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基本信息

楼盘名称：观宸

开发商：建发＋金茂

价格：指导价8.3万/平米

位置：南四环，丰台新宫，19号线＋4号线，新宫站旁300米。

户型：111㎡三居，113㎡-116㎡-132㎡-136㎡-150㎡-165㎡四居。

容积率2.0、9栋楼6-18层的洋房+小高层、479户。

建发金茂观宸售楼处电话：400-8118-334【官网】

四环、双地铁、双商场、宋韵中式大宅、高标准精装、落地窗、四面铝板外立面、2000㎡会所、1500㎡水系、恒温泳池、健身房、私宴餐厅、金茂联合开发、万亩生态公园、国企开发商、金茂加持。

土拍回顾

2024年11月29日，丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）01地块土拍。该地面积约为3.04万平方米，建筑控制规模约6.08万平方米，容积率2.0，绿地率30%，限高58米，二类居住用地。

由建发房产旗下的福州裕诚房地产以24.35亿元底价摘得。溢价率0.1%，楼面价约4万元/平方米，销售指导价8.3万元/平方米，浮动8%。

这块地就是俗称“醋厂”地块，龙门醋厂在这的缘故。

土拍前，建发和金茂都有意拿地，沟通接洽后，达成统一，化干戈为玉帛。两者合作开发，双双入股，避免了在拿地时提高楼面价互相伤害的局面。

最终，建发持股64%，金茂持股36%。一般来说，金茂依靠品牌和产品力，经常被作为强势外援引入来操盘。但是这次比较罕见的是，操盘方不是金茂，而是建发。

1、建发的产品力并不弱，在北京已经有了较强的口碑，即便在金茂面前也是不遑多让。而且建发在同板块有过建发璟院项目，去化良好，历史战绩可查。

2、金茂属于央企，在今年被分派了拿地任务。自己无法遍地开花的情况下，找到靠谱的品质开发商联合开发确实是一个好的选择。既完成了任务，还不至于损害品牌。

地段分析

建发观宸售楼处电话：400-8118-334【官网】位于丰台新宫板块，城六区，四环外，具备环线地段优势。

新宫板块的西边是新发地，在京开高速的西侧，这是北京最大的农副产品批发市场。东边是南苑公园，据说达到2.5个奥森那么大。

周边的竞品住宅板块主要是草桥、西红门、高米店、大红门，其中草桥和高米店无新房项目。四环内的大红门有新房，中海和瑞叁號院、永定金茂府开盘最早，卖的也差不多了。中环悦府，目前有点问题，正在整改，暂不明朗，有待观察。

西红门东目前有华润橡树湾一二三期、中建三局御璟星城元启、中建二局玖玥府这几个在售项目，体量较大。同样是五环内，但因为是大兴区，出身吃亏，所以单价便宜，6开头为主，但也有楼盘可以5开头。定位人群与观宸恐怕有一定区别。

交通配套方面，建发观宸售楼处电话：400-8118-334【官网】守着新宫地铁站，是4号线和19号线换乘大站，对地铁族很友好。这两条线都是南北主框架级线路，其中换乘站不少，到大部分目的地基本倒一次也就能到了。而且这19号线目前是始发站，意味着您可以有个座，很不错。

公路方面，建发观宸上四环确实还比较方便，沿着项目西侧的槐房西路往北走到公益西桥就齐活了，2公里就能上四环。您如果沿着槐房西路往南走，可以上五环，但估计大部分人不会这么通勤。

项目西侧是1.9公里是京开高速，可以直奔丽泽、金融街。

如图，这是周边配套的分布情况。

项目500米内，有万达、大悦春风里两大商业，日常所需完全绰绰有余。海子公园、槐新公园、南苑森林湿地公园，分别在项目的西北东三侧，给建发观宸来了一个大包围。

项目北侧公益西桥附近，有集美家居，后续您买家具家电比较方便。在BHG华联里面，一休印象中还有一个大迪卡侬，值得一逛。还有丰台体育场和京丰南篮球羽毛球馆，对经常喜欢体育锻炼的人群很友好，都在公益西桥。

再来说说京开高速西边的配套，首先是天坛医院，从天坛搬过来的，而且这不是分院或者XX院区，就是纯粹的主院区，北京知名大三甲，综合实力经常可以排进全国前二十，尤其是神内神外，稳居全国第一。

其次，西红门商圈的作为南城第一商圈，自然要说说，这里有宜家、荟聚、山姆、新光界，从集中规模来说，可以算得上是北京第一大了，每次去都会逛懵，太大了，4小时免费停车。

