今天，温州市区11套热门房源进入阿里平台拍卖，最后成交了9套房源，其中除了南浦和强强锦园两套成交价过万外，其他大部分房源成交价没有过万元/㎡，另有2套房源流拍。

看了上面的成交价，大家有什么想法？欢迎留言讨论。

在这批拍卖房房源中，涵景苑2幢1002室，是鹿城东片蒲州的老牌商品房项目。

这次拍卖的房源是南面挨着学校的2幢顶跃产品，实际得房率比较高，南面采光不受遮挡。这次的价格不贵，但算上装修成本后，持平或略高于市场价，性价比一般，流拍也就不意外了。

另外一套南浦住宅区冬宁组团10幢508室，这个小区是主打南浦小学+南浦实验中学本校的老楼梯房小区。近年周边小区，因中小学分流不断，叠加了市场下行，房价下降的趋势比较凶猛。

这次拍卖的5楼房源，更靠近北面的温迪路，可能存在噪音及灰尘等问题，南面是9幢，采光相当不错。这套房源内部装修一般，杂物不少，加分不多。同时该房源的面积段为138㎡，比市面上热门的70-80㎡房源大不少。

好在，房源的起拍价相当低，仅0.77万元/㎡，使得总价段也很低，所以吸引了多人报名参拍，最终以1.23万元/㎡成交。

其他房源还有上陡门、瓯越公馆、黄龙康城、双乐等房源都不过万元/㎡。

下面我们一起来看下部分热门房源的具体情况！

（拍卖市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

01

涵景苑

2幢1002室，建筑面积约240.5㎡，起拍价270万元，起始单价约1.12万元/㎡，最终无人报名而流拍。

项目位于鹿城区蒲中路与会展路交汇处西面，温州第二实验中学北面。

该小区共有6幢，共计100多户，于2009年8月开盘，开发商就是温州恒达集团，开盘均价约2.68万元/㎡。

其中本次拍卖的2幢顶跃房源为房开自持房源。

本次拍卖的房源位于2幢，南面为学校，中间有小路隔开，可能存在噪音问题。

由于本次拍卖的是10楼顶跃房源，采光不受遮挡，同时因为南面为学校操场，视野较为开阔。

房源内部为毛坯状态，留有不少杂物，已腾空。

该房产登记在房开名下，需二次过户，原权利人负担部分由买受人先行垫付，垫付后凭税务部门出具的票据，向法院申请退还已垫付的本次交易产生的税费；

欠缴水电及物业管理费等费用较多，由买受人自行承担，建议竞买前务必前往物业公司了解清楚。

恒达集团除了本次拍卖的房源，在3月4日，还有5套房源将要拍卖，单价全部在0.9万元/㎡。

据温都平台消息，2025年1月，涵景苑成交1套195㎡房源，成交总价约265万元，成交单价约1.36万元/㎡；2024年11月成交1套195㎡房源，成交总价约263万元，成交单价约1.35万元/㎡.

据贝壳平台消息，2024年12月，涵景苑成交1套195㎡精装+中楼层房源，成交总价约265万元，成交单价约1.35万元/㎡.

目前，涵景苑二手报价约1.4-1.6万元/㎡，大多带有不错的装修，具体价格受装修、位置等因素影响；

显然，本次这套顶跃房源的价格不贵，只是考虑到后续装修成本，这个价格性价比一般。老破大房源的市场需求越发低迷，哪怕是曾经盛极一时的顶跃产品。

至于恒达集团，公司名下多宗房产被摆上拍卖平台，还会有转机吗？

02

南浦住宅区冬宁

10幢508室，建筑面积约138.71㎡，起拍价107万元，起始单价约0.77万元/㎡，共吸引了7人报名，327人设置提醒，9551次围观。

最终经过32轮，成交总价171万元，成交单价1.23万元/㎡，溢价率60%。

小区位于鹿城区南浦路与温迪路交汇处。

本次拍卖的房源位于10幢508室，楼梯房，南面为9幢楼梯房，采光基本不受影响。北侧为温迪路，可能存在噪音及灰尘等问题。

房源内部为精装修，已腾空，聊胜于无，需清洁一番，并购置家具后方可入住。

交易过程中产生的税费依照税法等相关法律法规和政策的规定，由买卖双方各自承担，但原权利人负担部分由买受人先行垫付，垫付后凭税务部门出具的票据，向本院申请退还已垫付的本次交易产生的税费，法院不负责提供相关税务发票等票据凭证等；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

根据2024年的施教区范围，该房源位于南浦小学和南浦实验本校施教区范围内。

不过根据2024年的分流时间，南浦小学和南浦实验本校的预警时间依然在2020年徘徊。

虽然对比2023年的分流时间节点已经往后推迟了约半年，但并没有改变招生预警的现状。

这就意味着，提前三、四年买入南浦小学或南浦实验中学本校的学区房，都有不小的分流风险。若想不分流入读这两所学校，要提前更多的时间买入符合条件的房源才行。

同时南浦这一带的学区房又遇到了整体市场下行的行情，因此，学区房价格遭受重创。

据温都平台消息，2024年12月，冬宁组团成交1套88㎡房源，成交总价约163万元，成交单价约1.86万元/㎡；2024年11月成交1套105㎡房源，成交总价约188万元，成交单价约1.8万元/㎡；2024年10月成交1套70㎡房源，成交总价约146万元，成交单价约2.08万元/㎡.

据安居客平台，冬宁组团70-120㎡二手报价约130-160万元，具体价格受入学年份、装修、楼层等因素影响。

今天拍卖的这套楼梯房的5楼学区房，单价并不贵，但考虑到面积段偏大，又是楼梯房的5楼，这一带房源核心价值在于学区资源。

对比而言，最终的成交价尚可，略高于市场价，既能有不错的自住体验，也能享受到学区资源，有性价比。