说好的美好前景，怎么说没就没了？
华泾
最近，华泾的业主听到一个“坏消息”，华之门规划缩水了！
不少业主也纷纷在网上感慨：
卖完地，就被背刺了。
具体的规划变更大概有三个方面：
第一是华之门北侧的小地块商办面积小了一半，从6.6万㎡缩减了一半。
华之门核心区规划的150米地标规划变成了住宅。
当然也不全是“删减”，华之门南侧原来的绿地，部分改变成了科研用地。
这个调整的思路，让人不由得联想起来之前就已经规划降级过的“梅陇新中心”：
曾经的120米双子塔规划消失，变成了科研用地。
曾经的效果图
变成科研了
这些规划调整，最不开心的就是之前买入这个区域新房的业主们了。
整个徐汇华泾+闵行梅陇地区，曾经被视为上海向南发展，中段崛起的希望——
甚至有些媒体已经讲出了“上海中心南移到华泾”的口号。
华泾之前新房的价格就已经很贵，在限价还没放开的时华泾新房价8万+，梅陇7w+。
如今这房子都还没交付，怎么规划就频频降级，开始背刺业主了？
其实这个事情，几年前华泾规划刚出来的时候，我们就推文提示过风险：
上海目前已经是全球最大的甲级写字楼市场，现在写字楼严重过剩，就连市区的写字楼空置率非常之高。
数据来自高力国际
内环内的写字楼现在很多都是降价租不掉，你这外环还疯狂建设地标有啥用？
从大方向上看，最近两年全上海的发展思路都转变了，优先开发市区，资源投给市区。
而徐汇就是其中冲的最猛的那一个，动的多代表着徐汇需要的资源也更多。
实际看徐汇内部也是如此，当下的徐汇遍地都是新项目，最不缺的就是写字楼，缺的是企业。
徐家汇370米的超级地标尚且在建，六百、太平洋百货的旧改项目未来同样也需要新的企业进来。
徐家汇中心
徐汇滨江已经开业的西岸传媒港目前空置率都很高，在建的西岸金融城三百万方的体量摆在那里，未来嗷嗷待哺。
西岸金融城
枫林斜土片区在规划的东安医学城，漕河泾地区的航天科技城、越界、鑫耀中城的成片写字楼也都需要企业入驻。
这种情况下，在华泾地区再搞一批地标出来，显然是不合理的。
而当下的徐汇，最为缺乏的反而就是产业科研用地———因为漕河泾地区已经全面开发完毕，完全没有新地块了。
以高科技企业为主的新的产业时代本身也不需要那么多讲“面子”的超级地标企业总部。
先导产业，反而需要能给高科技企业做研发的实验室、做生产的设备车间，这些都需要科研用地。
华泾梅陇地区这么调整之后，反而是定位更清晰了，就是成为徐汇新时代的漕河泾，主打产业研发。
不过按照国人地标依赖的心理，家门口看不到超高层了的确是会空落落的，这点对于华泾的居民来说的确是有些遗憾。
不过好在，华之门商场没消失，总体量30万方的Gate M华之门商场2027年会开业。
华之门商场效果图
华泾西站的超大TOD的商办也还在目前没有缩水，新规划也把位育科技搞到了华泾，相当于这个区域也有了一梯队的学区。
综合俩看，华泾的潜力还在，区域的未来也在，只是换了一个更“落地”的模样。
新江湾
之前我们分析过“上海楼市最不能买的几类房子”，其中一类，就是“高营销溢价”区域，举得例子就是新江湾。
新江湾刚开发的时候第一个项目合生江湾国际公寓，2006年上市仅卖1.1万一平。
后来随着“新江湾，市区唯一一片湿地”的规划出炉，新江湾迅速爆火，土拍价格节节攀升。
时隔一年，新江湾的土地价格就超过了房价，2007仁恒拿地价格直接飙升到2万一平。
虽然价格年年攀升，但是阻挡不了去买房的有钱人：
因为在当时主打这个绿地、低密概念的板块太少了，吸引力太强，甚至不少在陆家嘴工作的金融高管都买到了新江湾。
2004年新江湾的航拍
不过，随着新江湾的逐渐开发建设，大家逐渐发现，新江湾一直在不断背刺之前冲着“环境好”买房的业主：
曾经的绿地变成了一块块住宅用地，板块内的绿色越来越少，小区越来越多，这么多年就剩下两长条绿地。
