以案说法

2025年第9期（总第13期）

【本期话题】

老旧小区加装电梯，争议多，需要业主协商一致吗？

【开讲啦】

在重庆市的一个老旧小区里，A、B两栋楼的居民们一直有个心愿——加装电梯。小区里大多是老年人，上下楼很不方便。于是，50户业主联合起来，向区规资局申请加装电梯，并提交了详细方案和相关材料。

然而，A栋有一业主刘某却不同意。他认为加装电梯会遮挡他家厨房和厕所的采光，还会产生噪音、影响消防，甚至降低房屋价值。尽管其他业主多次修正方案，但刘某始终不同意。区规资局在收到刘某的异议后，直接回复要求业主们协商一致后再申请，这让加装电梯的计划陷入僵局。

周某春等36户业主不服，将区规资局告上法庭，要求撤销回复并重新审批。法院审理后认为，老旧小区加装电梯是民生工程，符合大多数业主的利益，规资局不能简单以“未协商一致”为由终止审批。法院判决撤销规资局的回复，责令其重新作出行政行为。二审法院也维持了原判。

这个案件告诉我们，老旧小区加装电梯不能因为少数人的反对就停滞不前。行政机关在审批时，应充分调查异议是否成立，而不是简单要求全体业主“协商一致”。

【故事原型】

上述故事根据重庆市南川区人民法院（2020）渝0119行初41号一审行政判决，重庆市第三中级人民法院（2020）渝03行终167号行政判决所涉案件改编。改编。该案例被最高人民法院选入“人民法院案例库”，其“裁判要旨”将对全国法院具有指导作用。

【律师评论】

本案的裁判要旨，可以概括如下：

老旧小区加装电梯规划行政许可审批中，业主对加装电梯不能达成完全一致的，行政机关应当对异议进行实质调查，必要时还应进行勘验、鉴定，以确定加装电梯是否存在侵害异议人专有部分使用权或相邻权等合法权益的法定情形。行政机关在未对异议进行调查的情况下，直接作出程序性复函要求业主协商一致，从事实上终止行政许可程序的，没有事实和法律根据，应予撤销。

以下对上述裁判要旨的解读与评论：

本案的裁判要旨明确指出，行政机关在审批老旧小区加装电梯时，不能简单以全体业主“协商一致”为前置条件，而应进行实质调查，必要时进行勘验、鉴定，以确保加装电梯不会侵害少数业主的合法权益。

法律依据与原则

根据《中华人民共和国行政许可法》，行政许可必须遵循法定原则，即许可条件必须由法律、行政法规或地方性法规的明确规定。对于老旧小区加装电梯，目前并无法律或行政法规明确规定必须全体业主一致同意才能申请规划许可。相反，《民法典》第278条规定，改建建筑物及其附属设施只需专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意即可。这意味着，加装电梯不应以全体业主“协商一致”为前提条件。

行政机关的职责

行政机关在审批过程中，应积极履行职责，对异议进行实质调查。例如，若业主提出加装电梯会影响采光、通风或产生噪音等问题，行政机关应进行现场勘验或鉴定，而非简单要求双方协商一致。这种做法既符合行政许可的便民、高效原则，也有助于平衡多数业主的利益与少数业主的合法权益。

案例说明

在本案中，规资局仅因有业主提出异议，便要求全体业主协商一致，这种做法被法院认定为违法。法院认为，行政机关应在异议存在时，主动调查异议是否成立，必要时进行勘验、鉴定，并根据调查结果作出决定。

本案的裁判要旨不仅保障了多数业主的合理需求，也维护了少数业主的合法权益，体现了公平与效率的平衡。

*文/上海杜继业律师，恒都（上海）律师事务所资深律师。