式、还款期限、担保范围以及房屋处置方式等，确保合同能够准确反映双方的真实意图。在交易过程中，当事人要注重保留与交易相关的各种证据，如书面协议、转账记录、聊天记录等，这些证据在发生纠纷时，对于证明合同的真实性质和双方的履行情况至关重要。

3、对于债权人来说，接受房屋作为担保时，应确保让与担保协议的合法性和有效性，避免出现流押条款。在出售房屋前，必须取得担保人的同意，并按照约定或法律规定进行清算。本案中，黄某某在出售房屋后未与韩某某进行有效清算，导致纠纷产生。因此，债权人应严格履行清算义务，避免产生不必要的法律纠纷。

法律规定：

《民法典》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”（本案适用2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条）

在检索大量类案的基础上，北京李营营律师团队总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1、借款合同双方终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不构成流押。

案例一：《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》[最高人民法院(2015)民一终字第180号]

最高人民法院认为，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

2、借款到期对方要求履行房屋买卖合同取得房屋所有权的不违反禁止流押的规定。

案例二：《朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》[最高人民法院(2011)民提字第344号]

最高人民法院认为，双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款,《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在民事担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权、成功解封全部查封的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。2023年，李营营律师代理的商业秘密民事案件入选某高级人民法院知识产权白皮书。2024年4月，李营营律师全程代理的商业秘密民事案件被最高人民法院评为典型案例。2024年4月，李营营律师全程代理的另一起商业秘密民事案件（代理原告）被某省高级人民法院评为省内唯一一件判赔额最高的案件。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在民商事争议解决领域，李营营律师主办大量重大疑难复杂案件，多次成功争取法院支持客户诉讼请求、二审改判等结果，得到众多客户的一致好评和肯定。在保全与执行领域，李营营律师主办了大量难度较大的执行案件，例如：疫情封控期间，在一周内代理客户保全被告数亿现金；代理客户成功撤销法院冻结企业工商信息；代理客户成功撤销法院已经完成的拍卖行为；代理客户成功阻挡申请执行人拍卖土地、厂房，最终争取执行和解的圆满效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。