最近一段时间，跑了几场开年政府的土地推荐会，沟通下来，得到一个比较明确的信号：

今年，广州严格控制及审慎第四代住宅的批复，不再拉爆得房率。

这也意味着，，基本只能做到110%左右的使用率了。

在增量有限的当下，保护存量显得尤为重要。

不过，政策有窗口期，随着超新规刹车，领先市场一代版本的25年超新规户型，亮相即绝版，接下来将更有核心竞争力。

尤其是核心板块、核心房产、学铁商兼备的情况下，超新规户型会放大自身优势。

而在25年新盘中，最受关注的无疑是国企珠江实业操刀的珠江天河都荟，这将是天河第一个超新规的项目。

此前，广州虽有几个超新规项目入市，但作为广州一哥的天河却始终缺位，很多天河的粉丝一直在问；

包括在珠江天河都荟展厅开放第二天，我们马上收到大批客户咨询，都是来问项目开盘时间、户型信息，兴趣度很高。

而这两天，我们拿到了更详细的户型数据，经过测算，发现项目使用率达约130%！

超新规VS旧规

同等价格住进更大的房子

开始，还是再来做一次科普。

市面上主流的新旧规项目，主要有三代，同样的建面约70平户型，大家看下边的图：

|示意图

同样70平建面，从旧规、新规到超新规，先是多了一个房间，再是多了一个卫生间，最后客餐厅、主卧都变大了。

一句话总结，超新规，就是让你用同等价格，买到更大的房子。

也可以反过来理解，因为得房面积更高了，实际单价是更低的。

假设名义总价都是350万，100%使用率就是70平使用面积，实际单价5万/平；但到130%使用率，使用面积91平，就是3.84万/平。

进一步看，超新规户型的高赠送，是怎么做到的呢？

主要是通过飘窗、阳台、花池等来拓展空间，所以落到实际体验上，多出的空间你可以有更多发挥天地。

比如说阳台：

| 示意图

85平建面，以前多数只能做到3米开间、1.5米进深；但超新规户型却能做到6米宽、1.8米进深，横跨客厅和次卧。

这样一来，阳台接近11平，比之前大了1.4倍，除了满足家政区，你还可以再加上健身区、游戏区等。

又比如飘窗：

|示意图

旧规是60cm宽，卧室里能放一张1.5米的床；现在80cm宽，你可以利用飘窗放下1.8米king size双人床。

很明显，和旧规、新规相比，超新规产品在得房率、体验感、性价比，都有明显的代际提升。

更重要的是，这种代际差距，将因为超新规政策的收紧，变成一种无法抹平的差距。

而且，广州现有超新规项目数量极少，只有十余个，在高稀缺度+绝版资源加持下，他们将拥有独一档的市场竞争力。

当然，超新规项目之间的竞争力，必定有高低之分，这个主要看“出身地”。

第一梯队，毋庸置疑是天河。

天河3个盘，两个在珠城东，珠江天河都荟在智慧城板块，都是核心地段。

而核心与核心之间，各自的基本面也是不一样的，适配的人群各有区别。

我们认为，珠江天河都荟能为天河打头阵，是因为它是其中确定性最高、均好性最强、门槛最低、适配人群最广的项目。

一方面，项目的学铁商全明牌，城市界面成熟体面，是真正的“六边形战士”。

在“学”上，有6班幼儿园+华阳教育集团新塘小学+配建30班初中（拟引入广州中学）。

在“铁”上，步行约600米即达21号线天河智慧城站，2站转4号线通达金融城；4站转11号线接入市区一环，享受天河半小时通勤圈。

在“商”上，一路之隔就是智慧城广百广场，是整个天河东北部最热闹的商圈。

再加上天河智慧城山环水绕，科创企业和人才聚集，低密宜居的生活氛围在天河是独一份。

这种配套，对比珠城东两个超新规项目乃至整个天河，都有独到优势。

事实上，面粉厂、绢麻厂项目，多少有点像珠城东的“开荒牛”，还要等到周边配套和城市界面完善，那就需要更长时间了。

而天河在售新盘，多少都有“偏科”，要么离地铁几公里，要么离商业几公里，要么有小学但不配初中，还有的被旧村包围。

而另一方面，珠江天河都荟主打约72-152平3-5房，瞄准小户型的市场缺口，又能全面覆盖刚需到改善群体。

要知道，面粉厂项目主打顶豪，最小面积都是190平起；

绢麻厂项目，主力是120和140平户型，加上拿地价超5万/平，将来的定价，估计很多人高攀不起。

珠江天河都荟5个户型，分别是72、85、105、123、152平，以中小户型为主，肯定是总价门槛最低的一个。

| 项目效果图

也就是说，珠江天河都荟，就是大家上车天河超新规项目的最低门槛。

而且，这样的供应结构，其实有更大的需求。

数据显示，近6年来，天河90平以下户型供应量逐年减少，去年仅占全区约10%，供求比小于1，早就供不应求。

而珠江天河都荟，不止有市场亟需的小户型，还是天河唯一的90平以下超新规户型，这个才是更难得的机会。

四大颠覆+超新规户型，迭代天河居住体验

当然，作为25年天河首个超新规项目，很多人更关心的是，珠江天河都荟产品，到底带来什么惊喜？

在我们看来，超新规的威力，绝不局限在使用率，还有四大关键颠覆：

第一，容积率仅2.0，是天河唯一的低密度超新规社区。

可以对比一下，天河其他超新规项目，容积率都在3以上，将来大概率都是30层以上的高层。

