文/中房研究院ICR执行院长、365房评创始人 肖勇

节前，重庆市原市长、中国金融40人论坛学术顾问、国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主席黄奇帆先生发布了对于2025年中国房地产大势的判断，引起了较大反响。其中，“10万亿收房”的核心观点更是引发热议。

我们先看看黄先生是怎么说的（引用原话较长，可细品）——

黄奇帆认为，最终会有个几万亿甚至10万亿，来收购房地产的库存。这场房地产的危机，关键是产能过剩，差不多有20亿平方米的一手房库存。而且这个库存，至少会带出10万亿的现金流回不来。回不来开发商就会资金链断，断了以后就出现各种各样的三角债问题。如果我们国家拿几万亿，现在房价是比正常价格打了6折、7折，打6折的情况下，本来1万亿买1亿平米，现在可能买1亿6千万平方米，可以多买很多房子。政府可以用这个模式，买10亿、15亿甚至20亿平方米的库存。最终的结果是——把开发商的库存，变成国家储备的国有产权房屋，而后再租赁给老百姓做公租屋。任何一个国家应该都有这样的公房。公房是给老百姓、城市居民居住的。香港有50%，新加坡有70%，一般的国家会有20%-25%。中国大陆现在也明确，要建立20%-25%左右的国家产权、但给老百姓居住的保障房。因为过去这些年房地产过分发热，我们政府手中的保障房只占居民需要总量的5%。我们10亿人口，假如说有2亿人是需要政府保障房的，一个人10来平方米要20多亿平米，现在有5%在手中，还要增加15、16个点，那么就需要买10亿、20亿平方。如果买了以后，政府手中有了这20多亿平方米，就能够给2亿城市居民——不管农民工进城要租赁房，还是广大大学生毕业初期买不起房，要租赁，总之就可以起到保障作用。同时，开发商拿到了这笔钱，比如它们拿到了5万亿，这不是利润，它要去还债。5万亿到了债权人手中，债权人又会还它的债务，两次、三次一循环，就可以使十几万亿、二十万亿的三角债出清。所以这是一个一举两得的事，国家现在正在推进。

最后你可能会说，这样玩，政府是不是就被套牢了？即要拿5万亿、10万亿套在里边几十年背债呢？答案是用不着的。因为你是打了六折买房，然后你租赁给老百姓做公租房，商品房每个月的租金也差不多打六折。就等于商品房买的，商品房出租，一样，投入产出是平衡的。更关键的是——你把这笔租金作为REITs，在资本市场上发ABS债券（Asset Backed Securities），发了以后，这个债券是可以有4%左右的利息收入的。对比老百姓现在100多万亿存款，利息只有1.8%，老百姓完全会高兴地拿出10万亿买政府这一债券，因为他可以得到4%的回报。所以，这件事一举三得——市场增加了老百姓理财的4%收益的资金资本；政府多了全国15%人口获得保障房居住的能力；开发商把过去10年、20年积累卖不掉的库存打了六折卖给了政府。

黄奇帆先生的药方可行吗？

大家别忘了，黄先生在当重庆市长时，重庆的房价调控是全国最好的，一大秘诀是政府发行地票，收储了大量土地，以地价控房价，手中有地，心里不慌。黄先生有“收储情结”，这次提出收房，为的是“手中有房，心里不慌”？

我认为，国家收储、国家房源的路子总体可行，可以大胆尝试。

收储房产的10万亿从何而来？黄奇帆先生提出发行ABS债券的路径，以4%的年回报，吸引老百姓从百万亿存款（年息只有1.8%）中拿出钱购买。这样的大手笔，只有国家背书、国家托底才行。

肯定要分步实施。10万亿分3年，每年3万多亿；分5年，每年2万亿；分10年，每年1万亿……中国房地产的纾困，需要时间换空间。同时还要严控增量，库存不可再增加。

突出重点，不搞雨露均沾，重点是人口流入城市，收储应先从一二线城市入手，好租好卖，回报有保障。激活局部，带动全局。中国房地产总量过剩，但供需错配，人房失衡，在人口流出地建了太多的房子，一百年也卖不完。

收储房产以中小户型为主，便于租赁。大批量“国家房源”投放到租赁市场，对新市民、需保障人群比较友好。

部分“国家房源”也可以共有产权（比如各50%产权）方式，卖给无房户，回笼资金。收购的折扣加上产权五折，折上加折，再加上低息按揭，大大降低了中低收入人群的购房门槛。

中国房地产的一大问题是鸡犬升天，普宅偏贵，豪宅可以更贵。该便宜的不便宜，该贵的被限价 。

期待国家收储计划早日大规模实施！