最近有内地朋友拿着中介广告问所长："九龙塘地铁站旁的新盘是不是很值得买？" 我定睛一看——这不是石硖尾的BEACON PEAK吗？某些中介施展的"平行时空搬运术"实在好笑。
明明是属于深水埗区的石硖尾的盘，却硬要九龙塘名校光环模糊边界，误导消费者。
今天我们就用放大镜+避雷针，拆解这个楼盘的真相，用数据与规划图说话。
图：LINE TODAY
楼盘亮点
"缝合"地段！
骑跨石硖尾与九龙塘交界，步行8分钟到港铁石硖尾站。（中介口中的“九龙塘”实为九龙塘站需转乘小巴）
半山景观Buff！
超70%单位坐拥狮子山/笔架山景观，高楼层住户甚至能平视天空。
绿洲PLUS版！
会所配置天际泳池+贴近鹰巢山自然教育径，在家门口实现"半马自由"。
户型错位竞争！大户型全港不足2%！
BEACON PEAK主打面积超过1,000方呎的大户型，第一期六座分层住宅，共322伙，涵盖2房至4房，实用面积由712方呎至3,165方呎。
·3房1套连多功能房、3房双套连多功能房单位，实用748至1769方呎、设163伙、占比49%；
·4房双套连多功能房、4房3套连多功能房大单位，实用1462方呎至2020方呎，设130伙、占比39%。
3房、4房单位合共有293伙，占一期单位总数332伙的88%。
基本信息
1. 开发商：世茂集团
2. 地址：九龙延坪道9号
3. 进度：第一期已届现楼，发展商已经推出13伙招标出售，全属1,200方呎以上的三房及四房大单位。
由于第2期属洋房项目，料第1期的两房户，为整个屋苑的入门单位。
图：明报
生活配套
1
交通
石硖尾站（观塘线）12分钟到旺角，18分钟到中环；中介热炒的“九龙塘站”需从屋苑步行1.5公里或转乘小巴（实测早高峰多耗时15分钟）。
2
商业
接地气一派可以去南山邨街市、大坑东社区中心；想要消费升维可以去九龙塘又一城（车程8分钟）。
3
文娱
周边有文艺青年集散地赛马会创意艺术中心和周末放空圣地九龙水塘。
4
医疗
明爱医院（5分钟车程）+浸大中医诊所（社区健康管家）。
示范单位
开发商于2025年1月1日开放了一伙示范单位，为第1期2座19楼A座加上家居，单位实用面积为1,711方呎。
推门瞬间，顿觉豁然开朗，空间宽敞且格局方正。客饭厅面积达470方呎，即便摆放大型餐桌、两组大沙发等家具，依然活动自如，空间绰绰有余。
图：香港01
大厅外接露台，不仅让室内更加明亮，视野也开阔了。
图：香港01
由于屋苑地势较高，周边居住密度低，因此可以远眺昂船洲大桥一带的海景。
图：香港01
特别值得一提的是，厨房设备能让米其林大厨患上选择困难症，Miele咖啡机和Sub-zero酒柜的配置，堪称“都市人续命套装”顶配版。
图：香港01
在卧室方面，四间卧室的朝向和景观与大厅一致。设计师巧妙地运用了浅色调的大地色系，并搭配多盏圆形吊灯，使卧室与大厅的设计风格相统一。
图：香港01
主卧套房除了宽敞的睡眠区域外，还设有衣帽间，可容纳大量衣物。
图：香港01
主卧的浴室布局合理，采用干湿分离设计，设有独立的沐浴区和浴缸。
图：香港01
此外，单位内的套厕和客厕均为有窗户的“明厕”，加上以白色为主色调，整体显得格外明亮。
图：香港01
所长分析
1
潜力点
· 北部都会区概念外溢：政府《油旺地区规划研究》外溢效应，石硖尾有望纳入首阶段重建计划。未来5年区域形象迭代，催生区域价值重构。
· 现楼红利：规避烂尾风险，租金回报即时兑现。
· 隐藏目标人群大：深水埗区甲级写字楼缺位，BEACON PEAK或成中环/九龙东高端客群的“折衷选择”。
图：香港经济日报
2
风险提示
· 片区发展时间不确定：片区重建依赖私人发展商主导，进度存在不确定性（参考隔壁大坑西邨因居民拒绝搬迁而拖延10年案例）；
· 地域认知差：内地客对石硖尾的刻板印象仍需时间破冰。
所长总结
BEACON PEAK像极了港式茶餐厅的“餐肉蛋饭”——未必惊艳，但份量扎实，令人放心。这里或许没有传统豪宅区的光环，但用脚丈量出的生活半径，才是真正的价值标尺。若您能接受中介的“九龙塘童话”实为石硖尾的现实（开玩笑...），且偏好用时间换空间的投资逻辑，此盘值得放入备选清单。记住，在香港楼市，清醒比狂热更保值。
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所长期待着每一个你的故事，并乐意为大家答疑解惑！
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