北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，孩子爸爸有北京户口，但在房山，两个孩子户口目前都在天津河西一片，老大25年9月份上一年级，老二28年9月份上一年级，如果在老二上一年级前在东城买房，到时老二直接在北京入学，老大转学是不是比老大小升初时过去老二转学会好？

此外，如果是第一种方案，27年底28年初买房来得及不，到时北京东城学区房价格预计怎样，东崇前和龙体哪个片区更合适？如果考虑小两室或者能改成两室的一室，500-550左右，崇文门东大街、广渠家园这类哪个好些？

A：

1、今年不就2025年吗？意思是先在天津幼升小，然后到2028年的时候和二宝一块来北京。或者是2028年也让二宝在天津幼升小，到大宝小升初的时候再一起转学北京。是这俩方案吧？

2、那如果确定是最终在北京中考和高考，最好尽早到北京上学呗，保持教育的一惯性，也提前习惯北京的教育模式。

另外还一点，除非认定孩子的资质和成绩普通，无法参与北京的点招或选拔，那就只是派位的转学了。但如果认为孩子天分还不错，是有可能参与选拔的，能提前就尽量提前吧，何必纯凭运气呢？也就是看孩子的天分吧，能凭实力的没必要非得撞大运。

3、买房时间，只要是5月份信息采集之前完成落户就行，都来得及。但如果是年初买房的注意小阳春，学区房在多数年份都有点儿需求上涨。

具体价格我不敢预测，只能说到时候是入学低谷期了，溢价部分的比例有可能降低些。但这也得看政策，没有鼓励政策的话自然是减少了需求，溢价至少不会涨。

4、东崇前和龙体，幼升小的话常规是龙体啊，但转学说不好，这得到时候看运气。

5、既然是两年后才买房呢，那这会儿看房也没什么意义，到时候再说吧，现在看好了也没用。或者说到时候计算租售比吧，买溢价低的更能兼顾自住。

如果是单看小区，那肯定是首选“前三门大板楼”，质量非常的好，甚至可以说是民用住宅中质量最好的一批。就因为当时刚经历过唐山大地震，而且大板楼的地基是架在护城河上的，在确保结实的同时还要兼顾战备标准。

广渠家园是普通的回迁房+安置房，质量肯定跟国家级的宿舍区不能比，氛围也弱点儿。但这不是一个学区，没必要这么比较。

仅供参考。

二

Q:

请问，我想确认个问题，我是北京户口，男友集体户，那按现在的政策买房，如果用他的名义，我的首房首贷资格是否会保留？第二，我们都是国管公积金，但我的刚两年所以不想用，买房后是否再买房还是首贷资格？第三，我们的工资都不高，每月到手加起来不到2w（每人1w）。我们的首付预算是180w左右，请问常规贷款是多少限额？第四，如果目前就考虑学区，您觉得合适吗？是否现实？

A：

1、购房资格是以家庭为单位的，如果两人领证，那只要任何一方名下有房，两人（家庭）就都失去首房资格了。但按照现有政策，如果夫妻离婚，那名下没房的一方恢复首房首贷资格。

也就是只要结婚，你们俩就都没有首房资格了，但你毕竟名下无房，首房资格尚在，只是需要单身才能恢复。另外这也只是现有政策，是去年4月刚放宽的，以后是否会再次调整不清楚。

2、公积金我最近没看政策，应该也是一样的。也就是以家庭为单位，两人领证就是家庭，离婚后没用过的一方可以恢复。

3、公积金贷款额度120万，商贷最高比例是80%。但既然是收入2万，常规是月供1万，组合贷能贷200多万。180万首付，能买400万出头儿的。

4、现在就考虑学区，不太现实，一般不建议。主要是因为目前学区房的溢价率仍然都挺高，平均在25%以上。而400来万在学区房中只能买到小户型，溢价率更高，30%或以上为正常。

也就是说，花了400多万，但只得到了300万之内的居住体验。而又还未婚，等用上学位要至少7年之后，溢价部分闲置这么多年，性价比就不高了，万一到时候溢价部分下降还吃亏呢。

5、另外多说一句，如果是两方合资，常规建议是婚后再买吧，这是婚内财产。至于买房资格的政策别太重视，经常调整的，谁也不知道过些年什么情况。而且按照现在的楼市趋势，很难再有大涨的行情，所以收紧限购的可能性不大，那就更没必要纠结资格问题了。

仅供参考。

三

Q:

请问，我现在有小西天三居室72平，怡然家园100平。现在快退休了，想卖掉小西天的，30年的楼了，用卖房的钱留一部分养老，用400万再买一套三居。想了解现在卖是否合适。还有就是买的话门头沟，顺义还是通州丰台买？

A：

1、我没太看懂似的，用400万买三居的目的是什么？或者说需求是什么？是把这房当养老房还是投资收租金，简单说就是是否自住吧？

如果是自住，那400万就算在郊区也顶多是小三居，次新房也不太容易，地段儿和社区环境都未必怎样，这居住体验能满意吗？能实现养老改善的目的吗？

但如果不是为了自住，那为什么非得限定是“三居”？要知道北京租金坪效最高的是小两居，三居就算租金不低，空置期一般也相对长。毕竟家庭租房租三居的比例小，分租则麻烦事儿更多。

2、所以我没太理解这买房的目的，是想各项兼顾吗？那400万不太好做到，选择相对少。但如果预算增加到500万或以上，在郊区则又偏高了，尤其是门头沟，高总价的流动性相对弱，通州顺义的选择还大些。

也就是说，郊区多数房子本来就是自住为主的，在限定400万三居的标准下，很难买到兼顾的。

3、简单说吧，如果是自住为主，那肯定是首选门头沟，其实房山也行，都是自然环境更加宜居的，定位就是涵养区。如果是投资或收租金为主，仅从地段儿来说，常规是先看丰台草桥和首经贸吧，然后还有通州东部物资学院附近，顺义后沙峪。但这肯定达不到您的要求，所以再明确一下需求吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，本人刚需，想买个北京两居室，希望压力不大，总价200-260万的，首付100-130万，要求离地铁近，楼龄不超10年，您推荐哪里？其他要求不高，学区中上就行了，但也不太要求，孩子刚上幼儿园，之所以想买学区好点的主要是升值角度。

PS：我工作在太阳宫，妻子工作CBD，目前在顺义租房，孩子也在顺义上幼儿园。有京户，所以不想买郊区的，最好是朝阳区。

A：

1、260万之内的两居室，就算是70平，那单价也不能超过4万了，甚至是3万多点儿的才能买到。朝阳区哪儿有这么便宜的房啊？而且还要求是房龄十年之内，也就是2015年之后的，朝阳区根本就没多少次新小区，更没这么便宜的。我找不到，推荐不了。

2、另外多说一句，如果真的追求“学区中上”，那基本就算学区房了。因为在东西海之外，只有学区达到上等的，在东西海也只能算中上，常规的学区中上指的也是这些学校。而这些房就都有学区溢价了，价格都不低，总价也至少300多万起，而且还是老破小。

3、我建议还是降低期望值吧，现在这想法不可能实现，听着跟许愿似的，太理想化了。如果是这预算，那基本就是通州或顺义，再或者昌平，反正城六区是不可能的，没这么便宜的次新房，学区房更不行。

仅供参考。

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