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嘉里金陵东路项目首期地块住宅项目

【金陵华庭】

多达10几家世界级设计师联袂打造

简约大气竹韵建筑立面+弧面转角

约150米高度+约270°环幕视野

首期主力户型为270㎡-670㎡，共158套

项目体验中心已开放，在线预约

即将首推65地块T3/T4两幢超高层住宅，总计158套

①约270平，T4西边套，共计38套；

②约286平，T3东/西边套，共计76套；

③约338平，T4东边套，共计37套；

④约600平+天际大平层，T3/T4顶楼42-44F各3套，共计6套；

⑤另有非标户型约447平，T4东边套二楼，仅1套

项目网传户型图，仅参考（以官方为准）：

嘉里金陵项目前情

上海规土局早期公示了【上海市黄浦区广场社区C010102单元064-01、065-01地块项目建设工程设计方案】，这是嘉里建设133.3亿总价拿下第一个地块包其中的2个住宅地块

将拟建4栋超高层住宅和3层风貌别墅高层公寓指导价15.1万/㎡别墅售价可高达25万元/㎡首开约270-640㎡高层住宅！

项目已在2023年8月动工，预计将在2027年至2029年间分期竣工

项目共计10个地块，总建筑面积66.3万平方米，地上建筑面积44.7万平方米，其中住宅12.4万平方，商场和办公楼32万平方米

根据设计方案：

住宅部分，只有4栋超高层住宅，其余均为3层的别墅项目。

64地块拟建设2栋44F超高层、3栋别墅建筑；

65地块拟建设2栋44F超高层、9栋别墅建筑；

两个地块分别一定到商办建筑和社区配套用房。

项目可能首开65-01地块两栋高层，主力建面约270-285-340-640㎡。

来看下嘉里金陵东路项目的部分效果图：保留了骑楼建筑，还有避风雨的走廊，在上海别具一格，部分出入口的上方还有过街楼。

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原先的金陵东路是餐饮、乐器云集的一条街，原住民拆迁后，这里的建筑得以保留，开发商接手后需修缮维护，整体规划会以老城厢建筑风貌的保护性开发为主，涵盖商业、住宅、办公、酒店、文化等设施！

嘉里金陵东路项目保护保留历史建筑规模超12万㎡，相当于2个新天地（新天地南里+北里总体量约6万㎡）！沿金陵东路的低层连片区将成为上海又一条风韵十足的“历史时尚街区”！

一期住宅地块：北面宁海东路延福公园占地面积高达近1.9万㎡，为24小时开放的公共绿地，可同步实施改造提升，成为金陵东路整体开发的配套“中央公园”。

大家非常关心的住宅价格，在之前的答疑纪要里也有提示。这里是目前上海“房地联动价”天花板创造者，高层指导价21万/㎡，别墅指导价可高达25万/㎡

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项目拿地情况简介

回顾下金陵东路项目的拿地过程：2021年11月12日，黄浦区外滩街道198-1、200-3、064-01、065-01、066-01、067-01、070-01、071-01、072-01、073-01地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块历史风貌保护项目实施主体公开遴选入围结果公示。

因为项目整体体量太大，网传总投资将近400亿，将分为分两批次协议出让，其中一期的四幅地块，包含整个项目的所有住宅，提供超过12.4万平方米的超高层及历史风貌别墅。

一期四幅地块（64-67地块）正式开启报建手续，首期总开发体量超过28.4万平方米，总投资额约180亿！

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二期为以商办开发为主的外滩街道070-01、071-01、072-01、073-01地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块，新协议于今年5月底才公示。

另外还有198、200街坊，规划总平面图也已出炉！

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项目区位简介

金陵东路筑路于1860年，曾是二十世纪初上海除外滩之外土地估值zui高的地块之一，在规划建造初期对标的便是“大马路”南京路。

金陵路街区的历史人文底蕴相当深厚。街区内不仅有金陵东路、永胜路等特色商业街，也是汪裕泰茶号、老三益纸号、聚兴银楼、万隆酱园、新盛昌行等众多老字号的所在地。其中73街坊也是 “新青年社总发行所”旧址所在。

金陵路老照片

街区非常大特色是沿着金陵东路两侧的骑楼。当年，金陵东路自外滩至现西藏南路两侧的业主，在重建新屋时都被要求要建造高度、深度、开间统一的拱廊，这使得金陵东路在20世纪30年代时期逐渐形成了成熟的骑楼街市格局。

“金陵东路的骑楼，拱廊统一，骑楼与里弄建筑有机结合，形成了有别于其他城市骑楼的风貌。”。

嘉里建设主导更新的10个街坊位于金陵东路中段，正是金陵东路街区中现状骑楼原真性、完整性与连续性都非常好的一段，街坊肌理文脉留存蕞多，风貌价值蕞高的“精华段”。

项目邀请了KPF、THE OVAL PARTNERSHIP、如恩设计、上海天华、王欧阳（香港）有限公司、华东建筑设计研究院、wsp、ASPECT Studio等十几家联袂打造。

项目住宅外墙采用现代质感的铝板与大面积玻璃，简约线条呈现“ 竹韵 ”的形美，竹子向下扎根向上生长也寓意代表城市未来的更新生长，沉淀于百年骑楼历史文化风貌之上，富有活力。

