文/狗蛋本蛋

上海地产圈有两个大名鼎鼎的华子，一个叫大华，一个叫宝华。

两个华子是目前极少数，还能在上海圈地自萌的民营房企。都是闻名沪上，一个因为没品质，一个因为有品质。

宝华很舍得砸钱搞公区，像什么花岗岩行车道、名贵树木、地下车库立柱外包大理石、紫铜筑造灯罩及护栏，都属于基操。

这些看得到的品质，确实吸引人，所以宝华项目在上海号称：

太太来了走不出去

宝华旗下位于浦东新区的紫薇花园，当年也深受太太们喜欢，900多组客户抢600多套房源，尤其少量一楼户型，都是加价卖。因为一楼附带大花园。

按照当初销售人员的说法：业主享有花园使用权，可以改造成私家庭院。

和所有成熟的卖房技巧一样，这种附赠承诺多半是口头的，或者是合同里模糊的说辞。

2023年6月底，紫薇花园交房，业主陆续入住，部分一楼业主启动花园改造。才改造使用一年多，太太们的花园就可能保不住了。

最近，这些改造了花园的业主，收到有关部门的「责令恢复原状决定书。

其中一位业主表示，自己只是将赠送的花园进行硬化，没有搭盖，改造前还跟物业达成一致，遵守三个红线。狗蛋不问也知道，这肯定又是口头协议。

业主展示的证据显示，其填了施工申请表，施工队每周都与物业报备进度，物业协助清运建筑垃圾。敲黑板，这里又埋了个雷:

申请单上，物业方没有签字。

根据业主的说法，物业当时说要收回去统一签字。现在，有业主投诉他们“占用物业共用部分”，然后，38户一楼业主被责令恢复原状，而物业方不承认同意过改造花园。套路太深，太太们来了确实走不出去。

这种没有产权的附赠花园，本身就是灰色空间，如果你没有进行离谱改造，如果其他业主不举报，如果物业不伪装成业主投诉从中捞好处，那么这花园就是你的。

以上如果只要一条被推翻，这花园就是大家的。

哪怕有些楼盘，开发商为了让有一定维权意识的业主放心，把放弃一楼花园使用权的条款写进其他业主的合同，你仍然有大大的概率违规。

因为即使其他业主放弃使用权，一楼业主也不能随意侵占或改变共有部分的用途。

只要有利益方较真，一楼业主包弱势的。

投诉的业主，你可以说他们眼红，但不能说他们有错。物业你可以说他鸡贼，但不可能让它担事。

最大责任在开发商，开发商没有能力规避后续风险，却以附赠花园为卖点，溢价卖出房源。

有了这次的教训，其中一位业主提醒，以后宝华项目宣称送花园的一楼不能瞎买，她担心其它宝华项目的业主会效仿投诉。

最近，普陀桃浦紫薇花园加推，一楼房源同样有附赠花园的宣传，主要是媒体、中介在提。

狗蛋说，打算入手一楼房源的客户，应该密切关注浦东紫薇花园处理进展，同时收集本项目相关宣传资料，仔细查看购房合同条款，未来万一对簿公堂，也能挽回点损失。

当然，还有两种情况，以上说的可以不用管，一种是头铁的，一种是关系铁的。

头铁的，不把风险当回事。

关系铁的，只要自己不出风险，大概率就没有风险。

浙商银行上海分行原行长顾清良，曾在2018年买入宝华城市之星12单元201室，网签合同显示，房屋建面为101.93平方米，层高2.9米，地下附属面积为0。

按照规划设计，12单元一楼是架空层，不能单独做产权证出售。

宝华把架空层做成套房，可以跟二楼打通，作为附赠使用面积，这些房源都是卖给公司的关系户。

顾清良就是关系户，所购201室附带了一楼一套建面约102㎡的无产权证房屋，层高2.65米，室内呈二室二厅一厨一卫南阳台布局，南侧带花园。

顾行长曾帮宝华办理一笔19亿的信托投资业务，通过虚构债权债务关系以避税，宝华无需真存19亿，却可以每年避税4000万元左右。

2020年顾行长因受贿罪一审被判有期徒刑14年，这套附带房源也被责令腾退。

狗蛋说，要是顾行长没出事，他在改造的私家花园看云卷云舒，大概率不会收到责令恢复原状决定书。