中美国弈下的中国房地产，到底是绝地翻盘还是慢性死亡？如果我说 2025 年房价的涨跌根本不重要，你认不认同？那什么重要？

重要的是你要看懂这场中美金融暗战当中，房地产的角色正在发生什么样的变化。这个视频，我分三部分跟你分享 25 年房地产的宏观环境及走势，辅助你做资产配置以及一般的买房卖房判断。

注意，下面我说的每一小点都包含了一部分经济环境的认知，一下子没跟上没关系，你可以把想说或者想深度了解的在评论区留言，我会回复，或者单独展开再讲一次。接下来进入正题。

第一部分，要知道接下来房地产怎么走，咱们得先理解中美的博弈当中的金融绞杀链。不知道 24 年你身边有没有朋友想办法去投资美元？因为美联储在 24 年把利率推高到 5.5%，全球的资本正在经历二战以来最大规模的迁徙。

这里有三个致命的传导链。美国财政部数据显示，第三季度外资持有中美债券减少了 430 亿美元，这背后其实是华尔街的做空策略，不做空人民币汇率，做空房企的美元债，做空恒生指数，形成对咱们中国资产的立体围剿。

另外，波士顿的咨询报告指出，美国对华半导体禁令，导致整个长三角 20%的电子企业减产，直接冲击到了苏州、无锡等工业地带的住房需求。这种住房的转移不是简单的搬迁，而是整个产业链的断链。

第三，债务的炸弹还在倒计时。根据国际清算银行的数据显示，咱们中国非金融部门的债务已经达到 297%。其中，房企的美元债到期规模，26 年总和达到 580 亿美元。当美国突然收紧中资美元债展期政策，头部房企的爆雷引发的连锁反应仍在继续。

外部环境不乐观，政策内部也两难。现在政府握着三张牌，但每张牌似乎都是悖论。

第一个是限购封榜的陷阱。一线城市以及郑州、南京等解除限购后，二手房挂牌量最高暴涨 300%，说明投资客撤场仍在继续，这就像打开了潘多拉魔盒，市场冰冻放水，大家就纷纷踩踏出逃，都有损伤。

第二个是土地财政的困局。24 年全国土地出让金下滑 16%，比 23 年的 23%虽有所收窄，但地方债余额已突破 40 万亿。财政部被迫推出城投债置换，本质是债务的乾坤大挪移。这个过程中至少有 5 万亿资金被锁在债务重组里，很难再流向楼市。

第三，当下首套房利率是 3.2%，对比理财产品大部分收益 2.1%左右，看似利好刚需。但日本 90 年代的经验证明，在资产负债表衰退阶段，再低的利率也激不起贷款，人民不是在等降息，是在等一份安全感。

在此基础上，我认为 25 年 3 月不会是简单的季节周期重现，而是三个时空的叠加状态。

第一个，政策时空上，住建部内部流传的三年窗口期规划是 23 年到 25 年，即将进入收官阶段。所有没达标的城市面临突击验收，意味着 25 年第一季度可能会有各种政策脉冲，比如像 15 年那种棚改去库存的政策。

第二，资本时空上。根据摩根士丹利中国指数调整节奏，25 年 3 月恰逢外资调仓节点。届时如果中美达成阶段性贸易协议，很可能触发北向资金百亿级回流，重点肯定是突击央企地产股。最后在人口时空上，00 后今年 25 岁，大规模进入租赁市场。但这代人的购房逻辑已彻底改变。贝壳研究院显示，00 后的购房决定周期比 90 后长 47%，而且 63%的人选择租房结婚。

这三个时空定型的同时，今年还会出现暴雷房企的实体经济学，也就是那些倒下的房企正在由实体滋养着一个新的生态，这里包括：

第一，资产包的拆解。四大资产管理公司最近收购的房企不良资产中，有 68%是核心阶段的商业地产。这些筹码经过三年的司法拍卖，会在 25 年年底形成天量供应，这些低价供应将重新重构区域的定价逻辑。这场资本的暗战在一线城市已铺开很久。

第二，供应链方面，某头部房企破产，导致上游 2 万家供应商降息逾期，这些企业被迫抛售抵押房产套现，形成全国范围内二手市场的隐形抛压。这种供应链的次生灾害至少还要 18 个月才能出清。

最后，房企连环暴雷让预售制度瓦解，现在各大城市出现现房销售运动，现房销售不仅是销售卖点，更是上层要求，甚至某些地方已出指标。这轮本质是地方政府重构金融信用体系，这个过程大概 3 到 5 年，有一个市场教育期，让市场重构的代价也必将在市场向好催化过程中起到短期冷却的作用。

回到开头，25 年的房地产大概率是持久战形态，市场呈 K 型分化。核心城市的豪宅可能涨 15%到 20%，但郊外偏远的盘会阴跌。在这种撕裂的行情下，普通购房者很容易踩坑。你看到的涨，等你入手的可能都是豪宅。而你看到的跌，又没办法被塑造成明确合适的机会。

最后，我有个比较乐观的观点，3 月是美联储议息和咱们国家两会的关键时期，如果中美能在那时达成共识或协议，央行突击降准 1%，极有可能出现 2 到 3 个月脉冲式的季节性上涨行情。接下来还是继续技能冷却，等待下一波能量。关于今年的开年，大家怎么看呢？