「我已经两个晚上没合眼了…… 」
上午表弟和海淀某操盘手A君时，葛优躺陷在厚大的沙发角落，累得眼睛都睁不开。
他刚刚给公司提交一份开盘定价策略报告，十易其稿，一直高度纠结，不知道怎么办好。
海淀楼市的压力，从一组数据可以窥见惨烈：
2023年只供应2宗用地，从去年到现在，已经 供应了7宗商品房地块。
14个月里，楼盘数量翻了3.5倍。据说，还有新供应在路上……
有顺销盘，有即将开盘新楼盘，还有即将上市新盘，更有待拍地块，价格策略报告太难写了。
这还没有完。据说，还可能会有冒出来的新地块。这更让A君坐立不安，无从下手。
就拿眼前的低密度洋房树村地块来说，全北京开发商都在虎视眈眈。
海淀已经成为供应红海，在波诡云谲的2025年，又会有哪些变数？表弟整理出海淀楼市10大预测，从趋势中读懂当下和未来，读懂对手表情，读懂当下的危和机。
要声明的是，本预测只能管三个月。三个月以后的事，变数太大，表弟就不知道了。
1、「红海」海淀，红海到什么程度？
先说即将发生的两件小事：一是树村地块大概率在三月下旬即将成交；二是宝山的两宗地，虽然年前晃点了大家，但预计也很快会入市。
而在拟供地中，海淀手头还有很多「好宝贝」。
统计下来（详见下图），2025年海淀将有十几个盘、近百万方供应市场。
整个京西北，红盘战队林立，战事一触即发，打群架和打乱架搅成一团！
到底有多少红盘？表弟粗略统计，从2024年开始到现在，已经有7个地块成交，供应65万m²的商品住宅，约是2023年的6倍多，成为最近7年来最高峰值。
对比一下同为主城区的朝阳及丰台，有网友调侃称：
一向供地小气的海淀，突然大方起来，根本不输朝阳。这也让闭眼买海淀的开发商们欣喜若狂，蜂拥而上。
2025年，海淀楼盘供应，红到发紫。
2、互联网大厂林立的海淀，消化胃口有多强？
为了回答这个问题，我们先做一道数学题，把目光先聚焦在海淀北。
今年1月份的时候，嘉华天珺开盘，热销31.6亿。
这组业绩放在当下当然值得夸赞，佼佼者中的战斗机。
但是当我们沿着时间回溯三年前，在2022年3月，彼时永丰北开盘的项目中海汇德里开盘，热度值50亿。
3年时间里，减少了四成。
换句话说，假如坐上时光机回到3年前，嘉华天珺的开盘数据可能是50亿、60亿，甚至更多。
这是海淀市场变化的一个缩影。
缩影背后，是大厂员工待遇的变化。
表弟在职友集上，收集了16家头部互联网企业的薪资情况。下图是员工自己投的薪资票，准确度相当高。
美团的工资在2021年达到峰值，月薪是30.2k，在以后的三年时间里，都是递减。去年递减到16k。
贝壳、拼多多和京东的薪资，也都在递减。
大牛小米、华为、携程、爱奇艺算是大厂中的高薪族，其中爱奇艺工资最高，也是在递减。
如日中天的小米，员工收入也在缩水。华为去年是27.3k，去2023年少了9k。
坦率地说，大厂的收入即便一直在降低。其实都要超过4年前一大截，仍然是社会高薪族。
但是，年年工资调减的趋势和预期，还是让他们传递了压力感。很多人会出手，也有人犹豫和观望……
表弟相信，海淀楼市依然气势如虹，这是2025年的气势如虹，不是2022年气势如虹。
上图海报上的官宣开盘业绩，3年少了4成可能在诉说，海淀的楼市胃，也在微缩。
备注：上述大厂薪资统计，如果有出入，大厂的小伙伴们请在评论区留言，我们随时更正。
3、在海淀买房，一公里的距离值几万？
让我们视线南移3公里，看向永丰北。
作为夹在嘉华天珺和功德寺之间的颐海澐颂，定价成为了大学问：
背负大体量自持公建的颐海澐颂，楼面价算下来约是：
7.9万元/㎡。
算上建安和精装，就已经奔着9万+去了。
和樾两兄弟仅在5公里外，售价10.5万元/㎡。
没有压力是不可能的，颐海澐颂不可轻敌。
功德寺这枚价格钉子，锚定了周边竞品的价格想象空间。
表弟希望抓紧上香把功德寺两兄弟送走。
4、在海淀，1分钟的车程值多少房价？
视线继续向南，来到朱房。
表弟测算了好几遍，华润和建发的两块地，需要分别卖到12.5万、13万，才能保证8%-12%左右的税后利润率。
要知道，链家的渠道分销起步也是3%。8%-12%的税后利润率，这是央国企的一条红线。当然，有些房企内部内部的底线是8%。再低，地块根本就不必拿了。
