大家好，我是苏北哥！今天是2月19日，农历正月二十二，省内楼市正有一件大事在发生……

01.

子女就学XZ，是为楼市提前布局？年后南京房价涨幅最高的板块、小区名单出炉！

众所周知，2025年新年刚过，金三银四尚未正式来到，今年的楼市还未从节日的气氛中完全苏醒，换句话说，今年楼市XZ的主菜还未端上桌，目前部分城市出台的ZC，很多还是试验性或者铺垫性的内容。

在就在二月份出台XZ的部分城市中，有一座城市发布的内容，特别惹人关注，甚至对今年后市将产生重大影响，这座城市就是昆山。

昨天（2月18日），昆山市政府印发了“新市民子女办学积分入学办理办法的通知”，重点调整了非昆山户籍外地人子女入学申请条件，有此前的一年期限，改为持有居住证并连续合法居住6个月以上，或者持有居住证缴纳社保6个月。

很明显，这一举措就是放宽入学条件，吸引更多外地人前往昆山入学、生活，甚至买房。无独有偶今年1月份，苏州也出台了类似ZC，放宽了积分入学申请条件的相关征求意见稿，也是从一年调整为6个月，将于3月1日正式启动。

苏州与昆山比邻接壤，同时发布相同ZC，是否于是着省内新一年的抢人大战就此拉开帷幕，甚至会波及到学区房市场变天？

不仅如此，苏州、昆山此举，不禁让人联想到张家港去年出台的一条重磅ZC“关于废止《张家港市实施房产产权与学位关联政策的意见》”

张家港去年ZC原文

张家港ZC的高明之处在于“在没有增加学区房数量的同时，却增加了学位数量”，以往一套学区房只能提供一个学位的制度被废止。

这一连串围绕入学、学区房、学位的ZC发布，让人不禁联想到“这可能是一组配套ZC”，而且从ZC发布地点来看，昆山与苏州相邻，张家港是苏州的县级市，一场以虹吸人口，学区房为吸引点的“大动作”，今年将在“大苏州”地区展开。省内学区房市场可能会因此再度火爆起来。

这番大动作会否波及到南京，北哥认为也是极有可能的，苏州的调整很可能是试点，实验去年下半年到今年的出台相关ZC的连贯性和可行性。与此同时，南京一旦借鉴也有很好的ZC基础支持，去年11月份，南京已经打出了“解禁限售”的第一枪。

今年随着重庆等进一步解禁限售，全面解禁限售已经成为了大势所趋，一旦全面解禁，如果南京照搬苏州、张家港ZC，就凭南京顶级学区房市场的火爆程度，极有可能让南京学区房价“重新冲上高峰”。就此话题，如果感兴趣的粉丝可以在后台留言，与北哥互动讨论。

视线转回南京，昨天文章北哥总结了年后南京主城四区二手房价格的涨跌情况，今年我们来看江宁、江北、栖霞、雨花以及三个远郊区的二手房数据。

可能论谁都没有想到，年后二手房价格涨幅最高的行政区竟然是高淳，1月二手房成交均价达到0.61万/㎡，环比2024年12月0.52万/㎡，成交均价上涨了900元/平米，涨幅达17.31%，涨幅位居全市第一。

非远郊的四个行政区，仅有雨花台区1月份二手房成交均价出现上涨，成交均价达到2.4万/㎡，环比2024年12月2.35万/㎡，成交均价上涨了500元/㎡，涨幅2.13%，排名全市第四。

四个行政区中，栖霞的房价跌幅最大，从去年12月份2.09万/㎡，跌至今年1月份的1.95万/㎡，跌幅达到6.7%

江宁、江北房价属于微跌，跌幅分别为1.16%和0.65%。

全市成交均价涨幅最高的12家小区出炉，涨幅均在10%以上。

全市成交均价跌幅最高的7家小区出炉，跌幅均在10%以上

别看江宁、江北年后二手房价跌幅不大，但是统计起来，全市成交均价涨幅最大和跌幅最大的小区全部位于两江板块，看来买房还得具体问题具体分析，买房之前最好多与北哥交流交流。

02.