事实上，即便看其他区域超新规项目，珠江天河都荟，也还是最低的一个。

所以，项目产品舒适度很高，包括低至一梯一户14层小高层和两梯五户24层，依偎在杨梅河旁。

楼高更低，梯户比更低，早上等电梯都能少几分钟，出门就是公园，这种呼吸感，在天河乃至城区的新盘都好久没见过了。

| 项目效果图

第二，3.15-3.3米层高，和天河豪宅同标准。

我们也对比过天河主流项目数据，大多都是3米，做到3.15米的多数是200平以上大平层；3.3米层高，就要到汇悦台级别的顶豪了。

这多出的15-30cm，意味着什么，我们同样做了一个图示：

从3米到3.15米再到3.3米，户内空间纵向放大，同时更多的阳光和清风入内，压抑感被一扫而空。

第三，户户全南向，最小的户型都能做到四开间朝南。

目前，天河很多旧规乃至新规小三房，都是朝北；最好的是三开间朝南，但也至少有一间卧室朝北。

但珠江天河都荟，最小的72平三房，也是四开间朝南，意味着所有卧室都是南向，都能浸满阳光。

第四，交标配最新的华为鸿蒙智家系统，公区实现无感通行。

相比同类系统，它的优势是植入AI感知技术和毫米波雷达，能精准感知人体状态，哪怕一个微小动作都能主动响应。

比如说，当你晚上起床时，系统自动点亮柔和的床头灯，避免刺眼光线；深夜回家，灯光会沿你的动线依次亮起，全程都不用动手。

做完这四步，相当于为产品做了一个系统升级，再来看户型，感受就完全不一样的。

  • 建面约72平三房，天河最小面积的双卫浴三房

这个户型最大的亮点，是72平做到三房两卫，且全部卧室都是南向。

要知道，天河双卫三房的门槛是80平，现在项目72平就能实现，相当于帮你省下几十万房款，在居住上也一步到位。

同时，再通过各种设计，将空间放大。

LDKG设计，减少间隔，视觉上更显大；冰箱外置，将空间留给厨房；客厅预留收纳墙位置，西侧墙体又是非剪力墙，可为客厅腾出更多空间。

主套达约20平，相当于旧规户型的两倍大，近8米长的270°环幕飘窗，格局和视野都被打开了。

在这里，除了能放下kingsize大床外，你还能打造超大衣柜。

  • 建面约85平三房两卫，带6米大阳台

85平，同样超越市场一个版本。

它有更大的公区，LDKG空间约42平，你还可以把书房合并，客厅开间就能达到6米，使用上就像100平大户型。

有更大的阳台，6米宽度，横跨客厅和卧室，你可以在这里开辟第二客厅，设计出花园、茶室、健身区等等。

还有更大的次卧，可放下1.5米床，双边下床，再加上两个床头柜，不用再将就着飘窗打榻榻米房。

|板房效果图

  • 建面约105平四房，单边户南北通透

105平单边户户型，做出南北通透四房，三代同堂家庭都能一步到位。

卧室分为两区设计，其中两个在进门处，另外两个在客厅另一侧，兼顾三代人作息。

近50平的LDKG公区，足以安放三代人的快乐。

  • 建面约123平四房，卧室都可放下1.8米大床

这个户型，体验感相当于144平大宅，品质感更高。

入门就是双面采光的超大独立玄关，阳光满满，可以在这安放艺术品展示区，就是家庭门面。

5.8米宽客厅开间，既可以做完整的大横厅，也可以加一道隔断，做成X空间，比如家庭图书馆、影音室等，安放兴趣爱好。

四个卧室，都能放下1.8米大床，双边下床，主卧还能放下U形步入式衣帽间，给足主人安放优雅的天地。

| 项目效果图

  • 建面约152平5空间，比肩200平大平层享受

压轴的152平户型，更是buff叠满，项目唯一的14层板楼小高层产品，主打就是豪宅感。

一梯一户，户户享独立阳光电梯厅，约11平空间，比一个房间还大。

72平LDKG超级公区，带南北双阳台，约9米宽主阳台，对望蜿蜒的杨梅河，直接变身滨水大宅。

双南向套房，一个给父母住，给足他们尊重；另一个给自己，超大的衣帽间、带浴缸的主卫，用酒店级套房犒赏人生。

这样看下来，5个户型，从刚需到改善再到豪宅，从三口之家到三代同堂，珠江天河都荟都能满足。

酒店级品质，小户型超配豪宅社区

最后，再来聊下珠江天河都荟公区打造。

如果用一个关键词概括，那就是“超配”。

一个中小户型为主的社区，公区打造却向豪宅看齐，做出酒店式度假感社区。

比如归家动线，就有酒店式环岛、双泳池会所，6米酒店式首层大堂等，复刻5星级酒店体验。

| 项目效果图

还有多重公共空间，包括中央绿岛、儿童FUN享乐园、草坪剧场、有氧跑径、主题架空层等，绿意盎然，老少各得其乐。

你也可以走出家门，大观湿地公园、杨梅河、火炉山森林公园等都在身边，这里本来就身在一座森居大城，产品和城市水乳交融。

| 项目效果图

所以说，这样的珠江天河都荟，就像天河超配战神，2025年，但求一战。

作为今年天河首个超新规项目，它的迭代是全面的，绝版超新规、超配产品、超配社区，超全配套，几乎找不到短板。

它代表的，就是天河新房的T0版本，又是难以超越的存在。

因此，如果你打算在天河买房，珠江天河都荟，是必须要等、必须要看的一个。

好了，还有更多问题，想拿到更多项目最新消息，加入珠江天河都荟专属群聊，我们慢慢聊。