来源：REITs速达

本文来源：才聊REITs

每一种实践都是以理论为基础，即使实践者本人从未认识到。同时，理论视变化为常态。——彼得·德鲁克

前言：

2024年度29单REITs，19家信托机构战配18单，战配规模21亿，战配次数46次。信托机构战配在9类机构类型中排名第四。

山西国际信托战配规模第一，战配4.9亿；

陆家嘴国际信托战配单数第一，战配8单；

嘉实物美信托机构战配占比第一，信托机构战配占总战配68.5%；

华夏华润商业REITs的信托机构战配规模第一，信托机构战配4亿。

一、REITs故事：REITs与信托

1、最早期阶段：共同基金。

以共同基金形式持有不动产被给予赋予税收优惠地位。

2、正式立法：信托制，即REITs。

REITs，Real Estate InvestmentTrusts，即不动产投资信托基金。 “Trusts”即信托。美国1960年税收改革法案将REITs正式立法，并规定其法律组织形式是信托形式，且满足其他限制条件下给予REITs税收中性的税收优惠地位。

3、发展阶段：公司制。

《1976年税务改革法案》规定信托制可以转型公司制（1976年），首次确立REITs公司制地位， REITs治理机制的公司化。

4、全球化阶段：三种组织并存。

自1960年REITs正式诞生以来，全球有42个国家和地区采纳并实施REITs制度，全球REITs区域总人口数达50亿，占全球GDP的84%（Nareit，2024）。

但不同区域所采用REITs组织形式多样化存在，各国家或地区根据自身制度和经济环境，在保持REITs基本特征基础上，采用不同的组织形式，包括基金制、信托制和公司制。据不完全统计，全球42个国家和地区，采用基金制的7个，采用信托制的13个，采用公司制的22个。

时至今日，不动产投资信托基金（REITs）成了一个通用的行业名称，与其所采用的组织形式无关。

如：中国内地采用基金制，中国台湾地区和中国香港地区则采用的是信托制。

以上内容见《REITs发展之路（上）：改革放的开 》

二、C-REITs机构投资者战配：信托机构战配排名第四

2024年度，发行规模655亿，机构投资者战配规模224亿。其中：信托机构规模21亿，占总战配规模的9.3%。信托机构整体战配规模低于券商、保险、国资，排名第四。

2024年29单上市REITs中，19家公募基金参与战配，战配单数18只，战配次数46次。每只REITs平均每单战配1.16亿，平均每次战配4548万。

三、C-REITs信托机构战配排名

2024年29单上市REITs中有19家信托机构参与战配，信托机构战配总规模21亿，占机构总战配224亿的9.3%。其中：山西国际信托战配规模第一、陆家嘴国际信托战配单数第一。

战配规模。

信托第一梯队：山西国际（4.9亿）、陆家嘴（3.4亿）。

信托第二梯队：建元信托（1.9亿）、华润信托（1.9亿）、交银国际（1.5亿）、华能贵诚（1.1亿）华润深国投（1.0亿）、紫金信托（1亿）。

战配单数。

排名前三：陆家嘴国际（8）、交银国际（7）、建信信托（5）。

综合而言，陆家嘴国际具有优势，不仅规模大，而且战配单数最多。山西国际战配两单总规模为4.9亿，投资华润商业REITs达3.9亿。

四、C-REITs信托机构战配偏好

嘉实物美信托机构战配占比第一、华润商业REITs的信托机构战配规模第一。

辑搜图

29单REITs中，信托机构参与18单战配，信托机构战配总规模21亿，占机构战配规模224亿的9.3%。根据才聊REITs《REITs这么火，谁（机构）更爱谁（REITs类型）》，信托机构偏爱租赁型-投资性房地产-保租房、园区。

信托战配占比前三：嘉实物美REITs（68.5%）、博时津开（46.3%）、华泰南京建邺（20.2%）；

信托战配规模前三：华润商业REITs（4亿）、工银河北高速（2.4亿）、国国泰君安宽庭保租房（2.2亿）。

【问题与思考】

1、REITs(Real Estate Investment Trusts,从字面的翻译来看是“不动产投资信托”，为什么翻译成“不动产投资信托”。基金

2、全球REITs组织形式有几种类型？

3、为什么C-REITs采用了基金制而不是信托制或者公司制？

4、信托资金与REITs资产风险-收益特征匹配吗？信托机构如何配置REITs？

5、信托机构更偏好哪种资产类型？