江宁最新二手房价数据，涨幅最大小区一个月涨20.33%；跌幅最大一个月跌16.35%

开年以后，江宁房价涨幅最大的小区一共有13家，分布于九龙湖、青龙地铁小镇、百家湖、江宁大学城、上秦淮、东山6大片区。

其中房价涨幅最高的小区出现在九龙湖，也就是去年至今的销冠小区万科金域蓝湾，1月份成交均价达到3.67万/㎡，较去年年底均价大涨6000元/㎡，涨幅达到22.33%

然而实际情况而言，万科金域蓝湾房价的异军突起主要是因为该小区1月份成交量数套别墅房源，拉高了整体均价，而该小区普通高层房源，成交单价仍在2.5万+/㎡，和前期价格基本保持持平。

九龙湖房价上涨的不止万科金域蓝湾一家；新城玖珑湖、万科翡翠公园两家小区1月份房价也有所上涨。

新城玖珑湖1月份最新成交房源单价达到2.95万/㎡，相比该小区去年12月份房价上涨幅度在1000-3000元/㎡不等。

万科翡翠公园1月份最新成交单价3.17万/㎡，相比去年12月份，上涨幅度大概在1000-2000元//㎡左右。

青龙地铁小镇的中南山锦花城，房价实打实的上涨，1月份最新房源成交单价达到1.89万/㎡。

该单价比去年12月同小区房源价格高出4000+元/㎡

东山的龙湖春江郦城房价也是实打实上涨，1月份该小区天宸苑一套86㎡中楼层3房，成交单价达到3.91万/㎡

比去年12月份同小区类似户型房源成交单价高出近9000元/㎡。

1月份江宁二手房价格跌幅最大小区排名来看，江宁大学城的招商方山里房价跌幅最大，达到了16.35%，甚至排名全市“跌王”第三名。

1月中旬，招商方山里只成交一套房源，69㎡小3房，成交单价仅有17455元/㎡。

去年12月份招商方山里房价还维持在1.9-2.2万/㎡，近一个不到跌幅达到2000-5000元/㎡。

同板块的金轮津桥华府房价跌得也很惨，1月份最新成交房源单价仅有1.39万/㎡，而去年年底房价还在1.5-1.8万/㎡，跌幅达到2000-4000元/㎡。

东山的东渡国际青年城，近来成交量增大，但房价跌得厉害，去年12月房价还在2字头，今年止跌跌回1字头。

东山的万科金域国际也很拉胯，1月份最新成交单价仅剩1.7万/㎡，去年8月份该小区房价也曾窜上2万+/㎡，如今再度跌入谷底。

03.

江北最新二手房价数据，涨幅最大小区一个月涨31.4%；跌幅最大一个月跌20%

年后江北楼市是十分魔幻的，全市二手房价涨幅最高的小区在江北，全市二手房价跌幅最大的小区也在江北。老珠江镇的中建国熙台1月份成交均价涨幅达到31.4%，位居全市榜首。

桥北的大华锦绣华城阅江山紧随其后，1月份房价涨幅达到30.43%。细看房源，该小区1月份一套95㎡的复式房源的确卖出了历史高价，成交单价达到4.1万/㎡。

这套房源价格比去年12月同小区房源成交价格高出50%。

不仅是大华锦绣华城，桥北不少小区今年房价都出现了明显上涨，比如弘阳爱上花园、大华锦绣时代房价涨幅都在14%以上，天润城十二街区、金象朗诗红树林等小区房价也有1-2%的微涨。

弘阳爱上花园1月份最新成交房源单价上窜到了2.1万+/㎡。

这价格直接比去年12月份同小区房源单价高出5000+元/㎡

大华锦绣时代1月份3套房源成交单价都在2.2万/㎡以上，最高一套房价已经逼近2.4万/㎡

而去年年底大华锦绣时代房源成交单价仅在1.9-2万/㎡之间。涨幅明显

1月份江核二手房价格上涨的小区也有不少，扬子江金茂悦、金地风华国际、江畔都会上城、江与城、华润国际社区等房价都在上涨。

扬子江金茂悦1月份最新房价已经涨到2.6万+/㎡，去年年底还在2.3万/㎡左右，一开年涨了3000元/㎡

隧道口江畔都会上城房价已经涨回2.7万+/㎡，去年年底还在2.6万/㎡，上涨幅度起码在1000元/㎡左右

江核曾经“跌王”华润国际社区1月均价涨幅也达到3%，小区最高成交单价已经涨回2.2万+/㎡，相比去年年底上涨幅度至少在1000元/㎡.

