在香港楼市中，土瓜湾曾长期是“低调务实”的代名词——没有海景豪宅的光环，却有全港最销魂的牛腩粉；缺乏明星楼盘的炒作，却藏着许多隐形福利。
作为一名曾在此区生活五年的地产研究者，所长亲历了屯马线开通前后的巨变：从“九龙边缘”到“刚需枢纽”，土瓜湾正以35.6%的五年房价涨幅悄然逆袭。
本文将用数据+实勘，带你穿透表象，看清这片老区的真实价值。
图：Expedia
区域概况
评星：★★★★
从地理位置来看，土瓜湾位于九龙半岛中部，北接启德发展区，南临红磡商贸带，是香港典型的老旧工业区转型样本。
整片区家庭住户占比62%，中产家庭集中，催生稳定居住需求。区内现存42幢50年以上旧楼（占总量35%），2021年市建局主导的“土瓜湾重建项目”启动，涉及8个地块，未来十年这里将新增约3,000个住宅单位。
作为九龙老城区之一，土瓜湾的房价逻辑=交通升级（屯马线）+校网刚需（34校网）+重建预期，且随着启德发展区商业配套2025年全面落地，与其仅有两站之隔的土瓜湾，预计带动区内房价。
图：香港01
交通网络
评星：★★★★
1. 地铁：
屯马线土瓜湾站（2021年通车）实现6分钟直达尖沙咀、20分钟抵中环，以及未来沙中线全面贯通，必将成为港九的“十字轴心”。
2. 巴士：
4条过海线路覆盖港岛全域，101/111/116线高峰时段发车间隔≤5分钟。
隐藏彩蛋
屯马线开通后，土瓜湾站500米范围内租金哐哐上涨。
生活配套
评星：★★★★★
1. 大型商场：
· 社区级：马头角街市（2022年翻新）、翔龙湾广场
· 区域级：黄埔天地（1.5公里辐射圈）
2. 校网：
34校网的小学（协恩、圣罗撒等）和九龙城中学区（九龙华仁书院、圣公会郭得胜中学等），家长直接进入“佛系育儿”模式——毕竟住这里等于半只脚踏进名校。
所长实证
所长曾用15分钟从翔龙湾步行至保良局何寿南小学——这对双职工家庭意味着每天节省1小时接送时间。
康乐文化
评星：★★★★
1.文化遗产：
十三街战前唐楼群，十三街并非正式的街道名，而是由13条街道组成，合称为马头角传统旧区这些唐楼建于1950年代，具有一定的历史价值。
图：网络
牛棚艺术村，前身为马头角牲畜检疫站，建于1908年，是香港仅存的战前屠宰场之一，现在时不时举行各种文艺活动。
图：香港旅游发展局
2. 公共空间：
土瓜湾海心公园（全长约140米，2023年已建成并对外开放），未来将通过市区重建项目与启德发展区的海滨长廊连接，形成一条无间断的世界级海滨长廊，预计2033年完成。
图：香港01
另有土瓜湾体育馆，位于土瓜湾下乡道66号，馆内设有多个运动设施，包括多用途主场、多用途活动室、健身室、壁球室等，但没有室内泳池。
图：官网
热门屋苑
土瓜湾过去30日成交的平均实用呎价为10,586港元/呎。
二手市场：性价比之王
翔龙湾
根据2025年2月25日的成交记录，翔龙湾6座21楼B室以525万港元成交，实用面积385呎，呎价为13,636港元。较去年同期的14,000港元的下降幅度约为2.6%。
翔龙湾超过半数单位享有海景，向东南中高层单位视野开扬，享有鲤鱼门广阔海景，海景单位通常有较高的溢价。
例如，2024年12月30日成交的61楼C室，实用面积901呎，呎价16,515港元，而同期非海景单位的呎价在14,000港元左右，溢价率约为18%。
风险提示：楼龄18年面临大维修基金摊分。
图：香港01
傲云峰
傲云峰的户型以2房和3房为主，实用面积由452呎至903呎。
傲云峰过去30日的成交平均呎价为15,167港元，较上月下降了4.5%。不过傲云峰于2004年入伙，楼龄也比较老了，可能会影响房屋质量和贷款年限。
图：香港置业
一手新盘：未来可期
珑碧
珑碧的实用面积范围为213呎至414呎，主要户型为开放式和一房单位，珑碧平均呎价23,800港元，较同区二手溢价28.6%。
图：中原地产
文曜
文曜位于九龙马头角联合道18号，项目为单幢式低密度住宅，共提供92伙，户型包括1至4房，实用面积介于379至2183呎。
图：中原地产
启岸
551伙已全部沽清，呎价17,809-26,826港元。租金表现：开放式单位月租1.35万至1.7万港元，回报率大概3.36%。
图：美联物业
所长总结
房价现状：旧楼残喘vs新盘跳涨
土瓜湾楼市呈现典型“新旧撕裂”，新盘价格较高但去化率高，而旧楼价格较低但租金回报率略低于九龙区平均水平：
二手市场：50年+唐楼呎价约1.1-1.3万港元，较2018年高位下跌18%，租金回报率约2.5%-3%（低于九龙区均值3%-3.5%）；
新盘标杆：恒基地产发展的启岸首批呎价19,977-23,035港元，较同区二手溢价90%，但去化率仍达78%，印证“旧区新盘红利”逻辑。
图：星岛日报
房价预测：2024-2027年走势推演
短期（2024-2025）：新盘主导市场，标杆项目呎价站稳2.3-2.5万，二手唐楼受挤压下跌至1万边缘；
中期（2026-2027）：市建局项目入市后，形成“2万呎价新基准”，带动整体二手市场回升至1.5-1.8万；
长线（2028+）：若“智慧城市”规划落地（如自动驾驶接驳系统），或突破3万呎价天花板。
图：网络
当年所长搬出土瓜湾时，以为从此晋级“中产生活圈”，结果现在天天怀念楼下10蚊一碗的鱼蛋粉。 最后送大家一句真理：在土瓜湾，你可以嫌弃它旧，但永远别嫌弃它便！宜！
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所长期待着每一个你的故事，并乐意为大家答疑解惑！
*图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。
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