周末突发消息，白宫再次出手，而中国房价也现出原形。

就在前些天，白宫网站突然发布一份美国优先投资政策的备忘录，一下子把中美投资往来推到了风口浪尖。备忘录里明确规定，涉及关键技术、关键基础设施以及个人数据的美国企业投资必须严格把控。更厉害的是，美国还要加快审查超过10亿美元的投资项目，这摆明了是要卡死我国资本进入半导体、人工智能等高端领域的通道。这不仅是去年10月28日美国限制对华投资新规的延续，还进一步掐住了中美投资的咽喉，从单向限制变成双向限制，既防止美国投资中国，也防止中国投资美国，而且范围不局限于高科技领域。

当天，商务部就回怼了美方，指出美方这是在泛化安全概念，搞歧视性的非市场行为。然而，现实比声明更残酷。中国对美投资从2019年388亿美金的高峰，跌到了2023年的280亿美元。美国对华投资更惨，直接缩水75%，只剩下34亿美元。那些喊着外资正在抄底中国资产的人，脸都快被这组数据打肿了。

这波操作最讽刺的是，直接打脸了年初那批吹捧外资回归的论调。1月份，中美商会发布的数据报告里，53%的在华美企还信誓旦旦说要增加投资，结果白宫紧接着就出台投资禁令。这就好比相亲对象嘴上说着“我爱你”，手里却把彩礼抬高了3倍。现实可不是专家的嘴炮，而是冷冰冰的命令。当特朗普要求审查中国持有的35万英亩美国农田，当美国连咖啡机都列入技术封锁清单时，所谓的看好中国资产，不过是一些人安抚市场的烟雾弹。

这种政策的撕裂，直接戳破了资产泡沫。就拿商业地产来说，费莱德上周刚断供了上海两栋写字楼4个亿的本金。表面看是租金跌破成本线，深层次原因是外资预判到政策的寒流。资本从来不会真金白银为循环买单，当它们开始用脚投票，那些吹嘘核心地段房价永远涨的炒房客还在做着美梦。上海甲级写字楼空置率飙升到34.7%，北京甲级写字楼租金三年跌了四成。可这些数据，自媒体们却集体选择性失明。

住宅市场的情况更让人哭笑不得。一边是自媒体铺天盖地渲染楼市“金九银十”，另一边是外资用撤离表达不信任。这就像菜市场里，小贩急着清仓甩卖，老顾客却默默转向隔壁新开的超市。当资本连咖啡机技术都防着你窃取，怎么可能真心投资中国房地产？

房地产下滑到现在，全方位救市基本不可能了。现在的救市政策只集中在局部城市，比如一线城市和部分强二线城市，而且住宅市场内部也只有顶级新房市场能顾及，二手房市场基本顾不上，更别提与经济兴衰密切相关的商业地产了。这也暴露出对土地出让金的过度依赖。

外资早就看透了这一切，费莱德从2023年就开始缩减在中国商业地产的参与度。普通投资者直到看到法拍房激增才后知后觉。现在连专业玩家都忙着跑路，这时候还忽悠别人接盘炒房，不是蠢就是坏。

数据不会说谎，但可以被选择性呈现。自媒体最爱鼓吹外资抄底中国楼市，可仔细一看，全是文字游戏。比如黑石收购物流地产，买的是已经稳定运营的成熟资产；凯德集团加码投资，投的是政策扶持的保租房项目。这些避险型投资和普通散户接盘的住宅楼盘完全是两码事，就像米其林餐厅采购食材和市场大妈抢特价菜，看似都在买菜，实则不在一个维度。

更关键的是，这里面存在制度性不平等。资本能用私募基金当防火墙，亏了顶多赔光基金里的钱。普通人转个房可能就上征信黑名单，面临限高、法拍等风险。这种风险承担能力的巨大差异，在政策收紧时会被无限放大。外资能合法合规跑路，普通人降价10%卖房都可能被自媒体骂扰乱市场。所谓的资产配置，在不对称风险面前，根本就是伪命题。

现在再看那些房价即将暴涨的预测，就像2020年高喊白酒永远涨的基金经理一样不靠谱。当资本开始用数学模型切割风险，当政策把经济安全列为最重要的安全之一，资产价格早就脱离市场规律。那些还想用城镇化、人口红利忽悠人接盘的人，应该看看美国怎么对待中国资本，连农田投资都审查，怎么可能放任外资炒高中国核心资产？

说到底，这轮投资禁令撕掉了最后的遮羞布。当双向限制成为常态，当技术封锁从芯片蔓延到咖啡机，所谓的资产价值早已被地缘政治重新定价。那些指望外资拯救楼市的美梦，就像特朗普备忘录里说的让美国成为最大投资目的地一样天真。在资本全球化的进程受阻下，一些人正被轮番影响，普通人能做的，或许就是在形势彻底固化前，看清谁在为自己谋私利。我们很想敞开大门，但架不住有些国家一直捣乱，树欲静而风不止。无论我们怎么应对、消化冲击，至少可以确定，投资外循环不会像想象中那么顺利。别再被那些似是而非的言论忽悠了，投资如此，房价也一样。