如今仅存的两条绿地
如今好了，两块地规划都出来了，基本上都建了房子。
北地块规划
南地块规划
屠龙少年终成恶龙，主打湿地绿化的新江湾，最终也成为了钢铁森林。
新江湾只是第一个走完开发历程的“绿地板块”，但不是市场上的最后一个。
如今市场上依然主打楔形绿地概念的板块可是太多了：
有仍在开发的森兰，起步一段时间的张家浜、前滩南，刚起步的北蔡楔形绿地。
这些区域都在或多或少主打生态概念，但是一定要记住：
所谓的楔形绿地就只是暂时没开发的用地，短暂的充当了公园的作用。
上海的楔形绿地
能长期保存的绿地资源，除了少数是像世纪公园、大宁公园那样已经完全开发的市政公园；
剩下的就只有伪装成绿地但实际拆不掉的区域（不点名了）、以及高架桥边上的防护林了。
前者，的确是高达千亿土地价值的顶级配套，后者就只是遮挡硬伤的遮羞布了。
当然，新江湾虽然开发完毕失去了绿地优势，他也不是就被楼市抛弃了。
北四区由于历史原因造成了能整片开发的区域很少，大部分都有老破小等历史包袱，新江湾这种纯粹低密度整体开发的板块依然具有稀缺性。
而且由于当年主打改善客群，新江湾的大三房（120以上的三房）产品是主力，目前还没有完全被东外滩、中兴路100平小三房分流。
不过随着中小套的放开，这种优势的确是在被削弱中，新江湾，也即将进入价值下跌周期。
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杨行
杨行有点惨。
前几年都以为凭借着吴淞创新城的顶级大规划，杨行这个规划中心板块能够一举起飞；
最不济也能改善一下拉胯的城市界面，搞点新的公共配套，比如在核心区建设一个大的综合体商场。
但是没想到才高兴了没多久，吴淞创新城的规划改了——杨行直接从贵妃变成了打入冷宫的宫女。
众所周知，宝山之前的问题在于规划太多，太分散，因此每一个规划的落地进度都不所太快。
近些年我们惊喜的发现：
宝山的专注度突然提升了，整体的资源几乎都在往南大和吴淞创新城两个方向集中，这也让我们看到了宝山崛起的希望。
而沉寂多年的杨行，有了高铁北站和吴淞副中心的双料加持——
即便是吴淞创新城没办法全部落地，作为规划C位的杨行地区至少能获得一些新的发展。
毕竟最核心的地方，总归是要有些成果留下的，即便吴淞创新城其他区域不成功，杨行也得成功。
只是没想到杨行大部分规划还没开始，就惨遭规划降级。
新版本的大吴淞规划，主要开发区域集中在和杨浦交界的部分，核心开发蕴藻浜沿岸地区。
虽然杨行还在大吴淞的规划内，但是从核心区变成辐射区，这个带飞效果就削弱了好几层。
杨行之前就因为产业发展的不太好、城市界面一般，一直是外环旁一圈中的房价洼地。
杨行的版图
房龄最新的大华公园荟如今挂牌价和成交价都在5万上下，四季都会系列基本也是5万左右。
招商花园城、远洋香奈、绿地海域笙晖等小区，如今的成交价都很难超过5万。
虽然正在建设的19号线会给杨行带来一部分新增量，不过问题就和如今的1号线一样：
不是地铁线路上游没有强产业区，而是站点太多、楼市鄙视链太长。
等购买力来的时候，就只剩4-5万预算的群体了。
打铁，还是得自身硬啊！
结语
如今上海的发展方向很明确，就是资源高度集中在市区（外环内），甚至可以说高度集中在市中心。
买房买成熟区域、买看得见摸得着的，愈发成为当下上海楼市的共识。
对于仍在建设中的这些新规划，建议大家都要保持谨慎看待：
即便是非常强势的区、看起来非常靠谱的规划——也只能视作“有限增量”，打折评估其对于房价的正向作用。
即便是市区的规划，我们也不认为都能按预期落地，大家的发展也会有差异，上限不同。
篇幅有限，具体的板块发展问题，欢迎留言讨论。
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