大家好，我是苏北哥！今天已经是2月18日，农历正月二十一，新年伊始，一片春光明媚！

01.

二手房市场曝重大调整，库存跌至历史性低位！最新房价数据出炉，主城四区谁在跌、谁在涨？

昨天文章中北哥重点说了，今年南京楼市开年与去年迥然不同，一扫去年新房打折降价的势头，一派高调开局的新气象！

为何今年的南京楼市如此有底气，其实并非虚张声势，而是实打实的夯实了市场转型升级的基础！众所周知，房地产是以数据为支撑的行业，吹得再狠，若是房源库存高企，房产滞销，房价打折，买房人看了也是没有信心的。而今年开年，南京楼市强劲底气的来源正是极优的数据表现。

先说下新房最新库存数据，目前全南京新房库存已经降低至3.4万+套，要知道在2024年初，当时南京的新房库存数据还高达6.6万+套，毫不夸张的说仅仅一年时间，南京新房库存将降低了“一半带拐弯”

而且根据新景祥机构的测算，目前全市的3.4万+套新房库存，预计去化周期只有10个月，且大部分积压库存集中在两江板块和溧水，主城市区的热门板块，可售房源已经少的可怜，如雨核、软件谷、大校场目前剩余的“货源”，只能维持未来3-6个月的市场供应。

一年的“去库存”战役打下来，南京新房市场已经重新回到了“房源紧俏，你不买，有人买”的阶段，2025年的南京楼市，的确有了一些重回“卖方市场”的味道。

看到这儿，有些老铁表示不服了，“大不了买二手房”！的确从去年四季度，南京新房市场风向转变之后，“退守二手房”成了南京买房人的“最后堡垒”。然而昨天一个惊人的消息传来，南京不仅新房库存大降，二手房挂牌量也降到了历史低点。

2月17日网房二手房挂牌数据

昨天，南京网上房地产显示，全市二手房挂牌量历史性的跌破了14万套，最新数据显示仅为139632套。

要知道去年12月31日网房数据显示，南京二手房全市挂牌量还在148327套，也就是说一个半月时间，南京二手房挂牌房源大降8600+套。

近半年以来南京二手房库存数据一路狂降，去年最高峰时南京二手房挂牌量超过18万套，去年10月底，全市挂牌总量首次跌破15万套；去年12月份，由于契税优惠ZC的执行，南京二手房成交量猛增，全市挂牌量首次跌至14万+套；如今再度跌破14万套。

南京二手房挂牌量一路下跌，会否成为未来二手房价格上涨的一个风向指标呢？

挂牌量狂降的背后，是疯狂的成交！去年12月份南京二手房单月成交量达到10398套，创全年最高，今年1月份南京二手房单月成交量再创新高，达到了15041套，环比去年12月大涨44.6%，同比去年1月份二手房8004套成交量，更是硬生生的上涨了一倍。

强劲的成交势头下，南京二手房成交价格应声上涨，1月份南京二手房成交均价为30429元/㎡，环比上涨3.42%

2月份受到春节假期影响，南京二手房成交热度有所降温 ，但节后一周，成交量又明显回涨，势头不减。根据我爱我家南京研究院数据，2月份第二周（2月10-16日），单周全市成交量仍达到1310套（含高淳、溧水），环比上涨67.1%

我爱我家数据

开年如此强劲的成交势头下，南京二手房各区房价谁在上涨，谁在持平，谁仍在下跌呢？一起来看一下。

主城四区最新房价数据来看，秦淮区二手房价格涨幅最大达到了2.76万/㎡，相较于2024年12月2.6万/㎡，价格上涨了1600元/㎡，涨幅达6.15%，涨幅位居各区第二。

鼓楼区的成交均价最高，达3.53万/平米，相较于2024年12月3.36万/平米的价格，成交均价上涨了1700元/平米，涨幅达5.06%。

建邺区成交均价为3.48万/㎡，相比去年12月份3.54万/㎡，出现了600元/㎡的下跌，跌幅在1.69%

玄武区成交均价2.59万/㎡，目前主城四区之中玄武二手房成交均价最低，较去年12月有2.63%的跌幅。

02.