雨山路的保利云禧房价涨幅特别明显，1月份85㎡2房成交单价达到2.6万+/㎡，这比去年同小区房价高出近5000元/㎡

还有城南中心的滨江嘉品，1月份最新房源单价达到2.7万+/㎡，比去年年底房价高出4000元/㎡

今年开年，全市房价跌幅最大的小区当属江核的正荣润江城，房价跌幅达到惊人的20%。

1月份正荣润江城一套87㎡高楼层2房成交单价仅仅2.2万/㎡出头。该价格已经逼近小区的最低成交单价。

而去年12月正荣润江城房源成交单价还在2.9万+/㎡，开年跌幅达到7000元/㎡之巨。

不仅如此，江核的正荣润锦城、雅居乐滨江国际、中海左岸澜庭、保利西江月等小区房价也都在跌。

正荣润锦城1月份最新成交单价已经跌回了2.2万/㎡，而去年年底该小区房价还保持在2.4-2.6万/㎡水平。

中海左岸澜庭1月份最新房价已经跌回了2.1万/㎡，去年年底该小区房价还在2.2-2.3万/㎡水平。

老山板块的金隅紫京叠院房价下跌也十分明显，1月份122㎡3房成交单价仅有1.9万/㎡，算来这套房源已经是金隅紫京叠院的历史最低价格。

04.

栖霞最新二手房价数据，涨幅最大小区一个月涨1.5%；跌幅最大一个月跌6.61%

栖霞区是今年1月份二手房成交均价跌幅较大的一个区，达到6.7%，全区房价实现上涨的小区数量也比较少。

在仙林湖二手房价下跌的大背景下，高科荣境、融信世纪东方两家小区1月份成交价格实现“逆势上涨”，涨幅分别为0.58%和1.5%，涨幅非常小。

其中融信世纪东方1月份房源最高单价达到了2.9万+/㎡，略略高于该小区去年12月份房价。

麒麟的新保弘领东苑和燕子矶的电建海赋尚城1月份房价只能算是与去年年底持平。

仙林湖的“跌王小区”金地湖城艺境1月份房价跌幅达到了6.61%。具体房源方面，该小区最新成交房源单价已经低至19015元/㎡，即将跌破1.9万大关。

而去年12月份，金地湖城艺境普通房源还能卖到2.3万/㎡，优质房源成交单价还高达2.9万/㎡

燕子矶的标杆二手房小区融创玉兰公馆，开年房价跌幅也比较大。

小区一期1月份成交房源单价目前降至2.7万/㎡，相比同小区去年年底房价降幅在1000-1500元/㎡左右。

小区二期降幅更大，1月份成交房源单价降至2.6万/㎡，直接比去年11月房价低了3000+元/㎡

05.

雨花最新二手房价数据，涨幅最大小区一个月涨6.67%；跌幅最大一个月跌8.2%

雨花台区1月份涨幅最大的小区都集中在南站板块，其中万科大都会当月成交均价涨幅最大，达到6.67%

具体房源方面，万科大都会的房价上涨也非常明显。小区A区1月份最新成交房源单价达到了3.9万+/㎡

去年12月份万科大都会A区房源成交单价仅3.76万，一开年涨了2000元/㎡

万科大都会D区也是同样情况，1月份最新成交房源单价甚至回涨至4.1万+/㎡，相比去年年底房价直接上涨4000元/㎡

万科九都荟房价上涨也明显，1月份房源最高成交单价回升至3.85万/㎡，比去年年底价格上涨1000-2000元/㎡

雨核中海城南公馆房价年初实现微涨，小区2期最新成交房源单价回涨至3.4万+/㎡，较去年年底略涨1000元/㎡左右。

雨核的龙湖天钜1月份房价跌幅最大，达到8.2%，12月份刚刚涨回3万+/㎡的成交均价，如今又跌回了2字头。

龙湖天钜1月份一套94㎡3房成交单价为2.9万/㎡，对比去年12月份同小区房价，下跌了3800元/㎡。

小行的仁恒城市星光，开年房价不仅跌回了3字头，并且2套房源成交单价仅为3.5万/㎡，相比去年12月份同小区房价，下跌4000元/㎡

南站绿城深蓝，1月份最新成交房源单价逼近3万/㎡，破3在即，相比去年年底房价，又下跌1000元/㎡左右。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。