整个项目位于10/14号线豫园站上盖，是黄浦相当重要的“枢纽”一般的位置，因为金陵东路的东南西北被人民广场、南京东路、外滩、陆家嘴、南外滩、豫园老城厢、淮海路新天地7大重磅CAZ板块所包围！

整个嘉里金陵东路需要完成10块土地的动迁，涉及土地占地面积高达70000㎡，未来开发总体量将超60万㎡。

另外还有福佑地块、乔家路地块、露香园二期地块、新湖亚龙等等大型旧改项目，如此大规模的城市更新，在如今的上海市中心可谓相当罕见，堪称是“巨无霸级别”的城市更新！未来如何，敬请期待~

金陵华庭购买和投资价值分析

金陵华庭是位于上海市黄浦区金陵东路的高端住宅项目，由港资开发商嘉里建设开发。该项目自2021年底落地以来备受关注，其总价和单价均处于上海豪宅市场的顶端。以下从购买价值和投资价值两个方面进行分析：

一、购买价值

（一）区位优势

• 核心地段

金陵华庭位于上海黄浦区金陵东路，地处南京东路、人民广场、豫园、露香园的繁华交汇处，是上海2035规划的世界级中央活动区（CAZ）的核心地带。

• 历史文化底蕴

金陵东路是上海历史风貌区的核心区域，曾是20世纪初上海除外滩之外土地估值最高的地块之一，拥有丰富的历史建筑和文化遗迹。

• 交通便利

• 项目周边直线3公里范围内有20个地铁站，包括豫园站、大世界站、人民广场站等，距离最近的地铁站仅284米。

• 周边1公里内有74个公交站，公共交通极为发达。

（二）配套设施

• 教育资源

周边3公里范围内有80个幼儿园、44所小学和50所中学，包括上海市实验小学、上海市格致中学黄浦校区等。

• 医疗资源

周边3公里范围内有36个一级及以上医院，上海交通大学医学院附属仁济医院西院距离项目仅447米。

• 商业配套

周边3公里范围内有130个商场，包括大上海时代广场、上海广场等，商业配套极为成熟。

• 生态环境

周边3公里范围内有372个公园，最近的公园仅84米，生态环境优越。

（三）产品与设计

• 高品质住宅

• 项目包含4栋150米超高层住宅和3层石库门风貌别墅，主力户型为270-645㎡的大平层。

• 高层公寓采用三梯两户设计，每户享有独立电梯空间，户型设计注重采光和视野，客厅、主卧等朝南布局。

• 独特的建筑风格

• 项目保留金陵东路的历史风貌，打造长达1公里的骑楼商业街，融合现代与历史元素。

• 高端配置

• 配备高端智能家居系统、中西分离厨房设计、270度观景窗等，居住品质极高。

（四）品牌实力

• 嘉里建设

• 嘉里建设是香港知名开发商，曾打造香港半山豪宅群、上海嘉里华庭等经典项目，具有丰富的豪宅开发经验。

• 项目规模与投资

• 项目总开发面积达67万平方米，总投资额预计超过400亿元，是嘉里建设在中国内地最大规模的投资项目。

二、投资价值

（一）稀缺性与增值潜力

• 核心地段稀缺性

• 金陵华庭位于上海最核心的黄浦区，土地资源稀缺，未来增值潜力巨大。

• 历史风貌保护

• 项目保留大量历史建筑，这种稀缺的历史文化资源将进一步提升其价值。

（二）价格与市场趋势

• 高定价与市场接受度

• 高层公寓指导价为15.1万元/㎡，别墅售价高达25万元/㎡，但市场普遍预期首开均价将接近20万元/㎡。

• 2024年上海豪宅市场表现强劲，3000万以上豪宅成交超2500套，市场对高端住宅的需求旺盛。

• 未来价格趋势

• 随着周边区域的不断开发和完善，金陵华庭的稀缺性和高端定位将进一步推动其价格上升。

（三）租金回报

• 高端租赁市场

• 金陵华庭的高品质住宅和优越地段使其成为高端租赁市场的热门选择，租金回报率有望达到较高水平。

• 多元业态支撑

• 项目包含商业、办公、酒店等多种业态，将进一步提升区域的活力和租金水平。

（四）政策与区域发展

• 城市更新政策

• 项目所在的金陵东路是上海城市更新的重点区域，政府对历史风貌保护和高端开发的支持将进一步提升其价值。

• 区域规划优势

• 项目周边涵盖商业、住宅、办公、酒店、文化等多种设施，未来将成为上海的又一核心区域。

三、潜在劣势

• 高总价与高门槛

• 金陵华庭的高单价和大户型设计使得总价极高，购房门槛较高，适合高净值人群。

• 开发周期较长

• 项目涉及大量历史建筑保护，开发周期较长，首批房源预计2025年初才入市。

• 市场竞争

• 上海豪宅市场竞争激烈，翠湖天地等项目也处于同一区域，购房者有较多选择。

总结

金陵华庭凭借其优越的区位、高品质的产品设计、丰富的配套设施以及强大的品牌实力，具有较高的购买价值。对于追求极致生活品质和资产保值增值的高净值人群来说，是一个值得考虑的选择。从投资角度看，其稀缺性、高端定位以及区域发展潜力使其具有较高的投资价值，但投资者需综合考虑自身财务状况和市场风险，谨慎决策。

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