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1月16日，北京丰台区西南郊冷库及周边改造项目FT00-2404-0005地块成功出让，标志着全国首个城中村改造项目地块的顺利成交。

据悉，此次土地出让，由中海地产以底价40.08亿元摘得，成交楼面价为5.8万元/平方米。

据了解，该地块为北京首批谋划的20个城中村改造项目之一，也是北京丰台区7个城中村改造项目之一。

过往报道，2024年12月13日，北京市丰台区以挂牌方式出让1宗居住用地，挂牌出让竞买申请起止时间为2024年12月13日9时至2025年1月15日17时止。

宗地为北京市丰台区西南郊冷库及周边城中村改造项目FT00-2404-0005地块R2二类居住用地，位于北京市丰台区玉泉营街道。土地面积27422.21平方米，规划建筑面积不超过69104平方米，将以“七通一平”形式供地。

该地挂牌出让起始价为人民币400800万元，竞价阶梯为人民币400万元整，竞买保证金为人民币80200万元。

刚刚，丰台三环里西南郊冷库地块被中海拿下！

就在刚刚，西南郊冷库FT00-2404-0005地块即将迎来它的新主人。

原本大家预期这宗位于二环内的珍贵地块会引来各家房企的激烈争夺，然而结果却在昨天提前揭晓——截至竞拍时间，参拍的房企仅有中海地产一家。

直到今天下午三时，最终，中海以40.08亿元底价顺利拿下这块宝地。

这块纯住宅用地采取了不限地价、不设指导价、不摇号的市场定价机制，成为继丰台区万泉寺村、昌平东二旗、海淀朱房双姝地块之后的第五宗未限价地块。

成交价40.08亿，楼面价约5.8万元/平方米，比北京瑞府6.74万元/平方米（实际7.03万元/平方米，政府占比6%）的楼面价低了整整1万元。建筑控制规模≤69,104平方米，容积率2.52，限高80米，预计只能建设小高层，大约26层左右。

中海此次拿下的西南郊冷库地块与去年年底以110.54亿元拿下的万泉寺0024项目直线距离仅300米左右，而该板块内已经接近三年没有供地。万泉寺和西郊冷库正好接棒，延续了区域发展的活力。在北京土拍市场上，这类距离相近的两个地块通常会被同一家房企拿下，形成连片开发的优势。

根据最新规划设计图，万泉寺地块大概率将采用中海“藏锋系”产品线，面积段为128至255平方米的全四居设计，套均170平方米以上，据说还会有少量110平方米户型。得房率高达90%左右，整体设计思路以层高换楼间距，13栋住宅楼，涵盖10-26层的洋房和小高层，由北到南呈高低排列，层高突破3.1米，部分楼栋采用坡屋顶造型。特别值得一提的是，位于中轴线位置的3号楼为24层，首层架空，这是继金茂璞逸丰宜、北京隅西颂之后，丰台第三个采用架空层设计的项目。

西南郊冷库地块紧邻北京瑞府，位于北京西南2-3环之间，地理位置极为优越。北京瑞府目前网签率超过90%，几乎售罄，销售成绩斐然。因此，中海对这两块地的信心满满，相信不会像中海公元里那样，快一年了网签只有43套，网签率仅为6.9%。

地块距离16号线与房山线的换乘站东管头南站直线约1.2公里，虽然离地铁不算近，但其北侧紧邻高铁线路，确实可能带来一些噪音和震动。建议大家亲临现场感受实际环境，以便做出更为明智的选择。然而，从地块到丽泽金融商务区仅约1公里的距离，无论是前往金融街、丰台科技园&总部基地，还是国贸，都显得十分便捷。这个黄金地段，恰如其分地满足了现代都市人的生活需求。