鼓楼二手房均价涨幅达到5.06%，全市均价最高！哪些小区在涨？哪些小区还在跌？

说到鼓楼的二手房市场，就不能不提顶级学区房，要知道在去年12月份到今年1月的火爆交易行情中，鼓楼的顶级学区房仍然南京市场的“硬通货”。不少学区房小区成交价格依然相当坚挺，甚至出现不小涨幅。

比如拉小+29中双学区的永庆村小区，1月份一套50㎡左右的中楼层2房，326万成交，成交单价达到64503元/㎡，比去年10月份同小区类似户型高楼层房源成交单价还高出近6000元/㎡。

鼓楼北，树人双学区新河一村，连续两套小户型学区房成交单价超过6万/㎡，较去年12月份同小区类似户型房价1.7万+/㎡，涨幅相当明显。

另据相关消息透露，2月份新河一村房源最新成交单价已经冲高至63542元/㎡，系一套48㎡小户型，春节后以305万成交，这个价格不仅比去年低谷期回升12%，更刷新了该小区同户型历史成交记录。

定淮门迎江园小区最新成交单价冲高至7.3万+/㎡。

地处定淮门，树人双学区的迎江园小区1月中旬成交一套40.13㎡的低楼层2房房源，295万总价成交，折合成交单价达到了73182元/㎡，较去年12月份同小区类似户型成交单价高出1.5万+/㎡。

鼓楼滨江的力人学区房世茂璀璨滨江1月份成交单价也出现大涨，146㎡中楼层3房，成交单价达到35860元/㎡，相比去年12月，单价上涨7000元/㎡不止。

银城+汇文双学区的辰龙广场1月份，43㎡1房成交单价达到57560元/㎡，相比去年12月份同小区类似房源单价高出5000+元/㎡。

隶属力人学区的世茂外滩新城，曾经被媒体评为南京十大跌王小区之一，今年1月份该小区房价实现逆势上涨，小区均价涨至3.12万/㎡，相比去年12月2.87万/㎡的成交均价，上涨幅度达到8.71%

最新一套167㎡4房成交单价达到37609元/㎡，相比去年同小区类似房源单价，上涨幅度达到1.3万+/㎡。

当然鼓楼也不是所有学区房价格都在上涨，也有一些小区1月份房价出现下跌。

比如隶属宝船小学学区（银城小学教育集团）的宁工新寓一村，1月份最新成交单价低至1.9万/㎡，相比同小区去年12月房源单价，下跌6000+元/㎡

隶属金陵汇文双学区的清河新寓二村，1月份成交单价相比去年12月，降幅达到近4000元/㎡

03.

建邺河西1月份房价涨跌幅最大的小区出炉！最高一个月涨6.31%；跌幅最大一个月跌9.05%

难怪在2025年南京二手房火爆成交的开年之际，整个建邺的二手房成交均价还在下跌，且单月跌幅还达到了1.69个百分点，实话实说，1月份整个河西房价上涨的小区实在有点少，只有三个。

三个成交均价上涨的小区两个位于河西中，一个位于河西北。

1月份均价涨幅位居河西第一的是中海塞纳丽舍，成交均价为4.72万/㎡，相比去年12月份4.44万/㎡的成交均价，上涨幅度为6.31%

其实从去年11月份起，中海塞纳丽舍的房源成交价格就涨势明显，小区东苑与西苑均有房源成交单价达到4.8万、4.9万/㎡，逼近5万/㎡。

终于随着小区房价接连上涨，终于在1月份中海塞纳丽舍东西苑房源成交单价双双重回5万/㎡

河西中的金隅紫京府，近几个月房源成交价格涨势也十分明显，1月上旬，该小区一套170㎡高楼层房源成交单价甚至高达6万+/㎡，比去年12月份同小区房价高出1.3万/㎡左右

河西北的金地名京，自从去年12月份以来，房价涨势就很明显。1月份金地名京房源成交单价再上涨，一套88㎡2房房源，成交单价达到4.7万+/㎡，比去年12月同小区房价高出3000元/㎡。

可以看出，1月份建邺河西房价下跌小区要比房价上涨的小区多很多，成交均价跌幅超过1%以上的小区就有9个。主要分布在河西南和河西北两个板块。

其中河西南的海珀星晖1月份房价跌幅较大，小区成交均价仅为3.92万/㎡，相比去年12月房价，跌幅达到9.05%。

具体房源方面，海珀星晖2期1月份成交单价跌破4万/㎡大关，比去年12月低了1700元/㎡左右。

河西南“星八客”小区1月份二手房成交价格也在下调，其中佳兆业、招商雍和府等均价跌幅保持在1-3%的范围之内，跌幅最大要数科技住宅朗诗熙华府，该小区1月份成交均价仅有3.81万/㎡，相比去年12月房价，跌幅达到7.07%。

具体房源方面，数据显示朗诗熙华府1月份成交房源单价均在“3字头”，价格最低一套成交单价仅有3.7万/㎡，而该小区去年年底成交单价还在4万/㎡以上。

河西南“跌王”海峡城房价再下跌，1月份小区均价环比跌幅达到4.11%。位居河西房价跌幅前三。

据称，海峡城三期部分房源成交单价近期已经重新跌回2字头。

04.

