商办改住宅，时隔七年多，九龙湖突然新增一幅低密度宅地！

近日，南京市规划和自然资源局官网发布《南京市江宁区九龙湖片区控制性详细规划》NJNBd070—04规划管理单元图则修改（公众意见征询），九龙湖全新低密宅地曝光。

新修改图则的这幅地块位置非常优越，紧靠九龙湖公园，旁边就是九龙湖和牛首山河，自然环境良好，加之低密度的土地控规，未来适合打造成高端湖景住宅。

01.

商办改住宅，容积率仅1.8

九龙湖新增一幅低密湖景宅地

距离九龙湖上一次出让宅地，已经过去七年了，九龙湖板块断供多年后又将迎来新宅地。

根据《南京市江宁区九龙湖片区控制性详细规划》NJNBd070—04规划管理单元图则修改（公众意见征询），本次调整涉及用地指标及道路线型等内容。

  • 用地性质及控制指标调整

将04-02地块由商办混合用地调整为二类居住用地，指标调整为：容积率≤1.8、建筑密度≤22%、建筑高度≤60米、绿地率≥30%，04-01地块街旁绿地（G1c）绿地率≥65%，04-03地块综合公园（G1a）绿地率≥70%。

优化用地边界，调整后04-01地块用地面积约0.44 公顷、04-02地块用地面积约 4.01 公顷、04-03地块用地面积约13.65公顷。

  • 优化道路线型

优化九龙湖北路道路线型，并将道路红线宽度由12米调整为14米。

  • 增加条文引导

04-02地块应塑造沿苏源大道和清水亭西路良好的视觉关系和城市界面；沿公园、河湖一侧建筑高度宜适当降低，形成自然过渡的天际线轮廓。

根据修改内容来看，调整后地块容积率为1.8，限高60米，同时要求沿公园一侧的建筑高度适当降低，未来楼栋排布或将呈现东低西高的布局。

从位置上来看，这幅地块的“先天优势”非常好：

北侧紧邻九龙湖公园，还有牛首山河、九龙湖环伺左右，自然环境优越； 交通上，周边有1号线、3号线、S1号线3条轨交环绕； 北侧不远处就是百家湖-九龙湖商圈，景枫中心、21世纪太阳城等商业地标林立； 产业方面有九龙湖国际企业总部园、长安马自达等产业。

此外 ，周边的居住氛围也比较成熟，周边有九龙湖别墅、雅居乐藏龙御景、朗诗九龙熙岸等小区，人居氛围醇熟。

作为主城改善板块之一，九龙湖近几年都没有新地块上市，上一次土拍是在2017年，即金隅紫京云筑和弘阳悦禧苑，如今两个项目都已交付入住，板块内暂无新房在售。如今片区房荒将很快解渴。

此外，去年九龙湖片区已新出一幅宅地，未来的新房选择还是比较多样的。

去年3月份，南京官方发布“南京市江宁区九龙湖片区控制性详细规划NJNBd070-06规划管理单元图则修改(公众意见征询)”，修改的住宅地块位于颐和南园东侧，容积率2.4，限高80米，地块还规划了幼儿园、24班小学、社区中心、综合公园等，功能齐全。

两幅地块对比之下，紧邻九龙湖的这幅地块更低密，未来两幅地块所打造的产品也能形成差异，对于买房人来说，选择可以更多样化。

02.

低密度、高改善为主

南京核芯地段多幅优质地块将入市

当下，南京的土地供应仍然是“缩量提质”为主，主城核心地段的优质地块也纷纷上市，接下来，南京还有多幅备受关注的优质宅地将要入市：

01.西善桥秦淮新河地块

近期城南的西善桥板块也有规划调整，拟修改地块东至梅苑南路，西临兴梅路，南至管道路，北临秦淮新河，用地面积约14.14 公顷，现状为绿地和空地。

本次图则修改中，有两幅商办用地改为住宅用地：

  • 03-12地块调整为二类居住用地，容积率1.2，建筑限高18米。

  • 03-14地块调整为二类居住用地，容积率1.2，建筑限高18米。

从地块控规看，两幅地块都适合打造为洋房或叠墅产品。地块周边有善水湾、梅岭小区等，附近老小区众多，改善需求旺盛，两幅低密地块将为片区的地缘改善客户提供更多购房选择。

02.台湾名品城地块

根据《河西新城区中部地区控制性详细规划》MCe030-19规划管理单元图则修改(批后公布），台湾名品城地块将腾挪出两幅二类居住用地、一幅商办混合用地。其中：

  • 19-09用地性质为二类居住用地，用地面积2.77公顷，容积率≤2.4，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米。

  • 19-08用地性质为二类居住用地，用地面积2.25公顷，容积率≤2.4，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米。

该地块享有华采天地、国际博览中心等河西的顶级配套，周边还有碧瑶花园、仁恒江湾城等高端住区，关注度颇高，预计会在今年上市。

03.鼓楼黄土山地块

年前在鼓楼区的土地招商推介会上，鼓楼曝出多幅优质地块。其中，位于明城墙脚下的黄土山地块非常吸睛。

从位置看，该幅地块堪称绝版：西侧紧邻绣球公园，北至鼓楼区特殊教育学校，容积率仅1.05。

地块邻近明城墙部分建筑限高7米，适合打造主城稀缺的合院项目；东侧部分限高12米，适合打造叠墅产品。

目前南京的新房市场中，高端改善项目看点十足，节后城东山和月、鼓楼沁百合、江核玖印府等纷纷有新进展，高端市场十分热闹，而不断涌入的优质地块将持续为买房人提供更好、更新的选择！

来源|启明星楼市（ID：zznjw025）

作者|住小星

图片来源|受访者供图

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