北京2025年土拍战绩也更新到3块，222个小目标。

中海这俩月真的好猛啊，北京最近拍出的5块地，它买了3块。

先是去年11月底，153.32亿拿下朝阳酒仙桥、小红门、十八里店组合地，再是去年12月中旬，又花了110.54亿买下丰台三环里万泉寺地块。

再到刚刚，中海又花40.08亿拿下西南郊冷库地块，中海用不到两个月时间，在北京的买地花费已经超过300亿。

中海西南郊冷库地块环线位置

西南郊冷库地块具体的成交信息是↓↓↓

地块名称：丰台区西南郊冷库及周边城中村改造项目FT00-2404-0005地块

拿地房企：中海；

成交金额：40.08亿；

住宅楼面价：5.8万/平；

住宅指导价：没有指导价，自己定！

中海近期在北京拿地很迅猛，在丰台三环里更是连下两子，但丰台2024年新房市场表现并不理想，再加上丰台豪宅项目也出现扎堆现象，包哥好奇中海要怎么打破这个局面。

昨日，丰台区西南郊冷库及周边城中村改造项目FT00-2404-0005地块被中海以40.08亿元底价摘地，楼面价约5.8万元/㎡，未设置地价上限及销售指导价。

该宗地位于南三环内，西侧是丰台五小（万柳分校），临近新房北京瑞府，周边不少豪宅。该地块建筑控制规模≤69104平方米，容积率2.52，限高80米。

地块南边就是三环，西边是万柳园。北边和东边都有铁路轨道。地块周边城市界面有一点缺陷。

地块距离三环外的地铁10号线纪家庙站步行约1.3公里。距离西北方向16号线与房山线的换乘站东管头南站步行约2.2公里。距离丽泽商务区约2.5公里。因为是位于内城，土地的稀缺导致每出现一个楼盘都是爆款。所以地块周边的楼盘也都是鼎鼎大名。

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同一区域内就有北京瑞府、懋源璟岳。

北京瑞府是2022年新房。改善型三居、四居，550套房源目前签约545套。签约均价约9.8万/平米（政府持有产权比例6%），北京瑞府当年的拿地楼面价达到7.03万/平米。

北边万泉寺板块有中海万泉寺地块、端礼著。

万泉寺中海地块也是中海在2024年12月12日，以110亿的总价收入囊中。楼面价是6.2万/平米。目前透露要做藏峰系产品。万泉寺和西郊冷库两地块距离也就600米。

端礼著，2022年新房项目，改善型三居、四居，406户房源，目前签约372套，签约均价约11万/平米，当年的拿地楼面价6.4万/平米。但是因为要配建2.35万平方米的保障房，楼面地价在7万以上。

东北方向亚林西板块有昆仑域、中国玺、北京悦府。

北京悦府也是2022年新房，639套房源，目前签约616套房源，签约均价10.9万/平米。当年拿地楼面价达到7.3万/平米。

所以，西南二环到三环这个区域，距离2022年供应地块已有接近三年空档，2022年的新房已经去化的差不多，中海西郊冷库、中海万泉寺正好弥补了区域内新房供应的空白。

好消息是地价降了。

丰台未亮相新盘的推进信息：

丰科园：北京隅·西颂

“北京隅”是金隅地产最新推出的住宅产品系列，首个项目——十八里店的北京隅·东序，在2024年6月拿地后，仅用半年时间就在12月中旬开盘。而北京隅·西颂的速度更是惊人，从拿地到取得规证，只用了两个多月的时间。规划设计过关后，下一步就可以开放售楼处了，真是快马加鞭不停歇！

根据规划设计方案，北京隅·西颂总建筑面积为8.3万平方米，拟建设7栋8-18层的住宅楼，建筑高度最高达54.75米，容积率2.5，绿地率30%，环境优美宜居。主力户型包括105㎡、120㎡、125㎡和145㎡，适合各种家庭需求。不到5万的楼面价，加上高达9万的销售指导价，开发商在增配方面有很大的发挥空间，让人期待不已。

据悉，北京隅·西颂可能有100多套房源被定向团购，其他房源的开盘销售价格预计在8万元/㎡左右，与郭公庄在售的两个新盘价格保持一致。无论是首次购房者还是改善型买家，这里都有适合你的选择。

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从平面图上看，楼间距相当宽敞，除了6#和7#之间是9.82米外，其余都在10米以上。虽然2.5的容积率不算特别低密，但几大片绿地巧妙地将小区切割得井井有条，每栋楼相对独立，采光和观景视野都非常出色。

产品设计上更是亮点多多，飘窗、阳台和设备平台三大增面积利器齐备，保守估计得房率高达90%！特别是楼体南部双侧弧线设计，边户极有可能拥有270度转角大阳台，简直是视觉盛宴。最南端那栋9层的7#楼，预计得房率能超过95%，简直让人惊叹！

值得一提的是，丰台近期报规的几个典型项目，如金茂璞逸丰宜、中海万泉寺项目和建发槐新项目，内嵌阳台进深均未超过1.8米。相比之下，北京隅·西颂的设计显得更加大方实用。

自从北京出台高品质住宅设计导则后，架空层成了新盘标配。北京隅·西颂也不例外，主入口的1#、2#两栋都设置了首层架空，继金茂璞逸丰宜之后，成为丰台第二个拥有架空层的项目。如果再加上风雨连廊，这两栋架空层楼栋可以直通中央下沉庭院，动线合理且空间感十足，完全可以打造成一个功能齐全的泛会所。