1月份秦淮是最大赢家，塔尖板块房价稳步上涨，金基望樾府首套二手房疑成交，房价创大校场新高

1月份秦淮的二手房成交均价达到2.76万/㎡，环比去年年底涨幅达到6.15%。获得如此成绩，大校场二手房功不可没。

不夸张的说，近期大校场二手房成交价格整体在上涨，保利堂悦的成交均价重回3.2万/㎡，环比去年年底涨幅达到1.5%左右。

1月份保利堂悦92㎡中楼层3房，成交单价达到31890元/㎡。而去年9月份保利堂悦房价不仅跌破3万大关，甚至低至2.7万/㎡，如今来看该小区房价回涨幅度已经达到4000+元/㎡。

复地宴南都房价也有明显涨幅，1月份一套105㎡中楼层3房，成交单价达到36736元/㎡，为该小区近一年以来房价最高点。

华著兰庭1月份房价涨幅也十分巨大，保守估计涨幅在5000元/㎡左右，小区北区1月份房源最高成交单价达到48656元/㎡。而去年11月份该小区成交单价仅有4.3万/㎡。

华润润鸿府成交了首套二手房，一套113㎡的低楼层3房1厅房源，484万总价成交，折合成交单价42831元/㎡，且这套房源挂牌仅6天就光速成交。

以大校场目前的房价情况来看，华润润鸿府的首套二手房价格仍比同板块的华润新房项目金陵中心实际售价高出7000+元/㎡。成功实现了“一二手倒挂”，证明了大校场二手房的市场地位。

更加劲爆的是，今天突发消息，大校场标杆豪宅金基望樾府成交了首套二手房。据说这套房源面积约143.98㎡，位于19F，属于高楼层房源，成交总价750万，算下来单价突破5.2万/㎡

据说这套房源当年买入价为780万，买入单价5.4万/㎡，其中含5400元/㎡的升级装修包，虽然亏了近30万，但5.2万/㎡单价成交的金基望樾府二手房，已经是目前大校场二手房的最高价格，成功赶超了河西中众多豪宅。

与此同时，秦淮顶级学区放价格1月份也在上涨！

游小+钟英双学区的游府新村，1月份最新房源成交单价重新逼近5万/㎡，达到49992元/㎡，相比去年12月底上涨近5000元/㎡。

此外，自去年以来秦淮众多小区，二手房成交量均位于全市榜首，如月牙湖的紫杨佳园近90天以来成交量58套，排名全市第一；升州路的王府园小区90天来成交量37套，排名全市第二。

这些销冠二手房小区，并未因为成交量大，而出现价格下降，反而房价很稳。比如紫杨佳园，1月份房源成交单价在1.2-1.6万/㎡，与去年年底基本持平。

而王府园小区1月份成交单价保持在4.4-4.6万/㎡之间，不夸张的说比去年年底还略高一些。

这些销冠小区成交量大，房价保持平稳上涨，是托举秦淮二手房价格环比上涨的基础。

04.

1月份玄武二手房成交量不大，对主城市场影响较小！主力板块新玄武房价保持平稳。

玄武区1月份二手房行情较为平稳，在主城四区中，存在感不是太强。

以主力板块新玄武为例，1月份二手房成交价格波动不大。

新玄武二手房三巨头，只有星河天赋有房源成交，其余中海玄武公馆、星河国际两个社区均无成交。1月12日，星河天赋一套118.65㎡3房成交，总价470万，折合单价39612元/㎡。这是该小区继去年9月份之后，房价再度跌破4万/㎡大关。

星河天赋1月份二手房成交单价，相比去年11月份同小区房源单价，又下降了近2000元/㎡。

新玄武的玄武映园今年1月1日也成交了一套新房源，97.81㎡三房，成交单价37419元/㎡。

这套房源相比去年11月同小区房源房价也低了2000元/㎡

新玄武的颐和家园尚玄，今年1月份也成交了两套房源，其中一套130㎡中楼层房源，成交单价达到27495元/㎡，比去年10月份同小区房价高出3000+元/㎡。

其实1月份玄武区还是有零星几个标杆次新房小区房价逆势上涨，比如中山门大街附近的五矿晏山居，1月份最新成交单价达到47677元/㎡

这套房源比五矿晏山居去年年底房价上涨了1万/㎡

还有紫金华府A区，该小区1月份一套114㎡3房，成交单价达到38350元/㎡，比去年12月同小区房源房价高出8000元/㎡

不过1月份玄武区房价逆势上涨的小区数量不多，无法改变全区二手房价格下行走势。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。