日前，《上海市黄浦区外滩01、02更新单元规划实施方案》正式获批。观家地产 获悉，涉及旧改土地总面积约63.5万㎡，共14个街坊，约3476户涉及拆迁。这或将是近年来上海规模最大的一次旧改范围。相关阅读：《官宣！2025上海拆迁区域曝光！》

图源：上海市规划和自然资源局

其中01更新单元的三个街坊拆迁已生效，目前补偿方案已出，补偿单价约15万元/㎡，涉及越3000户拆迁。另外四个街坊或已搬离和拆迁，其中包括洛克·外滩源旧改更新地块。02更新单元地段更好，涵盖南京东路步行街，将来拆迁补偿款可能会更高。

不过根据规划文件，这里的旧改地块只有少量住宅，更大目标是功能性空间改善为主，主要包含教育、文化设施、商办用地。

图源：上海市规划和自然资源局

其中的200米层高建筑，可能会是一线江景超高层住宅，60-70米限高的可能会是普通高层住宅，都以大户型为主。

上海16个区“征地和拆迁补偿支出”合计总额超过1100亿元。观家地产注意到，其中，浦东、徐汇、虹口和宝山四个区补偿支出在百亿以上，是2024年的“拆迁大户”。

2024年徐汇区动迁频频，备受关注的是最大市中心更新地块——徐汇东安一村二村动迁。

紧接着上海中心城区体量最大的风貌保护区——衡复历史文化风貌区也开始动起来了，张家弄拆迁评估价已率先出炉。

除此之外，中心城区旧改大户虹口区，主要以零星旧改为主，2024全年计划全面完成14个零星地块、3000余户居民的旧改工作。其中，北外滩板块房龄21年商品房小区“虹宸易居”，启动搬迁，成为了一大热点话题。

黄浦、静安、杨浦的零星旧改地块，也在持续推进！就连浦东陆家嘴也有东扩的预期！

随着官方更大力度支持旧改，上海明年征收或再提速！观家地产注意到，去年上海公示了《2024年度国土资源利用计划及2024-2026年滚动计划》，新一轮的动迁计划似乎正在酝酿之中。

接下去，一起来看看吧！

黄浦区

黄浦区未上报2025—2026年土地储备滚动计划，2024年计划中仅包含了1幅地块，位于外滩街道。目前黄浦区的旧改重点项目，包括有乔家路地块和尚贤坊保护性改造项目等。

静安区

静安2025—2026年土地储备有9宗地块，大多数位于大宁板块，看来大宁会是这两年发展重点区域，值得高度关注。

长宁区

土地供应稀缺的长宁，2025-2026年列入土地储备计划的有24宗地块。看来“佛”了很久的长宁，终于也要发力了。土储项目主要集中在华阳、虹桥、新华等板块。

虹口区

虹口区的2025-2026年土地储备清单仅1幅地块，位于嘉兴路街道。目前，虹口区的旧改主要以大量老旧小区的“零星旧改”为主。

徐汇区

徐汇也未上报2025—2026年土地储备滚动计划，但2024年储备计划包含103幅地块，总面积高达123.51公顷。预测徐汇这两年的旧改动作很大。预计明后年在徐家汇片区、衡复风貌片区、徐汇滨江片区等仍有大片的旧改项目要拆迁。

杨浦区

杨浦滨江经历了一轮大范围的动迁，目前处于建设阶段。可以看到，2025-2026年土地储备计划有5幅地块，主要集中在了新江湾板块。看来，杨浦滨江的动迁暂告一段落，新江湾又要“起飞”了！

普陀区

普陀区2025-2026年土地储备计划有9宗地块，主要位于真如板块。预示着未来的发展重点区域，恐怕还是集中在真如城市副中心。

浦东新区

浦东新区仍然是明后年的土地征收大户！土储计划主要还是“城中村”整体改造项目，以及合庆、唐镇、曹路等保障房项目，产业土地储备项目，市政道路和生态类项目等。相关阅读：《到手15万/平！上海又一拆迁曝光》

闵行区

宝山区

2025-2026年，宝山列入土地准备计划的地块有11幅，总面积为116.89公顷。

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