2025年，地方政府加速盘活闲置存量土地的步伐持续加快。自2024年自然资源部发布专项债收储政策以来，广东等多地率先响应，累计公示拟收储土地超160宗，总价超350亿元。此举不仅有助于优化土地市场供需结构，也为房企缓解资金压力、推动资产盘活提供了重要契机，标志着房地产行业进入存量土地循环利用的新阶段。

一、政策落地加速：广东领跑土地收储

政策框架明确，专项债支撑收储资金

2024年11月，自然资源部242号文明确地方政府可通过专项债资金收回收购闲置土地，随后国办52号文进一步扩大专项债支持范围。政策明确收储价格需参考市场评估价和土地成本“就低原则”，并允许调整规划条件和用途。广东省率先行动，2025年1月以来，佛山、惠州、珠海等9市（区）公示首批收储项目，覆盖商住、工业等多种用地类型。以珠海为例，其第一批收储14宗土地，总金额达66.4亿元，占全市未动工土地的8.5%，显著削减了潜在库存压力。

收储规模与价格机制渐趋成熟

广东当前收储案例中，约70%地块的收购价相当于原成交价的80%-100%，部分地块甚至出现溢价回收。例如，肇庆一宗2016年成交的地块拟以9730万元收储，较原价溢价56%。潮州、河源等地也有多宗土地溢价成交。价格机制不仅考虑土地出让成本，还纳入企业缴纳税费、利息等实际支出，兼顾了企业与政府的利益平衡。此外，中山等地收储对象涵盖华润置地等民企，打破了市场对收储限于国企的预期。

政策效应凸显，库存压力缓解

以珠海为例，2024年底住宅库存去化周期达20.7个月，斗门区因库存高企被迫“以价换量”，全年均价下跌11%。通过专项债收储，当地快速消化存量土地，为市场释放积极信号。中指研究院指出，收储政策在广义库存高企但新房需求尚存的区域效果显著，有望稳定市场预期并减少无效供应。

二、房企动态：退地潮下的机遇与挑战

头部房企批量退地，优化资产结构

2025年以来，华侨城、越秀地产、中国金茂等房企密集退地。例如，华侨城位于广州增城的康养地块因长期未开发被收回，中国金茂将湖州4宗未开发地块交由政府收储，回笼资金7.81亿元。这些企业通过退地快速回笼资金，缓解现金流压力，并重新聚焦优质项目开发。越秀地产在退地后，部分地块经规划调整后溢价再出让，如广州大干围地块由商业用地转为住宅用地后增值5亿元，体现了土地调规的灵活性。

退地逻辑：资金压力与市场适配性

房企退地的主要原因包括资金链紧张无力开发、地块规划与市场脱节等。华侨城2024年中期财报显示，其广州增城项目剩余可开发面积占比达99%，长期闲置导致资源浪费。中指研究院分析称，退地不仅帮助房企轻装上阵，也为政府优化土地供应结构提供空间。例如，珠海收储的宅地中，斗门区地块占比过半，针对性缓解了库存最集中区域的去化压力。

政策协同效应释放，市场预期改善

专项债收储政策与保障性住房再贷款等形成组合拳。国家开发银行2024年通过再贷款支持多地收购近万套商品房转为保障房，2025年辽宁等地明确新增4.5万套保障房目标。房企退地后，部分土地可调整为保障房或公共服务用地，既消化存量又完善城市功能。方正证券指出，土地收储将带动万亿级投资，推动房地产及基建止跌回稳，成为行业进入新循环的关键支点。

当前，专项债收储政策仍需突破收储价格协调、民企参与度低等瓶颈，但广东等地的实践已为全国提供范本。随着更多城市加入“发债收地”行列，闲置土地盘活有望成为纾解行业困局、重构市场生态的核心驱动力。

本文源自：金融界

作者：AI君