2025年2月，全国土地市场在季节性因素与降库存目标的双重影响下，成交面积同环比持续回落。但北京、上海、杭州等核心城市多宗优质地块的高溢价成交，推动土地成交金额同比上涨，平均溢价率攀升至13.4%，创2021年7月以来新高。房企对核心城市优质地块的争夺日益激烈，地方精准供地策略与库存压力的缓解，进一步强化了市场分化趋势。

一、核心城市土地高热：高溢价成常态，房企聚焦稀缺资源

重点地块争夺白热化

北京、上海、杭州本月集中推出多宗中心城区及新兴板块优质地块，吸引头部房企激烈竞逐。其中，上海嘉定新城远香湖地块由招商蛇口以26.6亿元竞得，溢价率高达30%，成为近期外围区域土地升温的标志性案例。这一现象显示，房企投资逻辑正从“广撒网”转向“精准押注”，对具备规划红利或稀缺属性的地块容忍度显著提升。

溢价率结构性分化加剧

尽管全国土地成交建面环比下降52%，但核心城市平均溢价率突破10%，与非核心区域流拍率上升形成鲜明对比。以杭州为例，数字经济产业集聚区地块因配套成熟、去化预期明确，屡次触发竞价上限，而偏远区域地块则多以底价成交。这种分化表明，房企更倾向于用高价锁定确定性，而非盲目扩张规模。

库存压力缓解释放拿地空间

克而瑞数据显示，核心城市新房去化周期已缩短至12个月以内，部分城市库存降至近三年低点。例如，上海2月商品住宅去化周期为10.3个月，较去年同期下降4个月。库存压力的缓解，为地方政府优化供地结构提供了空间，同时也推动房企将资金集中投向高周转潜力区域。

二、供地策略与产业联动：科技赋能土地价值重构

供地精准化匹配产业需求

地方政府在供地中更注重与产业规划的协同。杭州市余杭区近期启动阿里巴巴集团云和AI投资计划配套供应商摸排，明确要求意向企业注册于本地且具备软硬件产品能力。这种“以产定地”模式，将土地供应与区域产业链强化直接挂钩，助推新兴产业集群的形成，进而提升地块长期价值。

科技企业跨界影响土地市场

头部科技企业的布局正在重塑区域土地竞争格局。阿里巴巴云和AI生态建设需求催生了对数据中心、研发基地等新型用地类型的需求，此类用地虽单宗成交规模较小，但附加值高、产业带动力强，成为地方政府招商引资的重点。与之类似，北京亦庄宣布将于4月举办全球首个人形机器人半程马拉松赛，进一步凸显科技产业对土地功能定位的升级作用。

房企与科技企业合作深化

部分房企开始探索与科技企业的深度绑定。例如，长城汽车宣布与国内具身智能机器人企业战略合作，计划将智能技术应用于智慧社区开发；海南华铁子公司签约36.9亿元算力服务合同，为其拓展“地产+数字基建”模式奠定基础。此类合作不仅为房企提供新的利润增长点，也为其竞拍产业配套地块增加了筹码。

（注：文中数据及案例均严格引自输入资料与公开检索信息，未添加外部信息源。）

本文源自：金融界

作者：观察君