还有一个小细节非常贴心——这块大面积下沉庭院的位置不在小区入口，而是巧妙地放在了项目东侧两栋楼正中间，与央景楼王栋并排。这意味着将来即使做成会所，对外营业不会那么便利，但对于本小区业主来说，这里将成为纯粹私享的配套，人员更纯粹，私密性更好，真正做到了“自家的小天地”。

在产品匠造方面，金隅深入研究新西贵客群的真实需求与痛点，致力于打造真正能引起居住共鸣的好房子。在北京隅·西颂这一项目中，金隅特别推出的宁静保障体系亮点十足，绝对值得分享：

首先，从规划端入手，金隅采样了地块不同方向的五处测试点，在晚高峰时间段采集最真实的噪音值，通过针对性测试数据和模拟结果，量体裁衣地解决问题，确保每一户都能享受安静的生活环境。

其次，精研静音技术，金隅打造出超静音社区。从规划、墙体、入户门、排水到新风系统，构建了多重降噪体系，让生活中的每一个细节都充满宁静。

再者，多项宁静住宅声学技术措施覆盖建筑、景观、智能化等多个方面，通过隔声构造做法，确保全面静音，为住户提供一个真正的“静音避风港”。

除了核心的“静音社区”打造，金隅还在其他维度上精益求精。比如，通过恒温水系、驱蚊植物、精细排水、垃圾处理以及多重灭蚊科技，实现了全方位的舒适居住体验。下沉式会所引入下午茶、成长自习室和健身房等实用功能，儿童活动区则打造了北京首例科技互动式全龄化空间，结合自然生态，实现互动性、陪伴感和趣味性俱佳的童梦小宇宙。社区内遍布可踩踏草坪，孩子们可以尽情撒欢，享受无忧无虑的童年时光。

当然，这块地块本身就有着成长为好房子的天赋。1.9万平方米的现状公园瞬间稀释了整个地块的容积率，内外链接的社区园林规划为西贵客户打造了稀有的公园住区。从满屏绿意的公园过渡到户户享有的精致景观花池，再到难得一见的垂直花园，五重意境构建出第五季花园，美不胜收。

从园林到室内，北京隅·西颂做到了平均得房率超过90%，领跑周边市场。多重收纳体系一应俱全，悉数打磨着每一寸的匠造细节。这样的“好房子”，你觉得值不值得期待！文章底部告诉我。

从周边配套来看，项目位于看丹街道，地处南四环外，紧邻地铁房山线白盆窑站和花乡东桥站，交通十分便利。附近商业设施齐全，有花乡奥莱、万达广场等购物天堂；向北隔着四环就是天坛医院，医疗保障无忧。教育配套虽然不算突出，但主打改善盘的购房者更看重的是居住品质和生活环境，学区资源可以暂时放一放。

值得一提的是，这里拥有得天独厚的产业配套——丰台科技园（即中关村丰台园），作为中关村最早的“一区三园”之一，是知名的总部聚集区，为区域增添了浓厚的商务氛围。

说到竞争对手，郭公庄在售的新盘主要有中海丰和叁號院和中建云境。这两个项目分别于24年3月底和4月底开盘，销售指导价均为9.2万/㎡。其中，丰和叁號院共412套住宅，目前网签60套，成交均价约8.74万元/平米；中建云境则有838套房源，网签113套，成交均价约8.13万/平米。去化情况一般，成交价也在逐步走低，丰台的豪宅市场今年似乎还没完全恢复元气，以价换量成了大多数新盘的营销策略。考虑到丰和叁號院的楼面价为6.25万/平，中建云境更是超过6.8万/平，加上豪宅配置的成本，如果搞起价格战，北京隅·西颂反而可能凭借其优势脱颖而出。

有意思的是，北京隅·西颂来到丰科园板块后，并没有急于与直接竞争对手中建云境、中海丰和叁号院、中海万泉寺地块争锋相对。相反，它选择了更为稳妥的策略：首先，开盘节奏放缓。相比北京隅·东序拿地到售楼处开放不到4个月的速度，北京隅·西颂自拿地至今已经过去了两个半月，地块现场尚未动工（也有春节因素影响）。售楼处预计2月底开放，选址拟在丽泽商务区的平安幸福创新中心，或是原来大厦48层的君礼著售楼处，又或是一楼的底商。总之，北京隅·西颂将客户拓展重心放在了丽泽，巧妙避开了郭公庄项目的锋芒，展现了其独特的市场定位和战略眼光。

西南郊冷库地块，单一配套不太出彩，但是环线价值，综合评分很高。

周边在售项目

华润双子北京瑞府、悦府和端礼著，这几个项目已接近清盘。

以及12月份刚刚成交的北京第一块不限价土地，中海自己拿下的万泉寺地块。

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