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上周行情

数据来源：WIND，清控科创产业园REITs研究中心整理

1. 上周公募REITs继续较大幅度上涨，中证REITs全收益指数上涨+1.77%。经营权类REITs上涨+1.52%，产权类REITs上涨+1.91%；

2. 上周产业园REITs板块上涨+2.67%，涨幅居第二位，仅次于仓储物流。16只产业园REITs中12只上涨明显，部分产业园REITs涨幅超5%。3只小幅下跌，其中合肥高新前一周涨幅4.86%，南京建邺前一周涨幅9.54%，上周下跌或为冲高上涨后的回调。临港创新微跌0.01%，此前下跌周期中受影响不大，本轮上涨也受益有限；

3. 上周公募REITs交易活跃度上升较大，为近几个月来最活跃。平均日均换手率1.44%，整体日均交易额8.3亿元，较前一周增加31.88%。产业园REITs平均日均换手率1.632%，日均交易资金2.24亿元，较前一周增加55%；

4. 春节前后公募REITs迎来市场关注，开启新一轮明显上涨，部分产业园REITs二级市场价格不断突破新高。跌破发行价的产业园REITs基本恢复，张江产园重回20%涨幅，24年新发行的几只产业园REITs价格涨超20%，南京建邺涨超30%。

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历时两个月的价格暴涨

是对谁的嘉奖？

过去两个月公募REITs迎来持续上涨，产业园REITs为获益最大的资产类别之一，从2024年12月16日至2025年2月14日期间产业园REITs累计平均涨幅近15%，具体情况如下：

其中张江产园REIT、合肥高新REIT、及南京建邺REIT涨幅超20%，其次涨幅接近20%的有重庆两江REIT、成都高投REIT、盐田港REIT、和达高科REIT以及蛇口产园REIT等。经过本轮上涨行情后，大部分产业园REITs的P/NAV均回正。

此轮上涨可以说是有迹可循，大致起始于去年12月公募REITs的发行加快，市场规模迅速扩大的同时出现了几单爆款产品，吸引了投资者的目光，公募REITs市场迎来整体利好。

为了更为清晰本次持续上涨的底层逻辑，我们首先对比了此轮上涨与运营表现之间的关系，根据近期披露的四季度报告来看，除上市不满一个月的4只产业园REITs外，其余均披露了四季度情况，具体情况如下：

① 中金联东未披露2023年末出租率，以2024年第一季度末出租率代替。

通过四季度运营情况来看，与2023年末相比大部分园区的运营水平仍未明显回升，受宏观基本面影响，园区的出租率与租金没较难同时恢复，导致运营收入仍承担较大压力，例如和达高科披露受小微企业需求不振及区域新增供给叠加影响，孵化器项目经营承压较大，2024 年第 4 季度营业收入同比下降 235.42 万元。但值得注意的是，四季度产业园区的出租情况较三季度下降幅度已明显收窄，长三角地区的园区甚至出现了止跌回升态势，制造型园区的租金也已获得上涨。因此相比于二级市场的涨幅与运营结果直接正相关，更为准确的是市场的热烈反响带有了对于园区行业运营企稳的嘉奖。

其次我们分析了24年发行并上市的7单产业园REITs，发现当前市值涨幅确实与此轮上涨前资产的价格以及发行价有一定相关。例如预测首年资本化率超过6%的研发型园区以及超过7%的生产型园区市值涨幅均在20%左右，也就是说考虑生产型园区与制造型园区的区别，发行时资本化率越高的园区涨幅也更加喜人，虽然这里面夹杂了因为较难判断具体资产的差异化所带来的“过于乐观”或者“误伤”的情况。因此可以说在REITs整体抬升、产业园板块企稳的影响下，市场对于发行时让利的企业进行了更高的嘉奖。

至此我们基本可以明确本轮产业园REITs的上涨主要原因并非基于运营表现的全面修复，更多的是来自于REITs行业的整体爆发，其次是对于产业园区未来运营企稳的看好，在二者的作用下产生了对产业园REITs价格见底的判断，并反映到了对于不同个体REITs未来上涨幅度的预期上。我们认为，未来发行价格的让利与否或成为企业的选择，而价格围绕价值波动的规律不会改变，运营好资产仍是根本之道。

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清控科创产业园REITs研究中心

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