踩盘古北99楼盘现场，上海古北99准现房新盘一探究-古北99评测！
上海古北99楼盘优缺点解读-分析下上海古北99可以买吗？上海古北99楼盘深度评测！上海古北99售楼处权威发布
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上海古北99楼盘优缺点解读-分析下上海古北99可以买吗？上海古北99楼盘深度评测！上海古北99售楼处权威发布作为2025年内中环首开的古北99，于2月25日热势加推低密墅区实景准现房，建面约134-154㎡精装三房，劲销近12亿，延续去年首开的火爆现象，实力演绎“拼手速”的人气。这背后既是市场对“确定性资产”的认可，也因古北99的出圈，让古北重回上海楼市之鼎流。
闵行金虹桥「古北99」二期预计25年初入市！推出建面约134-154㎡三房，前期均价约12万/㎡！
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### 一、关于古北99楼盘是否为翻新售卖
**古北99属于翻新后重新入市的项目**，具体情况如下：
1. **项目背景**：古北99楼盘前身为雅诗阁旗下的高端服务式公寓，自2018年起对外出租，2024年停止租赁后回收房源，进行统一翻新升级后作为住宅出售。
2. **古北99翻新范围**：外立面保留干挂石材设计（加分项），但公共区域、电梯等设施存在老化痕迹，目前正在进行大规模翻新。户内装修不翻新，需买家自行改造，且前期租赁折旧明显，需预留装修费用。
3. **定位转变**：古北99从酒店式公寓转为住宅，开发商合生创展引入缦合物业服务体系，并升级社区配套（如会所、商业地带）。
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### 二、上海古北99是否值得购买？
#### **古北99优势分析**
1. **地段与配套**
- 位于闵行金虹桥板块，紧邻古北国际社区，享受三区（闵行、徐汇、长宁）交界的成熟配套，包括国际学校、高端商场（尚嘉中心、高岛屋）、医疗资源（嘉会国际医院）等。
- 交通便利，步行至地铁15号线姚虹路站约700米，自驾可快速上中环、内环。
2. **古北99价格性价比**
- 均价约11万/㎡，对比周边二手房（如古北中央公园挂牌价14.6万/㎡、古北壹号24.8万/㎡），存在明显价差。
- 准现房交付（预计2025年9月），缩短购房周期，且无税费负担。
3. **产品与社区**
- 低密墅区设计，容积率仅1.2，提供小高层（133-154㎡）和联排别墅（300-419㎡），主推户型南北通透、空间利用率高。
- 引入缦合物业服务体系，提供酒店式管家服务（如私人宴请、恒温泳池等）。
4. **古北99投资潜力**
- 租售比高达2.5%（月租金约3-3.6万/套），显著高于上海住宅平均水平（1.7%）。
- 古北板块新房断供多年，稀缺性显著，未来增值空间较大。
#### **劣势与风险**
1. **翻新遗留问题**
- 户内装修需自行改造，前期租赁使用导致折旧明显（如地板、卫浴设施），增加额外成本。
- 公区翻新效果待验证，且交付后可能面临业主集中装修带来的噪音和环境影响。
2. **价格门槛高**
- 总价1300万起步，主力户型总价1500-2000万，适合高净值改善客群，普通购房者压力较大。
3. **区域局限性**
- 古北99部分配套（如黄金城道、尚嘉中心）需驾车或步行较远抵达。
- 板块内城市界面老旧小区较多，整体环境不如新兴豪宅区。
### 三、购买建议
- **适合人群**：预算充足、追求地段与性价比的改善型买家，或看好古北稀缺性的投资者。
- **决策建议**：
1. 实地考察翻新细节，重点关注公区品质和户型实用性。
2. 对比周边二手房（如古北中央公园），优先选择单价低于11万/㎡的房源。
3. 若以投资为主，可关注小户型（133㎡）的租金回报率。
综合来看，古北99在古北板块具备稀缺性和性价比，但需权衡翻新成本和长期居住体验。若预算符合且接受其定位，可作为优质选项。
