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中建观玥楼盘全解析
中建观玥位于光明凤凰城片区，作为光明科学城的产业转化区，是深圳市18个重点发展区域之一，集萃行政、产业、生活、文旅、民生、交通枢纽等资源于一体，致力于打造高品质产城融合示范城区。该楼盘自面市以来，凭借其独特优势备受关注。

一、基础信息
项目由深圳新宸房地产开发有限公司开发，总占地面积约1.43万㎡，总建筑面积约11.5万㎡，计容建筑面积约7.91万㎡，容积率5.4，绿化率35.1%。共由4栋总高32 - 33层住宅组成，其中1、2、3栋商品房为33层，5栋商品房+保障房为32层，4栋是1所6班制幼儿园。总规划820户，其中商品房719套，保障房101套（公租房+企业自持租赁住房），大概率为2梯6户设计，地下3层，规划停车位900个，车位占比1：1.1 。物业公司为上海中建东孚物业管理有限公司，产权年限从2023年10月12日至2093年10月11日（70年）。

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二、折后价格
目前有按揭优惠89折（五成以上首付88折，一次性付款87折），折后价格如下：
• 80㎡ 3房2厅2卫：折后总价260 - 300万，折后单价约3.25 - 3.75万/㎡。竖厅格局，客厅3.3米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，3个卧室宽度分别为3.65米/2.55米/2.45米，L型厨房，卫生间干湿分离，有朝东北向或正东朝向，得房率约95%。
• 89㎡ 3房2厅2卫：折后总价290 - 330万，折后单价约3.26 - 3.71万/㎡。竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，3个卧室宽度分别为3.9米/2.9米/2.6米，客厅连接次卧出6.3米长的大阳台，L型厨房，卫生间干湿分离，有西北、西南或东南朝向，得房率约95%。
• 110㎡ 4房2厅2卫：折后总价370 - 430万，折后单价约3.36 - 3.91万/㎡。横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅6米开间，LDKB一体化，4个卧室宽度分别为4.1米/3米/2.5米/2.4米，主卧套房设计，客厅连接次卧出6.7米长的大阳台，L型厨房，卫生间干湿分离，阳台主朝西南向，得房率约100%。

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三、每栋楼户型朝向
楼栋户型面积朝向梯户比特点
1栋/2栋/3栋 3房2厅2卫 80㎡东北、正东 2梯6户竖厅格局，客厅3.3米开间，LDKB一体化，S墙预留冰箱位，L型厨房，卫生间干湿分离

3房2厅2卫 89㎡西北、西南、东南 2梯6户竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化，S墙预留冰箱位，客厅连接次卧出6.3米长阳台，L型厨房，卫生间干湿分离

5栋 3房2厅2卫 82㎡正东 3梯8户与80㎡户型格局相似，尺寸稍有差异
3房2厅2卫 84㎡正东 3梯8户与80㎡户型格局相似，尺寸稍有差异
3房2厅2卫 89㎡西北、西南 3梯8户与89㎡（2梯6户）户型格局相似，梯户比变化对居住体验有一定影响

4房2厅2卫 110㎡西南 3梯8户横厅南北通透，进门入户玄关，客餐厅6米开间，LDKB一体化，主卧套房，客厅连接次卧出6.7米长阳台，L型厨房，卫生间干湿分离

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四、周边配套
1. 交通：
• 地铁：距离在建的13号线德雅路站约200 - 400米，预计2025年开通运营，1站可到光明城站，换乘6号线/光明城高铁站，3站可到石岩，7站到西丽，8站到留仙洞总部基地，11站到南山高新园。距离光明城站约800米，光明城站2地铁1高铁联通大湾区，高铁可实现30分钟连通深圳龙华/福田、广州、香港。
• 公路：临近主干道观光路，周边还有龙大高速（已通车，无红绿灯30分钟内直达龙华、福田）、南光高速（已通车，直达南山，转北环、滨海通达全城）、外环高速（已通车，连通宝安 - 龙岗 - 大鹏），自驾出行便捷。

2. 教育：
• 幼儿园：自带6班公立幼儿园，毗邻一所公立幼儿园。
• 中小学：项目旁规划在建深圳实验光明学校（集团）科林部（暂用名：光明城学校），总建筑面积约4.2万㎡，是一所九年制公办学校，办学规模为36班，将提供1680个学位，其中小学部24班/1080个学位，初中部12班/600个学位，今年秋季刚启动招生

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户型介绍

80㎡的3房2厅2卫：竖厅格局，客厅开间3.3米，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，3个卧室分别做到了3.65米/2.55米/2.45米的宽度，L型厨房，卫生间干湿分离，朝向有东北向或正东。

89㎡的3房2厅2卫：竖厅格局，客厅开间3.4米，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，3个卧室分别做到了3.9米/2.9米/2.6米的宽度，客厅连接次卧出6.3米长的大阳台，L型厨房，卫生间干湿分离，朝向有西北、西南或东南。

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110㎡的4房2厅2卫：横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅开间6米，LDKB一体化，4个卧室分别做到了4.1米/3米/2.5米/2.4米的宽度，主卧套房设计，客厅连接次卧出6.7米长的大阳台，L型厨房，卫生间干湿分离，阳台主朝西南向。

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