时代可能真的变了。

曾经被寄予厚望的九大副中心正经历着残酷的淘汰赛。

当张江用集成电路产业撑起浦东的创新脊梁；

当临港新片区以特斯拉超级工厂刷新世界对"上海速度"的认知时。

那些躺在“功劳簿”上的副中心们，正在经历着前所未有的 命运分化 。

副中心困局

上海的城市副中心战略开始于2001年。

回望20年前的上海，论产业陆家嘴金融风头正盛，论商圈徐家汇绝对是人潮涌动。

随着上海的版图不断扩大，单中心发展模式肯定撑不起一个超级城市的框架。

上海试图开启多中心的发展时代。

到2017年，虹桥、莘庄、张江、金桥、川沙、吴淞的加入，上海9大城市副中心发展格局正式形成。

只不过长江后浪推前浪，越来越多的副中心 “名不副实” 。

张江的成功绝非偶然。

这个曾经的"药谷"在2014年抓住集成电路产业风口，与中芯国际、华虹集团形成共生关系。

2023年张江科学城贡献了浦东新区近三分之一的产值，平均每平方公里土地上站立着3家上市公司。

这印证了一个真理：在数字经济时代，产业浓度才是副中心真正的护城河。

反观其他副中心：

要么发展没后劲，要么规划画大饼。

迟迟没有找到突破之路，区域的带动作用越来越弱。

仍有机会的逆袭者

最早第一批副中心， 真如 一直寄予厚望。

长期被拿来和徐家汇作对比。

但是发展中遇到的现实问题，耽误了黄金时期。

不过如今的真如正在慢慢走上正轨。

都说“人民心中的成见像一座大山”，对于真如的成见也应该改改了。

红旗村旧改的成功，彻底改变了正如的精气神。

真如已经成为西上海重要的轨交节点，真如环宇城已经成为了地标性的建筑。

2024年的真如轨交客流有爆发式增长。

真如环宇城MAX补足了区域的业态缺失，接下来要看办公的发力。

环宇城30万方的办公怎么招，招什么样的企业决定了真如的未来之路。

拆改及城市面貌的焕新是真如的第一步。

如果能做好产业落地，真如依然有逆袭的可能。

同样的， 大虹桥 虽然房价跌了不少，但是不能否认这里的潜力。

大虹桥早期的崛起与房地产行业深度绑定，但随着行业调整，房企撤离带来的“产业空心化”是大家最担心的。

尽管房地产行业退潮，但新能源、前湾生物医药、徐泾总部基地等产业逐步导入，有机会重新完善产业生态。

作为长三角一体化发展的核心枢纽，大虹桥的战略地位就不可能能低。

一直被吐槽的青浦，这两年的经济增速在全市位列前茅。

房价不应该是大虹桥的唯一考核标准。

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没落的贵族

花木-龙阳 、 金桥绝对是没落的贵族。

能否再次突破不确定性非常大。

要 说花木绝对 的宜居板块， 又是内环内地段也没的说。

但是在过去20年中都成为了被截胡者。

花木-龙阳路 最初的定位 是行政文化商务中心。

并曾计划作为上海东站选址，但因城市发展速度过快而被迫调整。

规划与实际的错位，导致花木失去了第一波流量。

如今东站已经落地在了20多公里外的祝桥。

而前滩的崛起进一步分流了资源。

前滩凭借世博会和“一江一河”战略，仅用10年便升级为CAZ。

而花木-龙阳路用了20年却无缘CAZ，再次成为了“被截胡者”。

如今龙阳路TOD综合体成为了花木的孤注一掷。

但是这里面对的竞争压力巨大，产业资源的竞争难度可想而知。

金桥 作为 花木-龙阳的竞争者之一，也在不遗余力的搞更新。

主城区的问题都是发展过早，规划前瞻性不够，导致后期的发展空间受限。

金桥这次一下搞了3个，金鼎、金环、金滩。

严重怀疑饼是不是摊的太大了。

花木、金桥的二次崛起还是打个问号。

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过气网红

二十多年前的 莘庄 ，大概是很多沪漂的第一选择。

最早通车的1号线有着绝对优势。

如今的莘庄逐渐成为“外环外的一个板块”。

这可能就是傲慢的代价。

错过了机场联络线绝对是莘庄的巨大损失。

TODTOWN天荟综合体自2014年启动以来，建设周期长达10年，被调侃为“跨世纪工程”。

如今莘庄土地开发接近饱和，未来增量空间有限，新房供应几乎为零。

另外交通拥堵，沪闵高架早晚高峰拥堵严重，自驾体验差。

你说莘庄是上海最拥挤的副中心，一点不过分。

好在莘庄底子好，教育、医疗、商业配套都没的说。

过气网红吃老本还能撑一段时间。

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掉队

要说最不像副中心的那就是 川沙 了。

川沙因为有国际旅游度假区，才勉强拿到了一张副中心的入场券。

但是度假区真正服务的上海旅游经济。

从板块发展角度来说，度假区是独立于川沙板块之外的。

从2号线川沙地铁站出来看到的才是真正的川沙。

一个闲适的江南小镇模样。

没必要给予川沙过高的期望。

川沙副中心这张饼全完别信。

比川沙更过分的，大概就是 吴淞 了。

上海早就过了摊大饼式发展的阶段。

现在想干成一个前滩这样的板块，比十年前难度都增加了好几倍。

更别说这个110平方公里的大吴淞了。

这种发展周期没个几十年是不行的。

板块现在是什么样，就按现在的情况给板块估值，绝对不能加规划溢价。

最后

副中心的辐射能力下降，本质还是发展逻辑的转变。

以前的模式是规划、盖楼，只要故事讲得好，自然会有人来。

现在这套玩不转了。

未来的模式是：

“产业浓度＞空间规模”、“场景创新＞硬件堆砌”、“数字基建＞物理连接”。

各位副中心需要从"造楼运动" 转向 "产业组局"。

这就不得不说五角场了，其实五角场有着最优质的人力资源。

但是并没有很好的将学术资源转化成商业成果。

当大家都在讨论“六小龙”为什么在杭州时，可有人思考过为什么五角场不行。

五角场确实老了，但是那是房子和城市界面。

这里的学生、知识是可以常青的。

在陆家嘴开始布局前滩、张江南北拉开发展格局的时候，老牌副中心们就应该思考存量时代的生存法则了。

未来的城市副中心，或许不再需要300米地标建筑 ，但必须拥有不可替代的产业生态。

不必追求商业面积规模，但需要创造独特的消费场景。

不用标榜"产城融合"概念，但必须实现生产要素的化学反应。

未来不是比谁的故事更动听，而是看谁的算法更精准。

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