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一、古北出新盘
古北作为上海最早一代的国际社区，早年间就承载了大量的国际人群的居住属性，整个片区有着非常好的国际范儿、出彩的环境界面和便捷的交通路网。
当然还是上海总体平均水平最高的日料店街区
但开发的早一边意味着成熟，另一边也意味着新盘的出现越发困难，这几年里除了古北中央公园以外，古北一直也没再有新盘出现。
直到「古北99」这次露面。国庆期间，这个盘的售楼处无比火热，古北99的样板间终于公开参观了。
这个低密别墅区的准现房小高层成为了断供的古北片区目前唯一可以提供的新房供应。我也耐不住好奇心，去看看这个准现房的社区，到底是什么样的。
二、实地探访
整个小区总共3栋小高层和一大片别墅组成，沿街是一排底商，整个小高层部分容积率只有2.13，在板块内算是非常低密的存在了
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一到售楼处就能看到案名的标牌
作为准现房，大多数的区域现在已经完全实景呈现了。
社区内的一些景观也在提升中，未来会有更立体的景观呈现。
外立面采用了黄金麻的干挂石材，实地看效果非常不错，干挂石材的好处就是历久弥新。
一楼的空间是大堂，放置了一些休息的沙发区域，整个空间的装修基本也都是石材包裹。
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这次供应的主力户型是2个，一个是约150㎡左右的大三房两卫边套。
另一个则是133㎡的两房两卫的中间套，在户型图上可能看不出，这个2房的尺度感非常惊人。
我们先来看看约150㎡的户型，目前客户意向度最高的一个户型
这个户型非常方正，南北通透，这个面积段也正好是目前市场上最缺的改善型面积
看户型图的时候会担心实际房屋的表现如何，但没想到走进去发现实体要比看图效果会好很多。
客厅区域的面宽达到了约4.5米的尺度感，在三房里是非常少有的。
三个卧室里，北侧的卧室被安置成了一个茶室，做了玻璃移门，未来这个空间做卧室还是书房都绰绰有余。
主卧的面宽也足够大，达到了4米，带来非常好的采光面和空间感，可以看到床尾还有非常阔绰的空间。并带有一个套房的功能
然后我们再看看133㎡的户型，目前有样板间的是2房的空间。
这个户型最夸张的是它的主卧，当做了一个敞开式衣帽空间之后，他的主卧套房的尺度感是这样的
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对于只需要2个房间的家庭来说，这两个主要空间舒适度都非常高。
整体看完样板间，发现这个面积段的2房和3房，在尺度感的体现上和户型图差距还是很大的，面宽充足的情况下，户型的自住舒适度都会比较不错。
上海古北99楼盘现场实探-酒店式公寓改住宅-古北99优缺点有哪些？
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项目内部基本保留了当时的装修，材料品牌都是不错的，不介意的可以直接用，介意的就需要全部敲掉重新来了：
三、聊聊价格
这次一房一价表公示了
从价格来看，除了A户型这个边套和顶复以外，其余2个户型都是低于11万均价的，其中C户型的三房两卫单价只有10.6万，性价比非常高。
最低入门的门槛是1217万，可以买一个古北的133平大两房改善面积段产品。
现在回头去看古北二期作为古北板块房龄相对较新的区域，目前挂牌价也多在12~14万之间
对比古北板块内其他房子，古北99基本有着15年左右的房龄优势，这点未来大概率也会体现在价格上，不管是公区设计还是车位比都会更现代一些。
四、公区与配套
这个小区另一个有意思的地方是现在还没装修但已经造在门口的这个空间。
看图是不是和北京缦合的「华府会」一脉相承？
从效果图和开发商的笔记来看，之后在这里，小区会有一个约媲美古北壹号会所面积的超大商业地带
这是什么概念呢？