产品分析

111㎡户型，是观宸面积最小的户型，也是唯一的三居产品。

起步就是三面宽产品，调性拔的很高。

南向送了三块，北边送了一整块面积，得房率83%。

这户型最大亮点：

1、因为111㎡的A1户型全是边户，所以可以做成双明卫，整个户型可以有270°通风采光。除了一个单元，其余大部分房源卫生间视野没有遮挡

2、厨房不仅面积特别大，开窗面积也大，非常宽敞。不压抑、不局促，对喜欢下厨的人很友好。两三个人一起在厨房忙活，也完全能转的开身。

切记，111㎡有三个户型，优缺点与选房逻辑完全不同，大家切莫混为一谈。

113㎡，给做了成四居，功能性无敌，得房率91%。

而且四叶草布局，结构设计也占便宜，符合主流需求，二手房阶段预计表现优异。

虽然是中间户，但是全明户型。可惜碍于北向面宽不够，客卫和厨房换了位置，美中不足啊。

毕竟113㎡是四居，与111㎡三居相比，北向房间尺寸稍微小了一点。真的是各有利弊，如果您不知道两者如何抉择，一定要找一休，我和团队在这一问题上掰扯了20分钟，优缺点都帮你想到了，倾囊相授。

116㎡四居，其实就是113㎡的边户。俩户型都是同一栋楼，梯户比和公区标准完全一样。

边户和中间户户型的南侧结构几乎完全一样，尤其是面宽尺寸。但是边户的俩卫生间放在了一起，厨房也朝北了，视野和通风提升了很多。而且北向的一间卧室改为向东或者向西开窗，房间能有阳光直射，冬天更暖和。

一句话：如果预算够，尽量选116四居。毕竟这是改善盘，人群决定了不同户型未来的流通差异。

但估计不仅仅是差3㎡的购房款，116㎡的单价按说也会高一些。

136㎡四居，绝对是建发观宸最有亮点和突破的户型，得房率89.5%。

四个卧室，没有一个朝北开窗，太稀奇了。

朝西的一间次卧，赠送了一大圈飘窗，往外拓了一大块，而且有转角，相当于是半个南向卧室。

一般来说，放在这个位置的房间大多都是透明推拉门，很难用于卧室，以书房更为常见。但观宸136㎡解决了这个问题，入户门和房间门并没有正对着，而且用实墙替代了玻璃门，虽然降低了一点点采光，但确实更实用。

全明户型，通风采光都很不错。南向面宽尺寸提升明显，尤其是客厅，比116㎡提升了足足1米。

如果是我买了这个户型，我可能会把客卫洗手池旁边的非承重墙进行一些优化处理，要不然那块多少有点挤。

这户型还有中间户产品，132㎡。设计思路更为传统，与136㎡理念区别较大

150㎡，四室两厅三卫，得房率91.8%

观宸第一个特别扁平的户型出现了，南向面宽自然更加牛逼，13.3米。不太在乎进深，喜欢大面宽的朋友肯定会爱死这户型了，比如我。

入户玄关，有里有面啊。深U型厨房，8窗全明。客厅两处背景墙的尺寸都特别给力，连续性特别好。

看房看细节，一休认为最难得可贵之处，是这四个卧室的隐私性都非常好。

主卧套房的门不是在客厅开门，而是朝北，且和对面卧室门错开了，细节满分。最关键的是，如果不需要四个房间都是卧室，完全可以把主卧对面这卧室改成书房，甚至改一个超级奢侈的衣帽间或者超大套房，毕竟那间房并不在客卫动线上，不影响其他房间。总之，主卧套房和对面这次卧之间，有足够可玩空间，而且能保证超高的私密性。

再就是北向正中间的这间次卧，依然延续了实墙的设计，而且卫生间就在旁边，考虑到南向两个套房都有卫生间以及动线关系，那这个卫生间基本也算独享。缺点方面，这间卧室确实一定程度上影响了南北对流通透性，但我个人完全能接受，以我现在住的新房产品为例，高楼层对流太强也不见得是啥好事，风太大了，不敢全打开，内倒居多。所以，对我来说，不是缺点，我更看重实用与适合。

一句结论：非四叶草大四居中，观宸这150㎡确实极为优质。

165㎡，四面宽朝南，92%得房率。

餐厨客一体化设计，而且是观宸中唯一有专属餐厅区域的户型。有利就有弊，这也就意味着餐厨客区域的进深更深一点，要不然空间根本实现不了。

亮点是主卧套房南北通透，自成一体。

这户型思路有点偏动静分离，看个人喜好吧。

如果您不知道150㎡和165㎡怎么选？不妨来问一休，知无不言，简单干脆。

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