而且，这是很多房企放弃IRR后的税后利润率。
这样看来，朱房价格的下限，也就能估计出来了。
问题是，朱房距离功德寺，车行只有14min。
数一数红绿灯，一个红绿灯值多少钱？
朱房当然有朱房的优势。但是，价格支撑到12w+，华润和建发肯定要上硬菜。
什么样的硬菜，能把清河学区、功德寺上地学区PK下去，也是一个技术性挑战。
华润、建发，加油！
5、在海淀，业态升级值多少钱？
看完朱房，转眼看树村。起始总价59亿，起始楼面价8万元/㎡。
不但拥有最受青睐的「无坑校」——上地学区；更是1字头容积率，至少是洋房业态。
甚至会出现部分别墅。
反观建发朱房地块，成交楼面价已达9.5万元/㎡……
北京首次10万+的楼面价，是否将在树村出现，就变成必选项。
否则，朱房、功德寺、永丰北、永丰南的价格体系，就会受到挑战。
树村项目不卖到15w+，中游、下游的兄弟们，都会压力很大。
所以说，树村项目的洋房业态，单价至少值2万块钱才成立。
6、朱房项目，价值到底多高？
为了卖到目标价格，朱房的产品肯定会比功德寺做得更大。
这样才能吸引更高圈层的客群，才有机会冲刺13万。
不然同样面积段，一个10.5万，另一个12.5万，请问怎么选吗？
肯定要起步150m²、180m²，但又要控制在总价2000万以内，这也是个挑战。
而且，朱房的供应是是20万㎡。
也就是说，即便是200㎡一户，约有1000户家庭。
这是一个挑战，更是一个巨大的机会。华润和建发，不仅要上硬菜，还要来点更刺激的味蕾挑战。
到底高单价+高总价是否有买家基础，表弟在大中介网站上看到，华润橡树湾各期挂牌单价都是10万+，挂牌价最高的万象府，接近14万元/㎡。
片区的二手价格，肯定是新房单价的有力支撑。
但在单价之外，总价的支撑度更为重要。因为总价真正代表着目标圈层对区域的认可程度。
有做二手房门店的朋友告诉表弟，2024年橡树湾各期二手房成交约70套左右，其中70%成交总价在1200万以内。超过1800万的，有成交，个位数。
高总价圈层对朱房的认可，将是华润和建发的又一刺激有想象力课题。
7、海淀区的「好房子」长什么样？
这个问题需要先进行界定：「好房子」指什么？
如果是现阶段，各家专攻阳台的「好阳台」产品，那暂时海淀不会出现。
但是作为全国唯二的万亿GDP强区，海淀区有自己的「好房子」答案。
那就是紧盯呈现品质。
据了解，海淀区在政府层面成立了一个专班，各个专业口的人都有。主抓开发商的品质呈现。
光有图纸没实体展示，不行；
只有大规划没落实办法，不行。
也就是说，在海淀区的项目，宣传了的必须落实，图面有的必须呈现！
在「好房子」这件事上，高智高知高科技的海淀，拿出来理科生的务实及严谨。想必这也是敢加大供地的底气！
8、在海淀区，什么是好卖的产品？
有信源透露，功德寺暂时的蓄客情况，关注98/108㎡的客户居多。
可以看出，在同档次的产品中，满足功能需求的更低总价产品，在客户眼中更有性价比。
因为现阶段的环境下，为获得想要的生活方式及配套，客户愿意付出的代价有限。
开发商常说「控总价」，客户也花钱也会「控总价」，还要舒适度。
但是如果一味缩小面积，折损了客户需要的基础功能性，那就过犹不及了。
所以产品面积大不得，但是舒适度又少不得。
其中的尺度拿捏，是海淀的好房子新客题。
9、在海淀区，哪个项目会流速最快？
这个问题，让我们一起投票预测吧！
10、海淀区还藏着哪些王炸好地？
在供地计划以外，会不会飞出某些地块，这是各家开发商最担忧的不可抗因素。
表弟做了个梦，梦到一些地块，包括但不限于：
四季青靠近四环的位置；
树村往南的四五环之间的位置；
清华旁的位置。
是不是位置很不赖，是不是流口水了？表弟看着都心动。
除了降价、分销、上香营销三板斧，压力之下的海淀楼盘，可能像文章开头的A君那样，除了交出睡眠时间，纷纷在密室筹划新三板斧。
据说是装上了AI的智能三板斧，简单不要太刺激。
祝福、加油，小伙伴们。销冠100
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