目前大多数的新建小区哪怕配置会所，也就是1300㎡~1500㎡左右的规模，只有少数几个社区能突破5000㎡的。
目前二手房里，比较著名的大会所可能就是古北壹号的1.8万方会所，其次就是仁恒的几个大型社区的会所，比如仁恒公园世纪的会所大概是6000多㎡的样子，其实到这个面积就配置已经非常高了。
这个空间的大小很有讲究，1500㎡的会所基本只能容纳一个健身房，瑜伽房和一个游泳池。
在更大的空间里，除了刚才提到的每个空间放大，还能有更多的空间来营造其他的场景，比如恒温泳池，大型宴会厅，私宴厅，会客厅，茶室，红酒雪茄吧，商务会客厅，儿童亲子乐园等等，这里未来会是高端的圈层中心。
在这个社区里，各类景观和公区也都陆续有了效果图，根据目前的效果图，未来会有更加层次化的景观，有一些区域已经开始逐步落地
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再比如未来小区的大门未来会实现下面效果图的样式
在现场也已经能看到车库正在施工中
而在楼栋下的架空层以后也会做业主的休闲空间提供一些公共活动区域
五、缦合物业
说完硬件，再聊聊开发商另一个绝活就是物业服务。
和其他合生的盘一样，这里也用的是缦合物业。
这个物业在北京缦合已经被证明过，的确有能力服务于高净值人群。
对他们来说很普通的服务，在其他项目上可能都非常困难，比如15分钟的日常维修响应，5分钟的紧急事件响应，也包括了社区冻龄服务，每年的外立面和园区的维护，目标是让小区5年10年如一日的像交付第一年一样。
与此同时，对于很多的日常基础维修，物业也就做到及时上门并且免费服务。
而对于高净值人群，缦合物业也会提供更定制化的服务
比如每周的入户保洁服务，可以真正的做到和顶级酒店一样的贴心保洁，帮助家人减少打扫的时间，释放更多生活的空间。
可以为业主组织安排私宴/家庭聚会活动，而且伴随着此类的服务，甚至缦合物业还可以提供在车库的代客泊车，甚至从小区门口开始的各类引导接待服务。
可以提供宠物托管服务，过年或者出去旅游，可以让管家托管宠物。
也提供每天的小业主校车点接送服务，对于家庭临时有事或者繁忙的家长是一个很大的助力。
类似的服务还有很多，核心就是在基础服务之上，缦合物业整合了顶级酒店的服务，并且用合适的价格提供给业主，一方面是确保自己的运营和服务能力，另一方面也减少业主的沟通比较成本。
对于高净值客户，不需要去多操心琐事，一切交给物业管家打理，肯定是最省心，也是对物业最大挑战的事情。
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六、成熟的古北
最后聊聊古北。
整个古北片区夹在内中环之间，处于西郊，漕河泾，徐家汇的中间。
项目周边最近的地铁站还是15号线的姚虹路和吴中路，根据地图导航大约都是步行800米范围，去10号线有点距离，步行要1.4公里左右。
从这里出发开车的话，内环，中环，未来的吴中路快速路，延安高架等四通八达，自驾都比较方便，基本能在快速路上抵达上海的所有重要的区域。
作为内环外非常少有的CAZ板块，古北也是中央活动区里唯一以涉外生活为定位的纯粹居住社区。成熟的界面和丰富的资源都成为这里的招牌，形成了非常独特的生活氛围。
这里到目前为止还是外国人居住最多的区域之一，在我区看房的时候，在旁边的会客区还看到一桌的外国人在喝咖啡聊天。
整个古北据统计有30多国的异域料理，也有多个国际学校，国际医院，高岛屋等各类涉外的资源和配套，这是上海其余地方都没有的国际范儿。
这也是这里为何这里的租金收益率一直都很高的原因。
另外则是距离漕河、大虹桥、徐家汇各产业的距离，也让这里成为很多高管居住的重要节点。
所以综合看起来就会发现古北这个板块本身非常强的地方，就是几乎无短板。
完全成熟的板块，成熟的配套，成熟的交通，什么都不用等，是古北这个板块和古北99最大的卖点。
这个价格，叠加一个准现房的优势，再加上目前表现出的品质，大家觉得古北99的性价比如何？
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